每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“靠營銷手段和技巧產(chǎn)生回款越來越難，產(chǎn)品是一個很重要的前提。”

日前，在每日經(jīng)濟新聞主辦的第十二屆價值地產(chǎn)年會前瞻活動“圖存求新”房地產(chǎn)新營銷沙龍上，京投發(fā)展總策劃師戴嘉寧表示。

產(chǎn)品成立是前提

戴嘉寧認為，如今的住宅產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢愈發(fā)明顯，建筑規(guī)劃方面的條件也越來越硬性。他表示：“營銷是最后的結(jié)果，營銷是需要最終的回款，但有很多前置條件，尤其今天靠營銷手段和營銷技巧產(chǎn)生回款越來越難，產(chǎn)品是很重要的一個前提。”

“產(chǎn)品同質(zhì)性這么強的情況下，作為營銷人，首先要選好進入哪個戰(zhàn)場，大家會看到如今的各個項目，基本上都是很明確地瞄準一個戰(zhàn)場去發(fā)力，這很重要。”

“以前是營銷根據(jù)區(qū)域定產(chǎn)品，先要研究這個區(qū)域找競品，對比宏觀、中觀和微觀的競品，然后考慮供給、需求，還要考慮二手房，但是近兩年，尤其是產(chǎn)品成立變成了前提。目前的產(chǎn)品環(huán)環(huán)相扣，同質(zhì)化這么嚴重，戰(zhàn)場這么清晰，如果產(chǎn)品不成立就別做，就算放棄區(qū)段也別做。”

轉(zhuǎn)型“用戶企業(yè)”

對于房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展，戴嘉寧認為，高品質(zhì)建筑和智慧建筑是大勢所趨。“現(xiàn)在的消費者越來越成熟，高品質(zhì)健康建筑的效果也不錯，比如我們在無錫的項目效果就很好。”

戴嘉寧表示，智慧房地產(chǎn)分為多個層次：“第一個層次是智能家居，第二層次是智能建筑，第三個是智慧社區(qū)，最高層次是智慧城市。在營銷過程中，可以清晰地告訴消費者如何將智慧建筑、智慧社區(qū)和智慧城市連接呼應。”

“從營銷角度來講，我們近年來在進行從傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向‘用戶企業(yè)’的轉(zhuǎn)型，例如我們在北京做了慢閃公園，即將重新開園。”

“慢閃公園中有家很有格調(diào)的咖啡廳，呼應了首店經(jīng)濟。房地產(chǎn)因為巨大的體量很難有用戶黏性，但是我們做了慢閃之后，很多人有興趣，愿意到我們的公園去。我們的新項目即將開盤，設(shè)置有班車，目前采取預約制，已經(jīng)很火爆了，雖然這和我們的銷售沒有特別直接的關(guān)系，但是有益于讓用戶本身成為渠道，這也是我們的努力方向。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖