沒有暴漲暴跌的危機(jī)樣本

“他們(開發(fā)商)多數(shù)屬于外行，也沒打算永續(xù)經(jīng)營，多數(shù)因為有關(guān)系而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)掘金。缺乏戰(zhàn)略素質(zhì)，僅憑老板的感覺、豪情、盲從而做經(jīng)營，大規(guī)模借高利貸、盲目性拿地擴(kuò)張。政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

“邯鄲樓市危機(jī)”，很多人第一時間會聯(lián)想到“房價崩盤”。但事實上，在危機(jī)前邯鄲房價并沒有經(jīng)歷類似鄂爾多斯、溫州的暴漲，現(xiàn)在房價也沒有暴跌。于是采訪中，一個問題始終縈繞在記者耳邊，究竟是誰導(dǎo)演了邯鄲融資危機(jī)？

三年前，沃爾瑪落戶邯鄲最繁華的康德商圈，成為邯鄲新地標(biāo)建筑。在其周圍，近年也鱗次櫛比矗立起不少新樓盤，加上從各縣匯集而來的人流，以及從北京等大城市回流的資金流，這些都刺激著邯鄲開發(fā)商的擴(kuò)張野心。

“村里人要進(jìn)城，城鎮(zhèn)化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，這也是我多年堅持投資房產(chǎn)的重要原因。”在邯鄲擁有多套房產(chǎn)的劉先生告訴記者，在他看來，盡管外界認(rèn)為三四線城市存在泡沫，但這相對于城鎮(zhèn)化的大趨勢簡直不足掛齒。

大學(xué)畢業(yè)后，劉先生不甘心做一名普通教師，于是創(chuàng)辦了自己的民營培訓(xùn)學(xué)校，經(jīng)過多年的打拼積累，手里也漸漸積累了不少財產(chǎn)，目前他還手持四五套房產(chǎn)。他看好邯鄲房產(chǎn)的理由是，城鎮(zhèn)化加速帶來新市民的必需品。

據(jù)記者了解，在邯鄲，類似劉先生擁有多套住宅的并非少數(shù)，很多本地人都不缺房。“除了買房，你還能想到其他更好投資方式？”只要有錢，還是買套房子比較值，這反映了部分邯鄲當(dāng)?shù)厥忻竦恼鎸嵪敕ā?/p>

盡管中央一直在加快“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程，地方政府也提出“三年大變樣”的宏偉藍(lán)圖，但殘酷的現(xiàn)實是，在當(dāng)?shù)鼐用裾w并不缺房的情況下，存量人口也面臨著流失的危險。

通過對比邯鄲市2008年到2013年“小學(xué)在校生人數(shù)”變化，民間地產(chǎn)研究者劉曉博得出結(jié)論——邯鄲人口競爭力最差，過去3年小學(xué)生人數(shù)下降了6.4%，是河北人口流失最快的地區(qū)，而2013年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)就已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，邯鄲市2013年主城區(qū)回遷房開工10470套、竣工15351套，在售和預(yù)售的商品房項目共約3480萬平方米。去年同期，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，約為在售和預(yù)售商品房項目的十分之一。2013年邯鄲市商品房銷售面積下降17.6%，其中住宅下降21.8%，商品房待售面積增長了17%。

“他們多數(shù)屬于外行，也沒打算永續(xù)經(jīng)營，多數(shù)因為有關(guān)系而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)掘金。缺乏戰(zhàn)略素質(zhì)，僅憑老板的感覺、豪情、盲從而做經(jīng)營，大規(guī)模借高利貸、盲目性拿地擴(kuò)張。”談及邯鄲樓市危機(jī)，楊紅旭表示，在市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴(yán)重供大于求，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪。

去年，楊紅旭曾到邯鄲講過一次課，印象深刻的是大拆大建，高層林立，居然部分樓盤容積率高達(dá)5左右，超過京滬。“政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

高和資本董事長蘇鑫也持相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為城市人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)量嚴(yán)重過剩以及外來人口大批流失，是造成樓市低迷的主因。

不過，對于外界所說的“邯鄲樓市過剩”一說，當(dāng)?shù)匾晃唤鹑谌耸縿t持不同意見。“不能僅憑幾個數(shù)字來判斷邯鄲樓市的過剩，現(xiàn)在邯鄲市吸引了大量來自周邊縣的購房者，有些樓盤一半都是周邊縣市的業(yè)主。”他說。

在接受記者采訪時，美的地產(chǎn)邯鄲公司總經(jīng)理王全輝也表示，邯鄲房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變，千萬級的地區(qū)人口規(guī)模、低城市化率、大量的改善性需求和強(qiáng)勁的購買力是邯鄲房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。