每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)獨(dú)立化發(fā)展的進(jìn)程再次提速。

2023年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，行業(yè)營(yíng)收和管理規(guī)模再創(chuàng)新高，企業(yè)業(yè)績(jī)整體穩(wěn)中有升。來(lái)自中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2023年末，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)收規(guī)模將達(dá)到1.69萬(wàn)億元，總管理面積將達(dá)到約391億平方米。

與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入深度變革期：未上市企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的渴望回歸理性，已上市企業(yè)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)仍受到來(lái)自關(guān)聯(lián)方的影響，資本市場(chǎng)的估值回歸理性，不同體量的物業(yè)企業(yè)均面臨全新的市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管行業(yè)增速變緩，但整體仍將具有不錯(cuò)的發(fā)展前景。2024年，物業(yè)行業(yè)將向高質(zhì)量方向精進(jìn)，回歸服務(wù)本質(zhì)，逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨(dú)立行業(yè)。預(yù)計(jì)物業(yè)行業(yè)的高增長(zhǎng)不可持續(xù)，會(huì)進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代。

獨(dú)立發(fā)展成物企必然趨勢(shì)

今年以來(lái)，越來(lái)越多的物企重申經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)的獨(dú)立性。

以恒大物業(yè)為例，今年上半年，其新增合約面積中有93.3%來(lái)自第三方。“集團(tuán)已基本脫離對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。本集團(tuán)致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)化發(fā)展，提升公司競(jìng)爭(zhēng)水平。”

同樣的，融創(chuàng)服務(wù)上半年來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入也從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應(yīng)的，來(lái)自第三方的收入占比從原來(lái)的71.0%提升至94.3%，達(dá)32.04億元。

此外，包括萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的頭部物企同樣在加速對(duì)外拓展，尋求獨(dú)立。

在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全就針對(duì)投資者關(guān)心的萬(wàn)物云獨(dú)立性問題表示，萬(wàn)物云69%合同來(lái)自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬(wàn)科無(wú)關(guān)，與萬(wàn)科的關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)逐步降到13%，未來(lái)可能還會(huì)逐步下降。

值得注意的是，“恒大物業(yè)”已將官微名稱改為“金碧物業(yè)服務(wù)”，“旭輝永生服務(wù)”則改為“永升服務(wù)”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉可以理解為恒大物業(yè)和旭輝永升服務(wù)向獨(dú)立發(fā)展邁出的重要一步。

2023年上半年物企第三方市場(chǎng)拓展TOP10 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

“地產(chǎn)母公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)對(duì)物企自身的發(fā)展造成了負(fù)面影響。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這種影響體現(xiàn)在物企的資金可能會(huì)被關(guān)聯(lián)方挪用，或現(xiàn)金被關(guān)聯(lián)房企質(zhì)押進(jìn)行融資；或者通過高額保證金，讓物業(yè)企業(yè)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)淪為向關(guān)聯(lián)方輸血的通道。

目前，已有物企開始通過法律訴訟追款、終止關(guān)聯(lián)交易、接受抵債資產(chǎn)等方式自救。

以鑫苑服務(wù)為例，由于在董事會(huì)和公司不知情及未經(jīng)同意的情況下，控股股東鑫苑地產(chǎn)將鑫苑服務(wù)一筆4.02億元的定期存款進(jìn)行質(zhì)押融資，今年4月，鑫苑服務(wù)向香港國(guó)際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑置業(yè)的仲裁通知。而香港國(guó)際仲裁中心在10月13日作出最終仲裁裁決，其中包括被索賠人有責(zé)任立即向索賠人支付包括存款本金總額4.02億元、定期存款本金的利息損失2443.8萬(wàn)元。

此外，恒大物業(yè)也在11月就134億元存款質(zhì)押被強(qiáng)制執(zhí)行一事向廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求恒大等相關(guān)責(zé)任方償還款項(xiàng)約19.96億元及暫計(jì)利息約1.5億元。

不過，需要注意的是，包括燁星集團(tuán)、德信服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的物企，今年以來(lái)仍舊選擇了接受來(lái)自關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，以抵銷其應(yīng)收賬款。如此前金科服務(wù)出借給金科股份的15億元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服務(wù)不得不“接受”此前金科集團(tuán)以部分物業(yè)及股權(quán)作擔(dān)保，該抵押品的公允價(jià)值為22.82億元。

“承接地產(chǎn)母公司資產(chǎn)以抵債務(wù)，目前更多是物企無(wú)奈妥協(xié)的選擇。”牛曉娟表示，對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，母公司通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式償還欠款與債務(wù)，確實(shí)能部分化解物企與母公司之間的債務(wù)問題。但這種“抵房”模式，大概率會(huì)對(duì)買方利益產(chǎn)生一定侵害。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，獨(dú)立發(fā)展將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然趨勢(shì)。物企能否真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立治理，關(guān)鍵在于能否憑借自身的業(yè)務(wù)發(fā)展和市場(chǎng)能力建設(shè)，形成對(duì)關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)乃至品牌的反超。”

物企頻繁回購(gòu)“保市值”

今年以來(lái)，頻繁發(fā)起回購(gòu)計(jì)劃，已成為了今年物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

以萬(wàn)物云為例，其在12月11日、12月13日、12月14日、12月15日、12月18日、12月19日、12月20日、12月21日連續(xù)實(shí)施回購(gòu)，累計(jì)斥資約4217萬(wàn)港元，共回購(gòu)約170.7萬(wàn)股。而根據(jù)萬(wàn)物云在10月31日發(fā)布的回購(gòu)計(jì)劃，公司擬動(dòng)用的資金上限為6.32億港元，獲準(zhǔn)回購(gòu)最多1280.49萬(wàn)股H股，占公司已發(fā)行H股總數(shù)的10%。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，金科服務(wù)已累計(jì)進(jìn)行94次回購(gòu)，合計(jì)回購(gòu)2533.3萬(wàn)股，累計(jì)回購(gòu)金額約2.4億港元。隨著頻繁的回購(gòu)操作，金科服務(wù)或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)回購(gòu)次數(shù)最多的上市物企，也同時(shí)將要?jiǎng)?chuàng)港股物業(yè)板塊最長(zhǎng)回購(gòu)紀(jì)錄。此外，綠城服務(wù)自8月30日開啟回購(gòu)計(jì)劃，累計(jì)進(jìn)行了65次回購(gòu)。自11月22日以來(lái)，旭輝永升服務(wù)已先后17次回購(gòu)股份，總計(jì)回購(gòu)數(shù)額474.2萬(wàn)股股份。

從物企在公告中披露的回購(gòu)原因來(lái)看，多數(shù)企業(yè)是因?yàn)椴粷M公司股價(jià)被低估而主動(dòng)進(jìn)行的市值管理。如上市以來(lái)首次開啟回購(gòu)計(jì)劃的萬(wàn)物云，就是主動(dòng)出擊“保衛(wèi)”市值。萬(wàn)物云董事會(huì)曾表態(tài)：“在當(dāng)前市況下，回購(gòu)股份將彰顯公司對(duì)自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心，并最終使公司受益及為股東創(chuàng)造價(jià)值回報(bào)，符合公司及股東的整體利益。”

在牛曉娟看來(lái)，物企頻繁開展回購(gòu)的原因主要緣于三方面：一是由于當(dāng)前物業(yè)企業(yè)估值普遍偏低，此時(shí)開展回購(gòu)可以通過較低的成本實(shí)現(xiàn)；二是物企回購(gòu)股票，將彰顯公司對(duì)自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心，最終使公司受益及為股東創(chuàng)造價(jià)值回報(bào)，符合公司及股東的整體利益；三是回購(gòu)行為還能夠彰顯企業(yè)現(xiàn)金流充沛，也能夠進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的信心，推動(dòng)股價(jià)回升。

需要注意的是，盡管物企試圖以回購(gòu)增強(qiáng)市場(chǎng)信心，但截至目前仍收效甚微。如萬(wàn)物云上市一年來(lái)，盡管在去年11月至今年1月中旬物業(yè)股迎來(lái)一波上漲行情，但此后便集體進(jìn)入下挫區(qū)間，12月21日，萬(wàn)物云以22.95港元/股收盤，相比49.35港元/股的發(fā)行價(jià)已跌去了超一半；金科服務(wù)的股價(jià)也從年初的13.84港元/股到12月21日收盤的10.42港元/股，跌去了近兩成。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日收盤，港股60家上市物業(yè)企業(yè)平均市值為36.57億港元，平均市盈率僅為6.09倍，多家物業(yè)企業(yè)股價(jià)較去年同期高位已然“腰斬”。

“通過回購(gòu)拉升股價(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期且具有不確定性的過程，目前已發(fā)生的回購(gòu)行為對(duì)股價(jià)的推動(dòng)效果較為有限，仍需面臨市場(chǎng)的檢驗(yàn)。”牛曉娟表示。

行業(yè)將向高質(zhì)量方向精進(jìn)

截至今年9月30日，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有65家上市公司，其中香港主板60家，A股5家。最近兩年時(shí)間里，港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值區(qū)間波動(dòng)，2022年10月底行業(yè)板塊總市值觸底。2023年前三季度，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值整體震蕩下行，目前仍處于低位區(qū)間，未來(lái)仍有較大修復(fù)空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

事實(shí)上，物業(yè)行業(yè)的“不景氣”不僅表現(xiàn)在了市值上，還有上市方面。公開信息顯示，截至2023年12月21日，港股僅新增兩家上市公司，即潤(rùn)華服務(wù)和眾安智慧生活。此外，還有物企選擇在過會(huì)前“臨陣脫逃”。

如12月15日，深交所網(wǎng)站信息顯示，明喆集團(tuán)股份有限公司IPO審核狀態(tài)為終止(撤回)。與此同時(shí)，深交所也發(fā)布了“關(guān)于終止對(duì)明喆集團(tuán)股份有限公司首次公開發(fā)行股票并在主板上市審核的決定”。

A股方面，自4年前新正大敲開A股市場(chǎng)大門后，除借殼上市的個(gè)別物企外，再無(wú)一家物企通關(guān)。除物企自身原因外，資本市場(chǎng)對(duì)物管行業(yè)的熱情已今非昔比。

“2023年以來(lái)，物企上市的環(huán)境較風(fēng)口期已經(jīng)產(chǎn)生了明顯變化，不僅新增上市企業(yè)數(shù)量和IPO募集資金總額較之前出現(xiàn)明顯下滑，而且物業(yè)企業(yè)的上市意愿也產(chǎn)生了波動(dòng)。”牛曉娟指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化以及開發(fā)商流動(dòng)性危機(jī)的拖累，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化，目前專業(yè)賽道佼佼者、國(guó)資企業(yè)、規(guī)模型企業(yè)在資本市場(chǎng)中仍有機(jī)會(huì)。

每經(jīng)記者注意到，同樣在經(jīng)歷了高峰后冷卻的還有行業(yè)收并購(gòu)。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年物企的并購(gòu)在數(shù)量上有所回暖，共發(fā)生70宗，但累計(jì)披露交易金額約為25億元，較2022年的74.33億元交易金額大幅縮減。進(jìn)入下半年，行業(yè)收并購(gòu)更趨謹(jǐn)慎，最為外界所道的一筆是來(lái)自中海物業(yè)。

10月11日晚，中海物業(yè)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易收購(gòu)公告，將從兄弟公司中國(guó)建筑國(guó)際旗下的力進(jìn)企業(yè)有限公司手里，收購(gòu)“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價(jià)不超過9.5億港元，收購(gòu)PE達(dá)到17.54倍，超2022年物企平均12倍的收購(gòu)PE，成為了2023年物管圈最大金額的并購(gòu)案。

“在經(jīng)歷了過去兩年的行業(yè)收并購(gòu)熱潮后，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求得到一定釋放，導(dǎo)致當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)熱度持續(xù)下降。2023年以來(lái)，行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)難覓亮點(diǎn)，行業(yè)整體規(guī)模增速有所放緩。”牛曉娟分析指出：“未來(lái)企業(yè)收并購(gòu)仍將保持謹(jǐn)慎。隨著買方的發(fā)展戰(zhàn)略需求與賣方的解決債務(wù)危機(jī)需求相碰撞，很可能會(huì)出現(xiàn)上市公司成為并購(gòu)標(biāo)的的案例或出現(xiàn)上市物業(yè)公司之間的兼并收購(gòu)情況。”

不過，在牛曉娟看來(lái)，2024年物業(yè)行業(yè)整體仍將具有不錯(cuò)的發(fā)展前景。“物業(yè)行業(yè)會(huì)向高質(zhì)量方向精進(jìn)，物業(yè)抗周期性優(yōu)勢(shì)凸顯，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最佳選擇，逐漸發(fā)展成地產(chǎn)之外的獨(dú)立行業(yè)，并成為承接房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略的重要選擇。與此同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)追求實(shí)現(xiàn)聚焦化，未來(lái)收入貢獻(xiàn)潛力大，城市服務(wù)、IFM（綜合設(shè)施管理）等業(yè)務(wù)前景依然廣闊，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)全新的活力。”

中物智庫(kù)創(chuàng)始人楊熙表示，預(yù)計(jì)2024年，物業(yè)行業(yè)的高增長(zhǎng)不可持續(xù)，會(huì)進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代。面對(duì)行業(yè)變局，物業(yè)企業(yè)將主動(dòng)放慢業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，回歸服務(wù)本質(zhì)，審慎權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展速度之間的關(guān)系，由原來(lái)高增速目標(biāo)，調(diào)整為低速增長(zhǎng)目標(biāo)。

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