每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

總價1.07億元，單價達38.4萬元/平方米。近日，京東法拍上架了一套超級豪宅，位于深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期的5座A單元40B房源，起拍價1.07億元，總面積為278.58平方米，將于5月9日起拍。

此次法拍要是成交，將刷新深圳住宅市場法拍總價紀錄。

起拍價太高了？

恒裕濱城二期在深圳素有最牛豪宅之稱。目前，恒裕濱城二期業(yè)主實際掛牌價普遍在26.5萬~32.9萬元/平方米。如一套4室2廳88平方米東南朝向房源掛牌價2900萬元，折合單價32.9萬元/平方米；一套3室2廳84平方米東南朝向房源業(yè)主掛牌價2590萬元，折合單價30.9萬元/平方米。而此次總價1.07億元的這套豪宅，單價達38.4萬元/平方米。

4月17日，深圳南山區(qū)房產(chǎn)中介許銳達（化名）向記者介紹，“恒裕濱城二期作為深圳的頂級豪宅，被拍賣的房源很少是因為缺錢或者破產(chǎn)拍賣的，一般是（持有人）收了不該收的錢，或者自己進去了。”

同日下午，在深圳從事法拍房盡調工作的謝先生向記者介紹，“我們也關注到了這套房子被法拍，起拍價要比小區(qū)多數(shù)業(yè)主掛牌價高，一拍大概率流拍。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2021年6月22日，該小區(qū)3棟A單元40A房源，建面228平方米，起拍價5617萬元，最終以6317萬元成交，折合單價27.62萬元/平方米。

4月17日下午，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“法拍豪宅屬于深圳豪宅市場中一種非常特殊的物業(yè)，在深圳市場表現(xiàn)總體不錯，從實際交易的溢價率來說，基本上會是起拍價50%以上水平。”

能否高溢價成交？

深圳豪宅法拍市場一直保持著較高熱度，部分優(yōu)質房源還能保持著高溢價成交。《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在阿里法拍和京東法拍，過往深圳市場上總價5000萬元以上的整體成交比例并不算高。

在阿里法拍，截至4月17日，總價在5000萬元以上的房源總計88套，累計拍賣成交29套，成交占比約33%。

在深圳法拍市場，總價5000萬元以上的房源雖整體成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄搶”。

比如2020年4月成交的新湖路壹方商業(yè)中心一期1棟3座1702房源，面積為199.91平方米，吸引了3.2萬人圍觀，最終15人參與報名，經(jīng)過88輪加價，最終以5012萬元成交，比起拍價3002萬元高出2000多萬元，溢價率達67%，折合單價25.07萬元/平方米。

再如2020年9月成交的福田區(qū)香蜜湖香梅路香蜜湖第一生態(tài)苑2棟華日閣25A房源，面積為241.81平方米，吸引了1.75萬人圍觀，7人報名，最終經(jīng)過106次出價，以4568萬元成交，溢價率40.6%，折合單價18.89萬元/平方米。

就在4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平層，以總價4499.98萬元成交，折合單價22.5萬元/平方米。該房源吸引了3.07萬人圍觀，共計18人報名，經(jīng)過107次出價后，以4500萬元成交，比最開始的報價2376萬元高出了2124萬元，溢價率高達89%。

記者梳理深圳豪宅法拍市場房源了解到，近期還有不少法拍房源上線待拍，比如市場比較熟知的招商領璽、曦灣天馥、寶能城等代表性小區(qū)。

比如4月19日，寶能城14套房源即將起拍，總價在1698萬~2320萬元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537萬元起拍，面積183.76平方米，折合單價13.8萬元/平方米；招商領璽家園1446萬元起拍，面積120.53平方米，折合單價11.99萬元/平方米。

嚴躍進提到，法拍市場的成交與大城市豪宅交易市場有關系。深圳的豪宅市場或者說此類地段的二手房投資優(yōu)勢很大，所以其實也是投資者對于此類物業(yè)投資價值的認可。鑒于過去兩年法拍房市場比較冷，預計今年一些重點城市的法拍豪宅市場會有一波升溫。

“從交易策略來看，不排除中間有哄抬價格的可能。畢竟今年普通的二手房掛牌量也比較多，購房者本身也不至于去搶法拍房項目，但部分法拍房或存在故意抬價吸引投資者入市的可能。”