按照城市經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，城市中心地塊所承載的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越高，需求量大，土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。但為何當(dāng)下土地瘋狂的區(qū)域，出現(xiàn)在次中心區(qū)域？

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策接受邦地產(chǎn)采訪時(shí)指出，中心區(qū)和次中心區(qū)域出現(xiàn)地價(jià)和房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，是因?yàn)橹行膮^(qū)房?jī)r(jià)上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價(jià)格增長(zhǎng)放緩，所以需求會(huì)向次中心區(qū)域轉(zhuǎn)移，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“開發(fā)商在選擇土地時(shí)要綜合考量周邊房?jī)r(jià)的增幅，積極布局未來房?jī)r(jià)有大幅度增長(zhǎng)空間的區(qū)域，土地價(jià)值就會(huì)更高。”劉策表示。

其實(shí)，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也是城市化的必然產(chǎn)物。都市圈概念興起，中心城市、中心區(qū)域的樓市價(jià)值外溢，也會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)的趨勢(shì)變化。

上述報(bào)告就顯示，在城市化進(jìn)程中，當(dāng)城市化低于50%，樓市和土地市場(chǎng)最熱門的區(qū)域?yàn)橹行膮^(qū)域；

當(dāng)城市化在50%－70%之間，由于中心城區(qū)土地有限，城市發(fā)展需求擴(kuò)張，土地市場(chǎng)的熱門區(qū)域則轉(zhuǎn)移到城市的次中心區(qū)域；

當(dāng)城市化率超過70%，會(huì)出現(xiàn)逆城市化，郊區(qū)會(huì)逐漸發(fā)展起來；

城市化率達(dá)到80%以上，舊城改造增加，中心區(qū)域則會(huì)再一次得到發(fā)展。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷則指出，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也存在政府方面的因素，因?yàn)檎鲇谔嵘w價(jià)值的考慮，在次成熟板塊會(huì)投入更多，成熟板塊反而不是政府投資最多的區(qū)域。

因而，一方面是中心區(qū)域地塊普遍價(jià)格高企，開發(fā)商會(huì)很謹(jǐn)慎；一方面是次中心價(jià)值在提升，地價(jià)相對(duì)中心區(qū)較低，更有機(jī)會(huì)搶到。所以，次中心區(qū)反倒成了這一輪土地?zé)岢钡暮诵?，開發(fā)商的蜂擁而至也讓區(qū)域地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)行情。

高價(jià)地底氣是“賭”出來的？

但這樣的土地?zé)岢?，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

以7月拍出的浦東祝橋高價(jià)地為例，地塊可售樓板價(jià)超4萬/平，保本售價(jià)預(yù)計(jì)超5萬/平，而目前地塊周邊項(xiàng)目的平均售價(jià)不足3萬/平。這就意味著，在地塊推出市場(chǎng)時(shí)，區(qū)域房?jī)r(jià)必須要上漲近7成，項(xiàng)目才能保本。

但上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就直言，對(duì)區(qū)域未來2-3年房?jī)r(jià)漲近7成的可能性存疑。

歐陽(yáng)捷就指出，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲的，所以最中心地塊的風(fēng)險(xiǎn)顯然不大，即便有風(fēng)險(xiǎn)，也很可能是因?yàn)槠髽I(yè)的現(xiàn)金流、長(zhǎng)周期融資成本等方面的問題。

而次中心區(qū)域地塊的風(fēng)險(xiǎn)，取決于政府投入的多少，以及投入是否能夠轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價(jià)值。另外，開發(fā)商打造產(chǎn)品的能力也至關(guān)重要，好的產(chǎn)品和服務(wù)能夠提升區(qū)域的整體價(jià)值。

劉策則表示，如果出現(xiàn)政策調(diào)控以及突如其來的金融危機(jī)等，次中心區(qū)房?jī)r(jià)不僅達(dá)不到預(yù)期的上漲幅度，對(duì)資金和利潤(rùn)存在侵蝕作用，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

“次中心區(qū)域的建設(shè)處于起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如中心區(qū)域。”

這樣看來，開發(fā)商對(duì)次中心區(qū)土地的瘋狂態(tài)度，其實(shí)像一場(chǎng)對(duì)高房?jī)r(jià)的賭博：中心區(qū)風(fēng)險(xiǎn)更小，但出高溢價(jià)更難；次中心風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦踏錯(cuò)就可能虧損巨大，但如果夠準(zhǔn)，就能獲得高額回報(bào)。

因而對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，劉策建議不管城市化發(fā)展到哪個(gè)階段，從投資回報(bào)以及安全性考慮，中心區(qū)都是最佳的選擇。

歐陽(yáng)捷也表示，對(duì)于長(zhǎng)期投資者來說，市中心的產(chǎn)品永遠(yuǎn)是上漲最好、最穩(wěn)健的。對(duì)于短線投資者來說，政府重點(diǎn)改善區(qū)域是升值潛力最快的。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。