在美國出手一套房子需要多長時(shí)間？最近的數(shù)據(jù)是：3周。 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，該出手速度創(chuàng)下30年來的最快紀(jì)錄。而在5年前，當(dāng)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)還未完全從金融危機(jī)中走出來的時(shí)候，這個(gè)中位數(shù)是11周。 位于西雅圖的巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋房地產(chǎn)服務(wù)公司（下稱“伯-哈房地產(chǎn)”）經(jīng)紀(jì)人鄒子捷(BeccoZou)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，過去一兩年里，基本上100萬美元以下的房子都是加價(jià)搶購的。 “有個(gè)客戶看上了一套70萬美元的房子，他加價(jià)了1萬美元，結(jié)果最后卻是出價(jià)排名的最后一個(gè)，有12名買家的出價(jià)都超過了75萬美元?！编u子捷說。 根據(jù)美國商務(wù)部于11月27日公布的最新數(shù)據(jù)，美國10月份新房銷售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，年化值為68.5萬套，大幅高于市場(chǎng)預(yù)期的62.5萬套，環(huán)比增長6.2%，創(chuàng)下2007年10月份以來的最高水平。 而中信證券研究部發(fā)布的報(bào)告顯示，美國房屋庫銷比處于4～5個(gè)月的良性區(qū)間，30年抵押貸款利率自去年12月底的高點(diǎn)緩步下滑至4.2%附近，預(yù)計(jì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可維持溫和擴(kuò)張，不過高速增長期已經(jīng)過去。 有意思的是，由于房市供不應(yīng)求，現(xiàn)金全款成為搶房一大優(yōu)勢(shì)。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也因此出現(xiàn)反轉(zhuǎn)：越來越多美國人開始用全款現(xiàn)金買房以增加競價(jià)中的優(yōu)勢(shì)；以中國人為主的外國購房者則由于外匯管制和投資考量，越來越多選擇貸款購房。 庫存緊張，房價(jià)上漲 整體來說，美國房地產(chǎn)如此搶手的原因，是緊張的庫存和相對(duì)不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。 NAR的數(shù)據(jù)顯示，美國庫存同比去年10月下降了3.3%，已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月出現(xiàn)下降。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(LawrenceYun)表示，房地產(chǎn)供應(yīng)端的短缺和不斷增長的經(jīng)濟(jì)及就業(yè)數(shù)據(jù)是購房意愿高漲的主要?jiǎng)右颉?jù)他稱，過去幾年里，美國每年都會(huì)有大約120萬套新住房推向市場(chǎng)，但今年到目前為止，只有80萬套新房建設(shè)完成，和過去相比萎縮不少。 美國榮富地產(chǎn)公司(Long&Foster)CEO戴特威勒(JeffreyS.Detwiler)也表示，公司主要覆蓋的東海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)均存在短缺情況，供應(yīng)量同比去年下降了13%~35%，“即使現(xiàn)在的供應(yīng)量增加10%，市場(chǎng)也能快速消化”。 全球中文國際房產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)CEO勞(CarrieLaw)表示，最近美國房市之所以如此火熱還受到哈維颶風(fēng)的影響，尤其是在休斯敦地區(qū)。這場(chǎng)颶風(fēng)摧毀了當(dāng)?shù)卮罅糠课?，進(jìn)一步加劇了供求不平衡的嚴(yán)重程度。 由于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求狀態(tài)，在一些熱門的地區(qū)，3周的出手時(shí)間甚至可被稱為“漫長得異?！??！叭绻覀?周才賣出一套房子，那么肯定是哪里出錯(cuò)了?！泵绹ㄊ款D地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人烏米納(DarleneUmina)說，“最近，往往在第一周就可以知道賣家出的價(jià)格合不合適?！?今年9月，卡斯普里茲克(JohnKasprzyk)不到1周就出手了自己在馬薩諸塞州沃爾瑟姆的房子。不到4天，他就收到了11份購房意向書，其中還有一份全款支付的購房意向書，出的價(jià)格比他最初的報(bào)價(jià)高出了4.1萬美元。 根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國買家最感興趣的投資地區(qū)前五位分別是西雅圖、洛杉磯、紐約、休斯敦和波士頓。就購房目的而言，自住的比例占62.4%，投資的比例占51.1%，教育則占14.7%，為了移民而購房的比例僅占3.2%。 雖然總體走勢(shì)向上，但美國各地房市冷熱不均的現(xiàn)象依然顯著。熱門的地方呈現(xiàn)長時(shí)間的賣方市場(chǎng)，而其他多數(shù)州市的市場(chǎng)則按照賣方和買方市場(chǎng)交替的趨勢(shì)發(fā)展，演繹著美國房地產(chǎn)的慣常周期。 NAR的數(shù)據(jù)顯示，今年10月美國房價(jià)中位數(shù)同比去年上升5.5%。居外網(wǎng)中國區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“房價(jià)漲幅在4%~6%是穩(wěn)健上漲區(qū)間，目前已經(jīng)連續(xù)68個(gè)月上漲?！?美國榮富地產(chǎn)亞太業(yè)務(wù)總監(jiān)陳宏明(EricChen)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在西雅圖和舊金山等地，市場(chǎng)上的庫存相對(duì)緊張，買房的時(shí)候加價(jià)就很平常。這些地方也向來是華人熱衷買房的地點(diǎn)。根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，在北卡羅來納州，一個(gè)房子出售通常在24小時(shí)內(nèi)就會(huì)收到7～8個(gè)買家的報(bào)價(jià)并支付定金。 “雖然美國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是上揚(yáng)的，但中部的一些地方就沒有搶房的現(xiàn)象。隨著華人對(duì)美國市場(chǎng)的了解，將來這些價(jià)格較低的城市可能也會(huì)逐漸進(jìn)入華人的視野?！标惡昝鞅硎?，美國總統(tǒng)特朗普上臺(tái)后，不少人都覺得房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)往下走，因?yàn)榭偨y(tǒng)本人就擁有很多房地產(chǎn)，目前對(duì)房市樂觀的態(tài)度比較普遍。 現(xiàn)金為王 除了支付更高的房價(jià)，要想成功獲得心儀的房子，買家還須提前準(zhǔn)備好貸款預(yù)審批信等資料，并且做好犧牲周末和晚上的準(zhǔn)備，隨時(shí)投入搶房大戰(zhàn)。但資料準(zhǔn)備得再好，也敵不過現(xiàn)金全款支付的競爭力。 過去半年，弗里曼(MeaganFreeman)和她的男友一直在西雅圖地區(qū)尋找價(jià)格合適的房子，但她看中的房子幾次都被現(xiàn)金全款買房者搶走。她說，最近2周里，這種“被搶”情況就發(fā)生了3次。這對(duì)27歲的年輕情侶表示，他們特地在當(dāng)?shù)胤渴幸呀?jīng)沒那么火熱的11月以及不太熱門的郊區(qū)選了一處房子，但還是被全款買房者捷足先登。 帶著孩子從北京移民到美國休斯敦，這是岳華(化名)今年做出的選擇。她告訴第一財(cái)經(jīng)記者，當(dāng)時(shí)在看房的階段，她的出價(jià)并不是最高的，但最終憑借全款現(xiàn)金的優(yōu)勢(shì)從十幾個(gè)家庭中成功買到了心儀的房子。 今年早些時(shí)候，上述波士頓地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人烏米納在賣房的時(shí)候不得不站在屋外接待有意向的購房者，因?yàn)榉孔永飻D滿了看房的人。那套房子，她總共收到了18份購房意向書，其中3份為全款支付。 美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商AttomDataSolutions的數(shù)據(jù)顯示，2017年美國人現(xiàn)金買房的比例達(dá)28.8%，高于去年的28.6%，高出2000年以來20%左右的水平。不過在2011年~2012年，現(xiàn)金買房比例更高，達(dá)到了40%的頂峰。 現(xiàn)金買房的情況不只發(fā)生在熱門的地區(qū)，還滲透到了那些相對(duì)冷清的市場(chǎng)。在美國西北部的愛達(dá)荷州首府博伊西，當(dāng)?shù)刂薪榈臄?shù)據(jù)稱，今年10月有超過20%總價(jià)在25萬美元以下的房子通過現(xiàn)金交易，同比去年的15%上漲明顯。博伊西的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布朗(MikeBrown)說自己今年看到了大量來自外地的買家：“不少人賣掉了加州、華盛頓、猶他州等地的高價(jià)房，然后帶著現(xiàn)金來買價(jià)位更低的房?！?外國人貸款買房增多 維爾馬(SanjeevVerma)是位于加州中北部的伯-哈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。從印度的軟件工程師轉(zhuǎn)型成為美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，維爾馬的客戶和多數(shù)華人經(jīng)紀(jì)人一樣，90%也是外國買家。 在最近的上海國際高端房產(chǎn)展會(huì)上，維爾馬告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他的外國客戶中有印度人、俄羅斯人和西班牙人，但很少有中國人，因此也想通過中國的展會(huì)尋找中國買家。他所在的薩克拉門托并非中國買家最喜歡的熱門地點(diǎn)，市場(chǎng)也相對(duì)冷清，基本是賣家市場(chǎng)和買家市場(chǎng)交替的情況，并沒有加價(jià)或排隊(duì)的搶購情況。但他說，自己的業(yè)績每年都在以20%以上的速度增長，這兩年的年收入更是達(dá)到了6位數(shù)美元(約數(shù)百萬元人民幣)，是此前軟件師的兩倍。秘訣是，他提供為外國買家申請(qǐng)貸款的服務(wù)。 陳(KeithChen)是位于洛杉磯的加州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他的客戶95%是中國人。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這兩年業(yè)務(wù)增長的速度和2015年相比是下降的，原因是外匯管制“錢出不來”。由于貸款受限等原因，95%的中國買家只能全款買房。 佛羅里達(dá)州的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人譚雯月(LenaTan)的客戶同樣以華人買家為主，并且多數(shù)買家用全款買房，但她的生意并沒有受到外匯管制的影響，反而增長明顯。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，原因主要是兩個(gè)，第一，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)和加州、紐約等熱門地點(diǎn)相比較低，租金回報(bào)率卻較高，對(duì)投資者而言存在機(jī)會(huì)；第二，她有辦法幫助買家解決外匯的難題。 伯-哈房地產(chǎn)國際事業(yè)部高級(jí)副總裁涂碩(PeterTurtzo)在上述展會(huì)上告訴第一財(cái)經(jīng)記者，受到外匯管制的影響，越來越多的中國人在美國買房時(shí)開始申請(qǐng)貸款。目前從外國買家的整體數(shù)據(jù)來看，差不多是一半貸款買房，一半現(xiàn)金全款支付。為了幫助他們獲得貸款，伯-哈房地產(chǎn)從今年開始與其姐妹公司HomeserviceLanding合作，專門為外國人提供貸款服務(wù)。 根據(jù)特朗普政府目前推出的稅改計(jì)劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個(gè)人能享受稅收減免，但新法案可能把可享受稅收優(yōu)惠的貸款額度上限調(diào)整為50萬美元。因此有人擔(dān)心，稅改一旦通過，將對(duì)美國房地產(chǎn)高端市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。但記者接觸的上述經(jīng)紀(jì)人均表示，談及稅改的影響還為時(shí)過早，畢竟稅改細(xì)則現(xiàn)在還未最終確定，從確定到落實(shí)也還會(huì)給市場(chǎng)一段反應(yīng)的時(shí)間。 來源：一財(cái)網(wǎng)記者繆琦