每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

“別擠了！”這是上周六邦爺在佘山歡樂谷聽到最多的一個(gè)詞。僅僅一個(gè)萬圣節(jié)，出入一次歡樂谷就讓邦爺有上刀山下火海的感覺，每每回想就要感嘆：終于活著回來了！

故事回放...

其實(shí)當(dāng)天邦爺坐地鐵到佘山站時(shí)，就已經(jīng)預(yù)感不對，因?yàn)榘顮斒潜蝗肆鲾D著出來的。到了上短駁車的地方，更被告知要排隊(duì)半小時(shí)以上。最后邦爺決定徒步前往，但一眼望去居然也是人流車流如線...好不容易到了園區(qū)門口，那場景更是mountain people mountain sea，光入園就得排一個(gè)多小時(shí)！！好不容易進(jìn)園了，但又被告知基本上每個(gè)項(xiàng)目都要等超2小時(shí)，萬圣節(jié)主題的項(xiàng)目甚至要等4小時(shí)以上。

驚魂未定，邦爺回來翻閱了一下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。10月31日，歡樂谷的人數(shù)居然突破了20萬，一名內(nèi)部人士更告訴邦爺，當(dāng)晚游客接待人數(shù)超過了30萬。要知道歡樂谷占地才65萬平方米?。?/p>

而且據(jù)邦爺目測，游客多以學(xué)生為主。這是什么概念？要知道上海一年的高校畢業(yè)人數(shù)也就十六七萬（研究生、本科生），也就是說，差不多全上海兩個(gè)年級的大學(xué)生全來了！

邦爺這么“聲嘶力竭”地描述被擠癱的歡樂谷，并不是為了說明它有多火，而是想告訴大家，幾十公里以外的浦東南匯和川沙，有一大群“屌絲”正為了能“逆襲”而興奮鼓掌呢！事情的這樣的...

國際大牌也有煩惱

看到現(xiàn)在歡樂谷被擠癱的“幸福表情”，很多人可能會對即將開園的迪士尼樂園十分期待。

2009年上海迪士尼度假區(qū)宣布在浦東落地，投資44億美元，占地1000英畝，將在2016年開放，這標(biāo)志著世界上最大的主題公園對中國的信心。

但說到迪士尼板塊的物業(yè)價(jià)值，卻備受很多磚家質(zhì)疑。

一方面，有磚家說，不就是個(gè)迪斯尼樂園嘛，去個(gè)一兩次就沒有人玩了，那里房子以后不會值錢，對板塊的高預(yù)期儼然就是一場炒作。

的確，經(jīng)歷著換血和洗牌的中國主題樂園，在過去一兩年出現(xiàn)了很多閉門歇業(yè)、破產(chǎn)跑路的事件。

另一個(gè)讓它備受質(zhì)疑的原因就是，該板塊附近的樓盤價(jià)格，這么多年都沒怎么漲。

拿川沙的鼎鑫名流苑來說，2010年迪斯尼宣布落戶上海時(shí)，其售價(jià)就在22000—24000元／平，但現(xiàn)在樓盤二手房價(jià)格也就26000元／平，5年才漲2000多元/平。迪斯尼樂園落戶第二天，以14000元／平樓板價(jià)拿地的象嶼鼎城，現(xiàn)在二手房價(jià)格也就34000元／平。看看同期的上海其他板塊，很多住宅價(jià)格都已經(jīng)漲了將近一倍。

所以很多專家認(rèn)為，迪士尼板塊的升值空間，已經(jīng)被“樂園效應(yīng)”提前透支了。

“迪士尼”其實(shí)不用擔(dān)心

但從歡樂谷被擠爆的現(xiàn)象，邦爺想說的是，歡樂谷今天的場景，預(yù)示著上海迪斯尼樂園的明天。同時(shí)，有“上海市級商業(yè)中心”黃袍加身，當(dāng)?shù)纤鼓針穲@成為上海中心之一的那個(gè)時(shí)候，周邊的物業(yè)主們都將收獲實(shí)利。

為什么這樣說？首先，中國主題樂園的前景其實(shí)一直是在增長的。

國際游樂園及景點(diǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年中國主題樂園的接待量已經(jīng)達(dá)到1.8億人次，同比增長6%，到2025年，中國主題樂園的接待量將達(dá)到3.2億人次，超過美國市場，市場發(fā)展空間巨大。

看看擁有系列歡樂谷主題公園的深圳華僑城就知道，成熟和具備足夠吸引力的項(xiàng)目依然能吸引每年2600萬的游客。

再來具體看看上海迪士尼樂園。

上海迪士尼樂園背后的公司——迪士尼，以動漫制作為先導(dǎo)，通過并購等方式獲得網(wǎng)絡(luò)媒體的傳播渠道，以特許經(jīng)營等方式在全球開發(fā)主題公園和相關(guān)衍生品，其已拓展出縱向產(chǎn)業(yè)鏈，且以主題公園為中心，橫向整合著房地產(chǎn)、郵輪、旅游等業(yè)務(wù)。實(shí)力足夠強(qiáng)大。

上海迪士尼樂園背后的規(guī)劃——《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2014－2020)》已將迪士尼納入市級商圈新版圖，并成為15個(gè)市級商業(yè)中心之一。

要知道，市級商業(yè)中心是從“城市總體規(guī)劃”出發(fā)，確定的市級公共活動中心和綜合性商業(yè)街區(qū)，硬件要求不低：

商業(yè)設(shè)施集聚在不少于25公頃的空間范圍，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑面積不低于50萬平方米，商務(wù)建筑面積不低于150萬平方米；大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚度高，百貨店和購物中心等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑面積占全部建筑面積的40％以上；服務(wù)人口為50萬人以上，日客流量達(dá)到20萬至30萬人次左右；交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)便捷。

可以預(yù)想，以上海迪士尼樂園為代表的上海主題游樂園，“錢景”其實(shí)真不差。年底，樂園這么一開，估計(jì)房子的升值空間又打開了。