每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

8月5日，中國奧園（03883，HK，以下簡稱奧園集團）與重慶本地的兩家中小房企經(jīng)過數(shù)十輪爭奪之后，以接近10億元的拿地成本取得了重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)293畝土地，樓面地價為3094元/平方米。這是奧園集團繼今年2月底在重慶出手拿地以來又一次在同一區(qū)域巨資拿地。

自今年以來，奧園集團已在廣州、佛山與重慶等4個城市頻繁拿地，涉及土地金逾22.6億元。

奧園集團副總裁王曙煜向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，重慶是公司在中西部地區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，開發(fā)歷史較早，房地產(chǎn)項目較多，公司非常看好這個市場。

據(jù)悉，為了解決土地儲備等業(yè)務(wù)快速擴張所帶來的資金掣肘，奧園集團去年底與今年初兩次共發(fā)行2.25億美元、為期5年的離岸優(yōu)先票據(jù)，年息率達13.8%，遠高于國內(nèi)其他內(nèi)房股的海外融資平均成本。

刷新茶園“總價地王”

公開資料顯示，茶園新區(qū)位于重慶市的南岸區(qū)，與兩江新區(qū)隔江相望，按照規(guī)劃要求，未來人口規(guī)模在100萬以上。

奧園集團在8月5日拿下的地塊耗資達9.7億元，樓面地價為3097元/平方米。兩個月前，重慶匯商置業(yè)曾以8.41億元取得茶園新區(qū)L分區(qū)地塊，在銳理數(shù)據(jù)所統(tǒng)計的“2013年上半年重慶出讓土地總價款TOP10”排名中，位列重慶第10位，也是茶園新區(qū)的“總價地王”，如今這一桂冠被奧園集團所取代。

據(jù)悉，奧園集團早在2007年就已進入重慶，旗下的首個項目奧園康城在2009年曾以15.2億元問鼎重慶高層住宅的單盤銷冠。去年底，奧園集團取得重慶華巖新城一地塊，當前在茶園拿地之后，公司將在西線與南線兩個區(qū)域齊頭并進。重慶地產(chǎn)界認為，這意味著奧園集團在重慶發(fā)展將進入 “領(lǐng)土擴張”時期。

不過，長期觀察重慶土地市場的一地產(chǎn)資深人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，奧園在茶園拿的土地溢價率還是比較高的，未來關(guān)鍵看該公司如何控制開發(fā)成本。

據(jù)2012年年報披露，奧園集團去年曾先后在重慶、株洲等區(qū)域快速擴張收購多幅商住地塊，涉及土地金37.2億元。

輝立證券分析師陳耕指出，在經(jīng)歷了發(fā)展戰(zhàn)略的搖擺后，奧園確立了務(wù)實的發(fā)展戰(zhàn)略。提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率，改善銷售現(xiàn)金流將是奧園實現(xiàn)發(fā)展壯大的關(guān)鍵。

發(fā)力海外融資

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年上半年奧園集團拿地逾22.6億元，而王曙煜亦透露，公司年內(nèi)還將繼續(xù)選擇合適機會擴張拿地。此外，截至2012年底，奧園集團一年期的短期借款達16.7億元。

為了支持拿地擴張等核心業(yè)務(wù)，去年底至今，奧園集團與其他內(nèi)房股一樣，也頻頻發(fā)力海外融資。

據(jù)悉，2012年11月，奧園集團對外宣布，公司及附屬公司擔保人已同瑞銀簽訂購買協(xié)議，將發(fā)行于2017年到期的1.25億美元、年息率為13.875%的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)售價為票面本金額的97.8%，所得款項凈額為1.18億美元。公告透露，奧園集團擬將所得款凈額主要用作支持現(xiàn)有及新的物業(yè)項目、土地收購以及本集團現(xiàn)在債務(wù)的再融資及一般公司用途。

今年1月初，奧園集團再次對外宣布，擬發(fā)行于2017年到期的1億美元、年息率為13.875%的優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)將與原票據(jù)合并成單一系列。據(jù)悉，新票據(jù)的發(fā)售價為新票據(jù)本金額的106.6%，所得款項凈額為1.06億美元。

中原集團房地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)劉淵向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近年來房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本在5%~10%的范圍內(nèi)，由此看來，奧園集團在今年初以13.875%息率發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本明顯偏高。

據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2012年有20家海外上市房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長10.2%。而今年上半年上市房企海外融資903億元，已超去年全年。例如，萬科今年3月通過香港子公司的融資平臺首次發(fā)行海外債券8億美元，年利率僅2.75%。

對于內(nèi)房股海外融資的未來趨勢，在劉淵看來，由于海外融資成本較低，未來地產(chǎn)企業(yè)海外融資活動依舊活躍。

（實習生李紅瑾對本文亦有貢獻）

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