每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

國內(nèi)“代建第一股”宣告誕生！

今日（7月10日），綠城管理（09979，HK）正式在港交所上市。上市儀式設(shè)置在杭州，綠城中國董事會主席張亞東和綠城管理控股董事會主席郭佳峰共同為綠城管理上市敲鑼。

綠城管理股價(jià)開盤報(bào)2.65港元/股，漲幅6%；截至今日收盤，股價(jià)報(bào)3.250港元/股，漲幅30%，市值達(dá)62.08億港元。

作為繼綠城中國（03900，HK）和綠城服務(wù)（02869，HK）之后綠城系的第三個上市平臺，此前信息顯示，綠城管理每股定價(jià)為2.5港元，本次發(fā)行約4.77億股，最終集資約11.94億港元。

綠城管理上市首日股價(jià)表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

經(jīng)歷3年多籌備，綠城管理的上市起點(diǎn)頗高。KKG董事總經(jīng)理張昕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，綠城管理原有大規(guī)模的基礎(chǔ)，依托母公司大平臺的口碑，以及既有的代建影響力，業(yè)務(wù)的持續(xù)性有保證。

根據(jù)規(guī)劃，如果超額配股權(quán)獲悉數(shù)行使，綠城管理將收取的所得款項(xiàng)凈額將約為12.13億港元。其中，所得款項(xiàng)凈額約20%或2.19億港元將用于透過內(nèi)生式增長及對代建價(jià)值鏈下游的經(jīng)挑選業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略收購?fù)卣箻I(yè)務(wù)；所得款項(xiàng)凈額約12.2%或1.34億港元將用于發(fā)展商業(yè)資本代建；所得款項(xiàng)凈額約53.8%或5.9億港元將用于向綠城中國償還截至最后可行日期5.4億元的債務(wù)，其預(yù)期將于上市日期結(jié)清。

此外，所得款項(xiàng)凈額約4.0%或4390萬港元將用作開發(fā)生態(tài)圈，其將作為一個整合全面服務(wù)的平臺經(jīng)營，服務(wù)均由優(yōu)質(zhì)物業(yè)開發(fā)供應(yīng)商所提供；除擬用于該用途的所得款項(xiàng)凈額外，約2%或2190萬港元將用于建立知識及標(biāo)準(zhǔn)分享平臺以及行業(yè)參與者認(rèn)證，及約2%或2190萬港元將用于優(yōu)化物業(yè)開發(fā)中的產(chǎn)品、營運(yùn)及服務(wù)以及供應(yīng)商所使用的“綠星”標(biāo)準(zhǔn)；所得款項(xiàng)凈額約10%或1.1億港元將用于營運(yùn)資金、營銷及其他一般公司用途。

作為國內(nèi)首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建企業(yè)，目前的綠城管理無疑已經(jīng)站在了行業(yè)的領(lǐng)跑者位置。從招股書披露的2019年數(shù)據(jù)來看，綠城管理市場份額占比22%，是當(dāng)之無愧的行業(yè)龍頭老大。截至2020年3月31日，綠城管理擁有266個代建項(xiàng)目，總建筑面積約為6980萬平方米，市場份額為23.7%。

綠城中國年報(bào)顯示，2017~2019年代建項(xiàng)目的合同銷售金額分別為430億元、552億元和664億元，年復(fù)合增長率達(dá)15.4%。此前，綠城中國管理層曾計(jì)劃，2025年公司總銷售達(dá)5000億元，其中代建輕資產(chǎn)銷售目標(biāo)約1500億元。

不過據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年位于三、四線城市的代建項(xiàng)目占總建筑面積的57.9%。而綠城管理2019年在三四線城市的管理建筑面積為3743萬平方米，占其總管理建筑的面積55.4%。未來，綠城管理能否保持業(yè)務(wù)的持續(xù)增長，才是最值得關(guān)注的。

另外值得一提的是，商業(yè)代建在綠城管理的收入占比超過70%，這也導(dǎo)致綠城管理的毛利率連年下滑。2017年、2018年及2019年，綠城管理的毛利率分別為56.8%、50.2%及44.2%。如何尋找新的利潤增長點(diǎn)，或許也是綠城管理上市之后需要解決的難題。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，代建方式能更好實(shí)現(xiàn)收益的增長，代建規(guī)模的擴(kuò)大由于不是等比例的擴(kuò)大，未來的擴(kuò)張性強(qiáng)于普通開發(fā)企業(yè)，這是其資本優(yōu)勢。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)