每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

11月21日，地產股迎來全線上漲。

A股方面，截至當日收盤，榮盛發(fā)展、金科股份、中迪投資、深振業(yè)A、大龍地產、三湘印象均漲停，新城控股、中南建設、城建發(fā)展、萬通發(fā)展、蘇寧環(huán)球的漲幅均超過5%。

地產債同樣走高， “22龍湖03”“22龍湖02”“21龍湖04”“21龍湖02”“21龍湖06”“20龍湖04”“20龍湖02”“21金地01”“21金地03”均漲超10%。

消息面上，有市場消息稱，監(jiān)管機構正在起草一份中資房地產商白名單，可能有50家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貨、債權和股權融資等多方面的支持。

某頭部房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，討論白名單的監(jiān)管層會議，并沒有房企參加。“表明政府很著急，這利好行業(yè)。”

此前的11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，強調一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求。11月19日，證監(jiān)會相關人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本次座談會的部署要求，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。

與此同時，11月21日地產股的普遍上漲，除了來自政策層面的因素外，也與近期融創(chuàng)中國、中梁地產等多家房企的債務重組取得進展有一定關系。

“今日地產股大漲，主要受到50家白名單房企的市場消息影響。這將有利于阻斷風險傳播鏈條，特別是處于違約邊緣的企業(yè)，從而使得市場資金有了做多的情緒。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信接受每經記者采訪時表示。

地產股債齊迎大漲

11月21日開盤，A股地產板塊和港股內房股均迎來普漲。

截至當日收盤，A股地產板塊中，榮盛發(fā)展、金科股份、中迪投資、深振業(yè)A、大龍地產、三湘印象均漲停，新城控股、中南建設、城建發(fā)展、萬通發(fā)展、蘇寧環(huán)球的漲幅均超過5%。

11月21日A股部分地產股表現(xiàn) 圖片來源：東方財富APP

港股內房股方面，截至當日收盤，鈞濠集團大漲超60%，融創(chuàng)中國、金奧國際、新城發(fā)展的漲幅均超過10%，中駿集團控股、綠景中國地產、三巽集團、旭輝控股集團、建業(yè)地產、雅居樂集團、碧桂園、中梁控股、綠地香港、天譽置業(yè)、寶龍地產的漲幅均超過5%。物業(yè)股也多數(shù)走強，領悅服務集團、恒大物業(yè)、旭輝永升服務、新城悅服務、萬物云的漲幅均超過5%。

11月21日港股部分內房股表現(xiàn) 圖片來源：東方財富 

地產債同樣走高，截至當日收盤，“22龍湖03”漲超14%，“22龍湖02”“21龍湖04”“21龍湖02”漲超12%，“21龍湖06”“20龍湖04”漲超11%，“20龍湖02”“21金地01”“21金地03”漲超10%，“22龍湖01”“16金地02”漲超9%，“21龍湖05”漲超8%，“20龍湖06”漲超7%。

消息面上，據(jù)經濟觀察網(wǎng)，一份根據(jù)資產規(guī)模排序、仍處于正常經營中的房地產企業(yè)白名單正在被擬定，監(jiān)管機構強調對白名單上企業(yè)的正常融資需求應當滿足。這份白名單包括約50家不同所有制的國內房企。

白名單所提到的“正常經營”，是指公司尚未出現(xiàn)債務違約等情況。并提出了三個不低于：各行自身房地產增速不低于銀行行業(yè)平均房地產增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，白名單制度誕生于去年11月的“金融十六條”前后，是各地匯聚金融資源、保護優(yōu)質房企的重要舉措。“這次提及的白名單，顯然有非常系統(tǒng)的配套內容，即‘三個不低于’。從這個標準來看，主要涉及三個層次，即包括各銀行總體的房地產業(yè)務增速要更高、對非國有房企的房貸支持力度要更大、對開發(fā)商開發(fā)以及個人按揭貸款等領域都要加大支持。‘三個不低于’其實明確了非常清晰的操作標準，有助于各機構后續(xù)工作的開展。”

此前的11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門召開的金融機構座談會強調，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資等。

11月19日，證監(jiān)會相關人士表示，證監(jiān)會將貫徹落實中央金融工作會議和本月17日座談會的部署要求，穩(wěn)妥做好相關風險處置和違規(guī)查處，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。

國金證券分析認為，供給端支持已蓄勢待發(fā)。預計后續(xù)各金融機構對房地產業(yè)融資的支持力度有望加大，更多金融支持房地產的政策有望落地。供給側的融資支持有利于緩解目前房企的信用收縮問題和現(xiàn)金流壓力，有助于提振市場信心，促進房地產行業(yè)回歸穩(wěn)定發(fā)展。

“只要所有銀行一致行動，才能避免大家都看空的局面。”李宇嘉指出，債權股權融資只是外部輸血，關鍵還是自身造血功能，單靠外部輸血解決不了問題。“過去高舉高打時期的巨額融資，到了償還的時候，需要同樣大規(guī)模的銷售兌現(xiàn)現(xiàn)金流，這才是最關鍵的。”

多家出險房企債務重組取得進展

需要注意的是，11月21日地產股的普遍上漲，除了來自政策層面的因素外，也與近期多家房企債務重組取得進展有著一定關系。

11月20日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，并于當日正式生效，成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

隨著重組生效，債權人約百億美元的現(xiàn)有債務，將被置換為新票據(jù)、強制可轉換債券、可轉換債券、融創(chuàng)服務的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

相較于境內債，境外債的重組面臨著債權人結構更多元且分布全球，境外法條、票據(jù)發(fā)行的不同要求等，難度更高。而融創(chuàng)中國在大型房企中率先完成債務重組全部流程，其重組本息約百億美元，規(guī)模大，重組效率高，用時18個月，且通過創(chuàng)新性的方案設計，實現(xiàn)行業(yè)最大比例（45%）境外公開債的降債，對公司經營恢復起到重要作用，因此具有很強的行業(yè)示范性。

如今，隨著境內、外公開市場債務的全部重組完成，融創(chuàng)中國整體化解約900億元人民幣的債務風險。

圖片來源：融創(chuàng)中國公告

“債務重組完成后，需要盡快恢復正常經營。債務重組是以‘時間換空間’，對于出險房企而言，獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態(tài)，改善經營現(xiàn)狀，回歸正軌。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經記者表示。

“融創(chuàng)債務重組成功對正在進行債務重組的房企具有借鑒意義，表明房企可通過與債權人協(xié)商達成共識來實現(xiàn)債務重組，緩解自身的債務壓力并重新獲得發(fā)展機會。”IPG中國首席經濟學家柏文喜11月21日在接受每經記者采訪時表示，這對其他正在進行債務重組的房企來說是一個積極的信號，可以鼓勵他們與債權人進行更多的溝通和協(xié)商，尋求達成更加有利的債務重組方案。

每經記者注意到，11月以來，包括正榮、龍光在內的多家出險房企迎來了化債新突破。同時，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進債務展期、重組。

11月1日，正榮地產發(fā)布公告，其境外整體債務管理方案取得重大進展，公司與債權人特別小組成員訂立重組條款書。該債權人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%。

11月2日，龍光集團公告稱，有關磋商正在進行中，目前尚未就重組條款達成最終協(xié)議。正在探索與重組有關的多種結構，包括但不限于通過將若干金額的現(xiàn)有債務轉為公司股份，以實現(xiàn)去杠桿化，公司將繼續(xù)進行積極和具有建設性的對話，以盡快敲定重組方案的條款。

11月20日，中梁控股發(fā)布公告，截至目前，公司持有現(xiàn)有債務未償還本金總額約92%的同意債權人已加入重組支持協(xié)議。通過有關加入，同意債權人已承諾采取一切必要的行動，其中包括在計劃會議上就其于記錄日期持有的所有現(xiàn)有債務的未償還本金總額投票贊成計劃。

“多家房企債務重組取得進展，這也表明房地產行業(yè)正在逐步走向健康、穩(wěn)定和恢復，政策環(huán)境也在不斷改善，為行業(yè)修復和未來發(fā)展奠定了更加堅實的基礎。”柏文喜表示。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41155285322