每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢(mèng)妤    

每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

“最近成交量很大，價(jià)格基本穩(wěn)定，沒有太大波動(dòng)。和半年前相比，各種利好政策‘總有一款適合你’，所以很多人覺得是時(shí)候出手了。”4月8日，上海市黃浦區(qū)某鏈家門店，中介陳濤現(xiàn)場告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，上海二手住宅成交2.69萬套，環(huán)比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量不僅超過2024年12月的高點(diǎn)，也成為2022年以來成交量最高的3月。

上海二手房成交走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對(duì)每經(jīng)記者表示：“這個(gè)數(shù)據(jù)來之不易，市場表現(xiàn)非常好。值得注意的是，二手房成交中，內(nèi)環(huán)及中環(huán)改善型需求釋放明顯。換言之，中高端（客戶）置換積極，這也和政策的延續(xù)性有關(guān)，例如普宅非普宅稅費(fèi)調(diào)整之后，置換升級(jí)的需求也釋放了。”

每周成交量都在往上走‍‍‍‍

整個(gè)3月，上海二手房成交量都處于高位。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)測算，3月每周的成交套數(shù)均超過5600套，并且逐周遞增。網(wǎng)上房地產(chǎn)二手房交易量顯示，雙休日單日網(wǎng)簽量基本都超過千套，而一些先行指標(biāo)，如帶看、新增客戶等都與2024年12月水平相當(dāng)。

成交周期也出現(xiàn)了縮短勢(shì)頭，陳濤告訴記者：“在南浦大橋片區(qū)，正常價(jià)格掛牌的話，最多三四個(gè)月就能成交了。”

他解釋，政策利好發(fā)揮了很大作用，比如多孩家庭可以多買一套房、貸款利率下調(diào)，未來有可能公積金可以提取做首付，“各種政策覆蓋面比較廣，總有一款適合你”。

楊浦區(qū)中原地產(chǎn)中介周婷則在現(xiàn)場向每經(jīng)記者透露，楊浦區(qū)部分20年左右房齡的品質(zhì)小區(qū)，均價(jià)約8萬元/平方米，一個(gè)月能成交一兩套。

不僅僅是單價(jià)，面積段也顯示出改善型房源成交量正在逐步上升。

從上海中原地產(chǎn)3月二手房成交前十的樓盤來看，雖然90平方米以內(nèi)的小戶型房源、遠(yuǎn)郊區(qū)域房源仍然是絕對(duì)主力，但成交量靠前的項(xiàng)目中，漕河涇板塊、陸家嘴板塊交易活躍度上升，同時(shí)不少小區(qū)成交的套均面積都在100平方米以上。

從市場反應(yīng)來看，剛需、改善需求同步釋放，各傳統(tǒng)成交大區(qū)表現(xiàn)依然亮眼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，大浦東區(qū)域成交5704套，環(huán)比漲幅達(dá)到73.37%，領(lǐng)跑全市；閔行區(qū)成交2845套，排名第二，環(huán)比增加81.09%；寶山區(qū)排名第三，成交2647套，環(huán)比增加70.99%。此外，奉賢、嘉定、松江等遠(yuǎn)郊區(qū)域，成交也保持在千套以上。

不過，根據(jù)盧文曦的分析，按以往慣例，經(jīng)過連續(xù)快速釋放后，4月成交會(huì)出現(xiàn)回落，但3月成交量有支撐，給4月留出一定的空間。即便出現(xiàn)成交回落，也會(huì)穩(wěn)定在活躍區(qū)間運(yùn)行。

很多業(yè)主不輕易降價(jià)了

房價(jià)層面，由于成交量快速放大，各方心態(tài)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，3月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個(gè)月的指數(shù)變化來看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌走勢(shì)。

周婷說：“去年、前年跌得太兇了，所以現(xiàn)在價(jià)格基本保持平穩(wěn)，只要掛合適的價(jià)格，就能賣得出去。小區(qū)掛牌房源多，其中打算置換新房的賣家也不少，但說來說去成交還是價(jià)格問題，價(jià)格低一點(diǎn)的成交速度快，咬住價(jià)格的周期就長，因?yàn)榭蛇x擇的房源多。”

由于近期上海新房市場、土拍市場的熱度持續(xù)，二手房房東心態(tài)也逐漸發(fā)生了改變。

盧文曦透露：“近段時(shí)間，只要區(qū)域內(nèi)有高溢價(jià)土地出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業(yè)主，就明顯不輕易降價(jià)了，他們已經(jīng)有了明顯的信心和預(yù)期支撐。”

上海遠(yuǎn)郊的次新房，也出現(xiàn)了“止跌回穩(wěn)”跡象。青浦白鶴鎮(zhèn)業(yè)主江先生現(xiàn)場向記者透露，他所在的小區(qū)2025年10月前后曾經(jīng)出現(xiàn)過85萬元/套的成交價(jià)格，已經(jīng)接近“破發(fā)”。但2025年以來成交價(jià)有了明顯回升，掛牌價(jià)格回到了100萬元左右，于是他也調(diào)高了心理預(yù)期，不再接受大幅度砍價(jià)，心理價(jià)位98萬元左右。

上海中原地產(chǎn)分析，總價(jià)300萬～500萬元的剛需和首次改善產(chǎn)品成交速度在加快。一些優(yōu)質(zhì)房源去年底、今年初還有3%～5%的議價(jià)空間，但目前普遍收窄到3%以內(nèi)。一些中心城區(qū)的房源甚至出現(xiàn)了業(yè)主跳價(jià)行為，雖然還不普遍，但房東不再看空市場。

“不過漲價(jià)還遠(yuǎn)沒到時(shí)候。”周婷對(duì)每經(jīng)記者說。

（文中陳濤、周婷、江先生均為化名）

記者|包晶晶

編輯|何小桃 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|孫志成

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