每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

從公眾視野“淡化”了一段時(shí)間的房地產(chǎn)稅有了新動(dòng)向：十二屆全國人大常委會(huì)規(guī)劃本周向社會(huì)公布，包括“房地產(chǎn)稅法”等34項(xiàng)立法任務(wù)。

房地產(chǎn)稅立法意味相關(guān)工作將進(jìn)入“快車道”，在本屆政府到任前的兩年內(nèi)房地產(chǎn)稅法或?qū)⒙涞亓料啵?/p>

接下來會(huì)發(fā)生怎樣的劇情？你可能聽多了，但這一個(gè)，你必須認(rèn)真看看！

豪宅暴跌？其實(shí)要暴漲

房產(chǎn)稅將很可能以面積計(jì)征，從而引發(fā)一些連鎖反應(yīng)。

以上海的房產(chǎn)稅計(jì)征為例，目前對家庭人均60平方米以外部分征稅。

只要有免征政策，即使是富人買房，首套房也有一定免征面積。富人們持有房子的思路便可能會(huì)變：持有多套房，不如只選一套。

這種思路會(huì)使那些擁有更多資源的頂級豪宅受追捧，更多資金豐富的人會(huì)瞄向豪宅，賣掉廉價(jià)的中低價(jià)別墅和公寓。這就是豪宅可能買房地產(chǎn)稅落地中得到的“好處”。

而更宏觀層面，“房地產(chǎn)稅落地，尤其是房產(chǎn)稅的開征會(huì)帶來房屋持有成本的大幅上升。”中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦告訴邦爺。

與之相應(yīng)的，樓市投資投機(jī)氛圍將會(huì)凈化，一些早期入市的投資客很可能會(huì)大量拋盤，市場需求短期內(nèi)也會(huì)發(fā)生變化，大量空置房源拋向市場，房價(jià)、租金下跌將是大概率事件。

偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來掛牌潮，比如一些升值潛力較差的老公房，多會(huì)被消費(fèi)者拋售或者置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目。而且，應(yīng)該注意的是，由于偏遠(yuǎn)地區(qū)周邊居住條件不如中心區(qū)域好，還要承受稅賦壓力。

三四線的房子趕緊賣！

有專家說，三四線城市原本人均居住面積就達(dá)建筑面積就偏大，如果征收，也會(huì)相應(yīng)提高起征點(diǎn)。三四線城市以自住需求為主。

不過，這哥們顯然沒有弄明白地方條例和人大立法的法律效力不同，所以才有這樣的荒唐邏輯。

由于，房產(chǎn)稅是人大立法，它的適用范圍將是全國，而不是部分城市。對于那些在多個(gè)城市同時(shí)擁有多套住宅的家庭來說，甩賣三四線城市住房，確保所擁有的一二線城市住宅在人均免稅面積內(nèi)，也許會(huì)成為新趨勢。

邦爺覺得，已經(jīng)投資三四線城市房產(chǎn)的也不用太擔(dān)心。房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)至少有2、3年時(shí)間在會(huì)真正落地，留出的時(shí)間還是很充分的，而且近兩年投資客比例相當(dāng)少，也就是說前幾年就進(jìn)入樓市，房價(jià)早已翻倍增長。就算房價(jià)出現(xiàn)下滑最多是利潤上的折損，不會(huì)“虧到肉里“。

另外討論一下宏觀層面。房地產(chǎn)稅的重要定位之一，是土地財(cái)政的替代者。這個(gè)定位使得房產(chǎn)稅的落地需要像所得稅一樣，有很廣的是覆蓋面，有龐大的基數(shù)做支撐才能實(shí)現(xiàn)既定功效。

這其實(shí)和每一個(gè)業(yè)主都有關(guān)。以上海為例，去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米。如果估值2萬元/平方米，總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交1539.3萬平方米，同樣按2萬元/平方米估值，總值就是3078.6億元。二者相加，總值為6640.4億元。

但如果參考國際慣例，首套房稅率在0.5%左右，一年稅收就是33.2億元。而去年經(jīng)營性土地出讓金額1632.9億元。

顯然僅對新增交易收稅難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

對一線城市而言，房地產(chǎn)稅達(dá)到1千億元級別才能起到比較好的財(cái)政支持效果。對于三、四線城市而言，能達(dá)到200-300億能起到土地財(cái)政的有效補(bǔ)充。

整體來說，邦爺認(rèn)為，目前高房價(jià)導(dǎo)致的直接影響是購買力的下降。房地產(chǎn)稅一旦開征不僅可以化解當(dāng)前多地的存量過剩壓力，更為未來開放了更大的城市住房開發(fā)需求。