每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

經(jīng)過約1個月的相對平靜后，公募REITs的交易所審批、發(fā)售流程再度提速。

首募項目方面，匯添富上海地產(chǎn)REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過交易所審批；擴募項目方面，過去一周租賃住房與消費基礎設施REITs在擴募領(lǐng)域皆取得突破性進展。

從二級市場的表現(xiàn)來看，上周REITs指數(shù)延續(xù)上漲態(tài)勢，中證REITs指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比均上漲1.26%，市場成交金額有所降低。

全市場已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT領(lǐng)漲。環(huán)比下跌的產(chǎn)品為8只，其中僅有華夏深國際REIT周內(nèi)跌幅超過1%。

新發(fā)+擴募“兩條腿走路”，公募REITs供給加速

近期，REITs的交易所審批、發(fā)售流程再度提速。

首募項目方面，匯添富上海地產(chǎn)REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過交易所審批。擴募項目方面，華夏北京保障房REIT通過交易所審批，為2023年第一批之后首單擴募；華夏華潤商業(yè)REIT公告擬擴募，為消費REIT首單擴募；另外，國泰君安東久REIT擴募也于3月27日正式申報交易所。

太平洋證券數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，共發(fā)行65只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計1731億元。2025年以來共6只公募REITs完成發(fā)行，本月新發(fā)行2只公募REITs，規(guī)模為47億元。此外，共有17只公募REITs 基金待上市。

對此，國泰君安證券指出，擴募驅(qū)動價值重構(gòu)，頭部項目溢價率有望持續(xù)走闊。

一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入池有利于抬升存量項目分派率。當前消費板塊與租賃住房板塊因經(jīng)營穩(wěn)定受到投資者青睞，行情上漲的同時項目分紅率和IRR皆走低，而隨著擴募新購入資產(chǎn)入池，預計將帶動整體收益率得到提升。另一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入推動REITs 從“單一項目定價”向“平臺化估值”切換，分散化投資降低單一項目風險的同時，二級市場擴容與增量資金入市有望形成共振效應，從而進一步提升市場關(guān)注度、流動性及定價效率。

“綜合來看，預計優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)較多的頭部項目后續(xù)將更加受益于擴募帶來的價值重塑，擴募預期下頭部項目的溢價率也有望持續(xù)走擴。”

平安證券也指出，展望下期，仍然建議積極參與項目一級發(fā)售。二級市場整體可能因缺乏增量信息+需求情緒高漲繼續(xù)震蕩或微漲；結(jié)構(gòu)上，未來1.5個月保障房項目供給或較為密集，已通過交易所審批且未上市的4個項目中有3個為保障房，另有華夏華潤保障房REIT擴募已獲交易所問詢，推進節(jié)奏或也相對較快，當前保障房與產(chǎn)權(quán)類分派率利差僅在歷史35%分位數(shù)，保障房相對偏貴，需關(guān)注供給對存量保障房REIT的價格壓力。

二級市場持續(xù)上漲，市政水利、保障房表現(xiàn)較優(yōu)

上周，公募REITs二級市場繼續(xù)保持上行。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于870.57點，中證REITs全收益指數(shù)收于1071.37點，二者均環(huán)比上漲1.26%。

從板塊來看，上周市政水利、保障房板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，生態(tài)環(huán)保板塊REITs則出現(xiàn)回調(diào)。國金證券數(shù)據(jù)顯示，從持有項目的行業(yè)類型來看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類上漲1.38%，倉儲物流類上漲0.35%，生態(tài)環(huán)保類下跌0.22%，高速公路類上漲1.35%，能源類上漲1.39%，保租房類上漲3%，消費類上漲2.51%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：保租房類>消費類>能源類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>高速公路類>倉儲物流類>生態(tài)環(huán)保類。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT這三只產(chǎn)品領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅分別為5.79%、5.5%和5.35%。

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品為8只，華夏深國際REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和嘉實物美消費REIT這三只產(chǎn)品跌幅最大，周內(nèi)漲跌幅分別為-1.69%、-0.98%和-0.79%。

成交量方面，博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT上周成交量靠前，分別是0.35億份、0.29億份、0.25億份；換手率方面，華夏特變電工新能源REIT、中金廈門安居REIT、工銀蒙能清潔能源REIT換手率較高，分別是10.24%、9.13%和9.1%。

國泰君安在研報中指出，從往年規(guī)律來看，4月份是REITs分紅公告的密集發(fā)布期，對應收益分配基準日為前一年末?？紤]到分紅收益對OCI賬戶資金影響較大，過去一段時間部分存量待分紅較高的REIT項目漲幅較高，后續(xù)仍可博弈高分紅項目的資本利得空間。 

封面圖片來源：視覺中國-VCG111332455580