每經(jīng)編輯 唐潔    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 曾健輝  

在特色小鎮(zhèn)如火如荼進(jìn)行的今天，到底該如何做？

7月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪了領(lǐng)易咨詢總裁鄒毅。他曾負(fù)責(zé)多個(gè)特色小鎮(zhèn)的前期規(guī)劃和定位，尤其擅長(zhǎng)文旅小鎮(zhèn)。

鄒毅認(rèn)為，小鎮(zhèn)是一個(gè)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，要慢一點(diǎn)開(kāi)發(fā) ，要系統(tǒng)的籌劃、系統(tǒng)的思考，制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏，合理導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，每一個(gè)項(xiàng)目都要成為一個(gè)作品，一個(gè)成功的項(xiàng)目。

NBD：特色小鎮(zhèn)會(huì)不會(huì)是為逆城市化做準(zhǔn)備？

鄒毅：在1960年代的美國(guó)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到56%~73%的時(shí)候出現(xiàn)了典型的逆城市化趨勢(shì)，大城鎮(zhèn)周邊的小城鎮(zhèn)人口開(kāi)始出現(xiàn)集聚增長(zhǎng)；到70年代，大城市周邊的小鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)了25%。這是非常典型的，由經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷帶來(lái)的城鎮(zhèn)化擴(kuò)散，帶來(lái)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展案例。

中國(guó)小城鎮(zhèn)的發(fā)展在某種程度上受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)和發(fā)展能力的影響，這種逆城市化的發(fā)展浪潮，我們也希望能借助發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。從某種意義上說(shuō)，小鎮(zhèn)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一種重要載體，或者是某種新經(jīng)濟(jì)載體的變革，通過(guò)他為大城市群新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供一種補(bǔ)充或借鑒。

NBD：特色小鎮(zhèn)是不是一定要以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)？

鄒毅：發(fā)改委之前批的特色小鎮(zhèn)中，有50%~70%是文化旅游小鎮(zhèn)。目前來(lái)看，文化旅游小鎮(zhèn)更有條件，又更容易受國(guó)家消費(fèi)需求的帶動(dòng)，形成一定優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)到底是哪些區(qū)域、哪些城市適合做文化旅游小鎮(zhèn)？前期我研究過(guò)一個(gè)城市旅游總?cè)丝?、旅游總收入、城市人均旅游支出和城市人均可支配收入指?biāo)，這4個(gè)數(shù)據(jù)代表了一個(gè)城市客群的消費(fèi)能力和消費(fèi)總量。我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)意義上的5A景區(qū)等所具備的旅游總時(shí)長(zhǎng)容量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有一二線周邊城市旅游市場(chǎng)規(guī)模大。

目前的基本觀點(diǎn)是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮(zhèn)一個(gè)非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮(zhèn)，更接近消費(fèi)客源地。

打造一個(gè)成功的小鎮(zhèn)，需要有房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)引入，為小鎮(zhèn)提供資金支撐；第二是需要非常有特色的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來(lái)觀光、旅游，建立一個(gè)小鎮(zhèn)磁場(chǎng)，形成獨(dú)特性。

NBD：特色小鎮(zhèn)如何構(gòu)建完善的商業(yè)模式？文旅項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈到底是怎樣的？

鄒毅：第一個(gè)商業(yè)模式是賣房產(chǎn)，必須要有房地產(chǎn)配套；第二種是把持有性的資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)之后形成一種借資管模式，通過(guò)門(mén)票、園林的消費(fèi)，通過(guò)其他的租金收入形成一種現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，就構(gòu)成了基礎(chǔ)資產(chǎn)的一種結(jié)構(gòu)。

下一步就簡(jiǎn)單了，無(wú)論是定增也好或者是證券化也好或者是企業(yè)上市也好，只要你的資產(chǎn)優(yōu)良，能達(dá)到回報(bào)率。

難點(diǎn)是能不能把持有型資產(chǎn)做到80%的回報(bào)率，能不能把真正的小鎮(zhèn)空間創(chuàng)意做到位。

NBD：很多開(kāi)發(fā)商將特色小鎮(zhèn)看做一個(gè)很大的蛋糕，到底是誰(shuí)在做特色小鎮(zhèn)？他們背后的利益驅(qū)動(dòng)是什么？

鄒毅：作為咨詢公司，我們的客戶群有相當(dāng)一部分是地方政府，特別是一些風(fēng)景優(yōu)美地方的政府，他們的動(dòng)力非常強(qiáng)烈，希望借助國(guó)家的政策東風(fēng)，發(fā)展好地方經(jīng)濟(jì)，這可能是地方政府發(fā)展特色小鎮(zhèn)的一個(gè)初衷。

其次，第二大群體是開(kāi)發(fā)商，中國(guó)前30強(qiáng)房企陸續(xù)發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。一方面是地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求；第二是開(kāi)發(fā)商面臨行業(yè)洗牌，希望在行業(yè)越來(lái)越復(fù)雜的環(huán)境下，找到一個(gè)新的突破點(diǎn)，用一個(gè)更便宜的代價(jià)拿地，滿足每年的開(kāi)發(fā)需求，鎖定開(kāi)發(fā)紅利。

NBD：特色小鎮(zhèn)與精神消費(fèi)有什么關(guān)聯(lián)？獨(dú)特的標(biāo)簽、獨(dú)特的文化和獨(dú)立的IP，是不是未來(lái)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展之路？

鄒毅：市場(chǎng)能記住的成功文旅產(chǎn)品，一定有獨(dú)特的、成功的IP。第一步還是文化IP的構(gòu)建，避免打造一堆房產(chǎn)。建議特色小鎮(zhèn)慢一點(diǎn)，系統(tǒng)籌劃、系統(tǒng)思考，合理制定產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，讓每一個(gè)項(xiàng)目都能成功。