每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

價值地產(chǎn)年會系列報道|地產(chǎn)人物城市觀

“城市的意義是最終賦予人舒適的生活空間、完善的公共服務(wù)、豐富的發(fā)展機會。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，驅(qū)動城市規(guī)劃升級、引領(lǐng)地域文化發(fā)展和完善城市配套服務(wù)，實現(xiàn)產(chǎn)、城、人之間健康持續(xù)的發(fā)展。”關(guān)于園區(qū)與城市的關(guān)系，億達中國高級副總裁于大海如是說。

億達中國高級副總裁于大海

《2018中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，截至2017年末，我國人口城鎮(zhèn)化率已達58.52%，2020年將進一步升至60%。

人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，意味著產(chǎn)業(yè)密集程度將進一步加大。

打造城市的“產(chǎn)業(yè)名片”

“每個城市都需要自己的名片。從人文角度來講，名片是一座城市的歷史印記，我們要如何改變城市發(fā)展的同質(zhì)化？”于大海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，“一個行之有效的辦法，就是為城市填補一片產(chǎn)業(yè)空白，形成一個產(chǎn)業(yè)特色，最終打造一張產(chǎn)業(yè)名片。”

在區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要時機，億達從產(chǎn)業(yè)策劃起步，到園區(qū)規(guī)劃、樓宇建設(shè)、招商運營，再到增值服務(wù)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈一攬子解決方案。

“產(chǎn)業(yè)方向的一以貫之是第一位的。”于大海強調(diào)，“例如在某個城市的產(chǎn)業(yè)園聚焦新一代信息技術(shù)，在這個基礎(chǔ)上增加一些智能制造方面的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，可以添彩，但不能徹底轉(zhuǎn)變方向。因為最初的方向是我們當(dāng)年根據(jù)這個城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，各方面的資源稟賦，甚至提前把全國客戶資源都做了一輪溝通之后才得出的結(jié)論。”

于大海告訴記者：“未來我們將主動糾偏千城一面，依托園區(qū)規(guī)劃，加快改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，深入推進信息化與各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同和融合。另一方面，憑借智慧產(chǎn)業(yè)聚集能力，培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，匯聚資源、吸引人才，更好地還利于民。”

城市群產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)已現(xiàn)端倪

進入“十三五”，城市群的建設(shè)發(fā)展勢不可擋。于大海說，抓住城市群的發(fā)展機遇，才能把握中國城市發(fā)展的未來。

而人才爭奪成為城市群間競爭的新戰(zhàn)場。從本質(zhì)上來說，城市是人口的集聚，而人口的集聚又依賴于產(chǎn)業(yè)。于大海認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)興則城市興，尤其是朝陽產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)集聚的城市，城市競爭力往往也更強。城市群內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)已現(xiàn)端倪：成熟城市群內(nèi)中心城市趨于高端服務(wù)業(yè)化，制造業(yè)向周邊擴散；成長中城市群的中心城市則通過外引內(nèi)聚，實現(xiàn)制造業(yè)加速集聚。

“把握這樣的規(guī)律與趨勢，更有利于億達在同一城市群不同城市間的產(chǎn)業(yè)資源引導(dǎo)與匯聚。”于大海說。

從城市存量切入布局

于大海坦言：“如果單純從規(guī)模和利潤來看，億達中國只能算是‘小字輩’，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要樹立全面、科學(xué)、合理的價值取向。從促進所在城市的社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、拉動就業(yè)等方面來說，我們的確是做了很多貢獻。”

對于億達中國輕重并舉、以輕帶重的發(fā)展模式，于大海表示，我們看到了各個城市的市場存量，只有這樣才能實現(xiàn)迅速布局全國。面對不熟悉的新城市，以輕資產(chǎn)切入可以規(guī)避風(fēng)險。另一方面，更多項目的運營意味著團隊實戰(zhàn)能力的提升。而最重要的是，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)所積累的資源、客戶和經(jīng)驗，能為后續(xù)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)介入提供機會。

隨著地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，金融、土地約束政策進一步收緊，嗅覺靈敏的房企早早地開始加速多元化布局，并期望在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中尋找到新的增長點。

但是，這一布局未必能為房企帶來立竿見影的收益。對于從園區(qū)運營商到城市服務(wù)商的轉(zhuǎn)型升級，地產(chǎn)企業(yè)最大的痛點是“心態(tài)”，于大?？偨Y(jié)為“耐得住寂寞、經(jīng)得起誘惑”。