每經(jīng)編輯 王杰    

“鬼城”如何復(fù)活？

據(jù)《投資時(shí)報(bào)》報(bào)道，“鬼城”的出現(xiàn)與中國(guó)城市過去5年來的擴(kuò)城“大躍進(jìn)”有關(guān)。國(guó)土資源部2013年的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全國(guó)391個(gè)城市的新區(qū)規(guī)劃人均城市建設(shè)用地197平方米，已建成區(qū)人均城市建設(shè)用地達(dá)到161平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均100平方米的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)劃新城新區(qū)已成為難以遏止的沖動(dòng)。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組2013年調(diào)查了12個(gè)省區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級(jí)市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。此外，12個(gè)省會(huì)城市一共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會(huì)城市甚至要新建13個(gè)新城區(qū)。

牛鳳瑞表示，沒人說一線城市某個(gè)區(qū)域成為“鬼城”，往往是指二三線城市的新區(qū)。

那么什么樣的“鬼城”會(huì)率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個(gè)公式，“鬼城”改變面貌的時(shí)間，等于其依附的主城區(qū)發(fā)展勢(shì)頭除以主城區(qū)與“鬼城”的距離。換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢(shì)頭越強(qiáng)勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易脫去“鬼城”的帽子。主城區(qū)對(duì)于新城擴(kuò)散又隨著兩者之間距離的增大而衰減。也就是離的越遠(yuǎn)，輻射能力越弱。這樣的“鬼城”改變面貌的時(shí)間也越長(zhǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，“鬼城”能否復(fù)活，要看此類鬼城出現(xiàn)的原因和要素供給能否跟進(jìn)。

第一類是土地資源供給規(guī)模大的城市，此類城市出現(xiàn)“鬼城”，在于資源供給過度，而忽視市場(chǎng)需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關(guān)鍵在于控制土地出讓規(guī)模。

第二類是資金供給規(guī)模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”購(gòu)房者來買房，結(jié)果產(chǎn)生了很多空置房，此類“鬼城”未來人口導(dǎo)入還是會(huì)比較吃力。

第三類是城市重心轉(zhuǎn)移背景下的城市，比如鄭東新區(qū)就逐漸承擔(dān)老城區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，此類新城未來出現(xiàn)繁榮是必然的。

具體哪些鬼城正在“復(fù)活”，或者已經(jīng)“復(fù)活”？開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者能否抓住機(jī)遇“揀漏”？邦地產(chǎn)君將在未來制作《“鬼城”復(fù)活白皮書》，供讀者參考。