每經(jīng)編輯 王婷婷

近日，成都公布了“加密軌道線網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃里程由原來(lái)的996公里增加到1700公里”的相關(guān)規(guī)劃。成都地鐵軌道的發(fā)展，被指能為輻射區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)生很大提升空間。但據(jù)記者了解，成都的一些地鐵站點(diǎn)商業(yè)存在撤場(chǎng)繁、空置高、運(yùn)營(yíng)效果不佳等狀況。

想挖掘蘊(yùn)藏在地鐵巨大客流之下的商業(yè)價(jià)值，成都地鐵商業(yè)該如何破局？

尷尬的成都地鐵商業(yè)

城市發(fā)展將使得地面資源逐漸稀缺，不少城市在大力建設(shè)軌道交通的同時(shí)，會(huì)考慮城市立體空間的綜合利用，發(fā)展地鐵商業(yè)，成都亦然。目前已有2條地鐵投入使用，并計(jì)劃新增8條地鐵線的成都，具有不小的地鐵商業(yè)空間，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀。

記者年初走訪天府廣場(chǎng)地鐵地下商場(chǎng)今站購(gòu)物中心時(shí)便發(fā)現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)僅一年的這一個(gè)地處成都最核心廣場(chǎng)下沉空間的商業(yè)項(xiàng)目，已有80%的專(zhuān)柜撤場(chǎng)。僅有鮮芋仙、星巴克等輕食餐廳經(jīng)營(yíng)較好，價(jià)格中低檔的C＆A、優(yōu)衣庫(kù)等品牌業(yè)績(jī)尚有增長(zhǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2012年的“撤柜潮”中成都1號(hào)線16個(gè)站點(diǎn)的54家商鋪就有超5成商家撤離，如今復(fù)場(chǎng)率仍不算高。而且天府廣場(chǎng)地鐵站每日人流約10萬(wàn)人次，卻并未高效轉(zhuǎn)換為同級(jí)消費(fèi)，據(jù)C＆A店鋪介紹其月均業(yè)績(jī)?cè)?60萬(wàn)元，UR業(yè)績(jī)180萬(wàn)元，優(yōu)衣庫(kù)也不過(guò)260萬(wàn)元，在品牌的成都成績(jī)排名上并不突出。

但與此同時(shí)，地鐵商業(yè)的租金并不便宜，據(jù)了解紅旗連鎖曾拿下地鐵1號(hào)線6間店鋪就花了950元/月的租金，近50元/間的月租遠(yuǎn)高于其普通社區(qū)商鋪。

轉(zhuǎn)化率低、租金較高，這或只是成都地鐵商業(yè)前期問(wèn)題延伸出來(lái)的一些問(wèn)題。

在近日由第一太平戴維斯攜手英中貿(mào)易協(xié)會(huì)舉辦的“2015 中英零售論壇”上，第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)助理董事羅元均就指出，成都地鐵1號(hào)線部分站點(diǎn)商鋪招商情況不理想，這與商業(yè)物業(yè)與周邊未打通形成延續(xù)，沒(méi)形成商業(yè)氛圍，以及商業(yè)物業(yè)通道指示不夠明確，前瞻性的商業(yè)考慮不佳等因素都有關(guān)。

地鐵商業(yè)價(jià)值需“從頭開(kāi)挖”

但就地鐵商業(yè)物業(yè)而言，盈利空間并不小。

羅元均就指出，地鐵的發(fā)展不僅擴(kuò)大了城市范圍還提高了土地價(jià)值空間，圍繞地鐵形成居住社區(qū)和商業(yè)圈，能促使沿線住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)的升值，這些都是地鐵的商業(yè)價(jià)值。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)就顯示，上海地鐵1號(hào)線開(kāi)通帶動(dòng)人民廣場(chǎng)地下商業(yè)升值了10倍，深圳首條地鐵線的軌交商業(yè)三年升值3倍，租金上漲2~5倍，普遍估算地鐵開(kāi)通能帶動(dòng)沿線商鋪?zhàn)饨鹕蠞q35%左右。

合理的設(shè)置和成功的運(yùn)營(yíng)，能夠最大發(fā)揮地鐵對(duì)商業(yè)的推動(dòng)效益，實(shí)際上這一點(diǎn)在成都部分從成功的地鐵商業(yè)上也有體現(xiàn)。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，成都地鐵1號(hào)線四川省體育館站，目前地下商業(yè)部分已與地鐵形成較好的鏈接，并與來(lái)福士、人南國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)間，采取了預(yù)留通道的措施，而與地鐵直接連接的時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)-1樓商業(yè)物業(yè)，目前該部分租金水平為600元/平方米/月，出租率則達(dá)到100%。

地鐵1號(hào)線世紀(jì)城站也分別在站廳層和站臺(tái)層與地鐵大廈進(jìn)行了預(yù)留，出入口商業(yè)通道寬度達(dá)到12米，兩側(cè)商業(yè)物業(yè)的租金水平則在600-900元/平方米/月。

“地鐵站點(diǎn)建設(shè)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的影響深遠(yuǎn)，但需根據(jù)車(chē)站功能、客流、站類(lèi)類(lèi)型的不同，做出不同的站點(diǎn)對(duì)策。”羅元均表示，對(duì)于交通接駁站，站點(diǎn)半徑500米范圍內(nèi)可進(jìn)行中高強(qiáng)度的商業(yè)和居住功能布局，區(qū)域中心站則應(yīng)保證軌道與臨近商業(yè)、辦公建筑的便捷聯(lián)系，充分開(kāi)放利用地下空間，強(qiáng)化服務(wù)功能和站點(diǎn)輻射力。

在“2015 中英零售論壇”上，有行業(yè)專(zhuān)家也告訴記者，地鐵商業(yè)最大的困難、也是最大機(jī)會(huì)在于，將大量客流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。要做好地鐵商業(yè)，除了做好整體規(guī)劃之外，還要有明確的主題，按主題規(guī)劃商業(yè)布局和業(yè)態(tài)模式，將其轉(zhuǎn)化成目的地消費(fèi)。