每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

在鎖房危機(jī)發(fā)生近一年后，佳兆業(yè)“起死回生”的跡象愈發(fā)明顯。

佳兆業(yè)發(fā)布的最新公告顯示，盡管公司在今年上半年經(jīng)營(yíng)狀態(tài)接近“休克”，但由于越來(lái)越多項(xiàng)目于下半年起陸續(xù)解封，佳兆業(yè)在前10個(gè)月合共錄得52.33億元的銷售額，隨著公司在一線城市的項(xiàng)目也陸續(xù)開始解封，未來(lái)銷售額有望進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)也在積極尋求獲得債權(quán)人的支持，甚至開出比融創(chuàng)主導(dǎo)時(shí)期更優(yōu)越的債務(wù)重組條件，郭英成尋求“翻盤”的意愿明顯。

前10月銷售額52億元

自去年12月末，佳兆業(yè)位于深圳的項(xiàng)目陸續(xù)陷入“鎖房”風(fēng)波，并引發(fā)債務(wù)違約后，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一度陷入休克狀態(tài)，導(dǎo)致公司今年的合約銷售出現(xiàn)大幅下滑。

公告顯示，佳兆業(yè)今年前10月的銷售額為52.33億元（人民幣，下同），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，公司在去年前10個(gè)月合約銷售額為242億元，這意味著佳兆業(yè)今年前10月的銷售額僅為去年同期的22%。

對(duì)于一度瀕臨破產(chǎn)邊緣的佳兆業(yè)而言，能獲得52億元的銷售回籠并不容易。自去年發(fā)生“鎖房”事件后，由于境內(nèi)債權(quán)人紛紛提出資產(chǎn)保全申請(qǐng)，導(dǎo)致佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一度全面停滯。直至創(chuàng)始人郭英成復(fù)職董事局主席職位后，佳兆業(yè)在蘇州、杭州、武漢、惠州等多個(gè)二三線城市的項(xiàng)目陸續(xù)恢復(fù)銷售，才為公司的起死回生輸送了重要的血液。

數(shù)據(jù)顯示，與往年銷售額主要來(lái)源于深圳不同，佳兆業(yè)今年前10個(gè)月的銷售額主要來(lái)源于二三線城市，其銷售均價(jià)也從2014年的10233元/平方米拉低至如今的6058元/平方米。

更重要的是，進(jìn)入四季度以來(lái)，佳兆業(yè)在一線城市的項(xiàng)目也迎來(lái)生機(jī)。在上海，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)也于9月底與中國(guó)銀行達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議并重啟銷售，至今銷售超過(guò)6000萬(wàn)元，另一個(gè)項(xiàng)目佳兆業(yè)八號(hào)目前也已正常銷售。位于廣州市黃埔區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)在10月全面解封并恢復(fù)銷售，開盤單日熱銷2億余元。佳兆業(yè)深圳前海廣場(chǎng)項(xiàng)目195套房源也于10月底解除司法查封并完成簽約，接下來(lái)剩余房源預(yù)計(jì)也將分批解封。

可以預(yù)見(jiàn)的是，如果一線城市項(xiàng)目接下來(lái)能陸續(xù)解封，將為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)可觀的銷售收入。

年報(bào)難題成債務(wù)重組最大障礙

對(duì)于郭英成而言，要推動(dòng)佳兆業(yè)全面復(fù)活，還需要獲得更多債權(quán)人的支持，實(shí)現(xiàn)所有項(xiàng)目銷售恢復(fù)正常。

公告顯示，截至11月10日，佳兆業(yè)境內(nèi)債權(quán)人向法院提出的資產(chǎn)保全申請(qǐng)共60份，公司已接獲的民事裁定書共28份，涉及金額約150.43億元；已接獲的應(yīng)訴通知書共55份，涉及金額約215.21億元。

目前佳兆業(yè)正與境內(nèi)債權(quán)人就債務(wù)重組進(jìn)行磋商。公告顯示，佳兆業(yè)方面已提出境內(nèi)債務(wù)重組的主要條款：保本、展期3年、還款需符合銷售進(jìn)度。但這一切的前提條件均為債權(quán)人撤回所有訴訟、仲裁以及強(qiáng)制執(zhí)行程序，并將資產(chǎn)“解凍”。

國(guó)金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖告訴記者，由于境內(nèi)債權(quán)人往往擁有充足的資產(chǎn)抵押，在“鎖房”事件發(fā)生后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，佳兆業(yè)位于一二線城市的資產(chǎn)價(jià)格均有不同程度的上漲，這些項(xiàng)目只要能重啟銷售回籠資金，償還債務(wù)不存在太大的困難，佳兆業(yè)越來(lái)越多項(xiàng)目恢復(fù)正常銷售，顯示出境內(nèi)債務(wù)重組的難度相對(duì)較低。

與之相對(duì)，由于境外債務(wù)并沒(méi)有充足的抵押物，海外債權(quán)人更容易成為削債的對(duì)象，導(dǎo)致談判難度更大。今年3月，在融創(chuàng)中國(guó)提出要約收購(gòu)佳兆業(yè)后，公司曾拋出一份境外債務(wù)重組方案，主要條款包括展期延長(zhǎng)5年、大幅削減利息等，這份方案引來(lái)大多數(shù)海外債權(quán)人的不滿，并導(dǎo)致首輪境外債務(wù)重組失利。

根據(jù)佳兆業(yè)最新提出的境外債務(wù)重組方案，佳兆業(yè)擬用新高息票據(jù)替代原有票據(jù)，按原有票據(jù)約定的票息結(jié)算形成新票據(jù)本金，新票據(jù)的票息將從原來(lái)的6.875%~12.875%下降至6%~9.9%之間。此外，在佳兆業(yè)股票復(fù)牌、股價(jià)回升后，境外債權(quán)人還將獲得一定額度的資金補(bǔ)償。

在雪球網(wǎng)上，有佳兆業(yè)境外債券的持有人向記者表示，新的境外債務(wù)重組方案較融創(chuàng)時(shí)期有明顯改善，這體現(xiàn)在削息力度減弱、展期年限減少、以及在股價(jià)回升后債權(quán)人可以獲得額外收益，這顯示出郭英成更希望通過(guò)提高條件獲取境外債權(quán)人的支持。

不過(guò)，最終債務(wù)重組能否如愿通過(guò)，仍是未知數(shù)，其中一個(gè)難題在于佳兆業(yè)的2014年報(bào)與2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告仍未能對(duì)外公布。黃立沖認(rèn)為，如果審計(jì)報(bào)表遲遲不落實(shí)，一方面由于債權(quán)人搞不清楚公司的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，要他們答應(yīng)作出減息或債務(wù)延期面臨障礙；另一方面，佳兆業(yè)的股票也會(huì)因此處于長(zhǎng)期停牌狀態(tài)，這也會(huì)對(duì)境外債權(quán)人獲得額外收益造成不利影響，最終拖延了債務(wù)重組的進(jìn)程。