2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“政策驅(qū)動(dòng)型”脈沖行情，四季度重點(diǎn)城市新房銷售逐步回暖，三四線城市持續(xù)承壓，行業(yè)整體規(guī)模繼續(xù)縮減。在此背景下，綠城中國以“做精存量、做優(yōu)增量”為核心策略，交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)的成績(jī)單。

3月31日下午，綠城中國召開2024年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。報(bào)告期內(nèi)，綠城實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入1470.17億元，同比增長21.9%；物業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)面積超過635.2萬平方米，同比增長2.5%。期內(nèi)累計(jì)取得總合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額2768億元。自投項(xiàng)目銷售額1718億元，其中權(quán)益金額1206億元，權(quán)益比提升至70%。

值得注意的是，綠城全年首開項(xiàng)目的平均去化率達(dá)到82%，處于行業(yè)高位，其中近2/3的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了首開對(duì)比投決階段的銷售溢價(jià)，整體溢價(jià)金額達(dá)到5.3億元。

存量精耕：破解去化難題

2024年以來，由于區(qū)域板塊熱度分化，需求端整體收縮，“存量博弈”成為所有房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的課題。

對(duì)于如何存量精耕，綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“綠城將重難點(diǎn)庫存分為住宅長庫存、車位及儲(chǔ)藏室、商業(yè)專項(xiàng)三個(gè)大類，2024年重難點(diǎn)庫存去化金額達(dá)到422億元，其中，專項(xiàng)指標(biāo)平均完成率達(dá)到了113%，超額完成了48億元。”

李駿還分享了綠城的方法。在制度層面，2024年集團(tuán)每季度召開專項(xiàng)會(huì)議，部署重點(diǎn)項(xiàng)目的一盤一策，精準(zhǔn)投放資源，在組織上、決策機(jī)制上提供保障，對(duì)人才、傭金、考核等方面傾斜資源。

在營銷層面，針對(duì)住宅長庫存全面實(shí)施了“老盤新做”，從產(chǎn)品力、展示力、推廣力、銷售力、服務(wù)力等5個(gè)方面全面升級(jí)，凡是“老盤新做”的項(xiàng)目，每月流速平均翻了一倍。同時(shí)，針對(duì)車位和商業(yè)也建立了全周期的管控體系，強(qiáng)化投前的對(duì)于車商的量?jī)r(jià)研判，定位設(shè)計(jì)把控，重點(diǎn)在推動(dòng)車位的二次開盤，商業(yè)的前置整售和租售并舉等能力的建設(shè)和落地。

通過以上制度創(chuàng)新及營銷突破，綠城中國強(qiáng)化了全年業(yè)績(jī)：2024年重難點(diǎn)庫存“老盤新做”項(xiàng)目平均流速上升106%，車宅去化比1.39:1，同比上升7%，其中整盤車宅同罄項(xiàng)目達(dá)到了26個(gè)；新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開去化率82%，維持在行業(yè)高位，64%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首開溢價(jià)，整體溢價(jià)5.3億元，溢價(jià)率最高達(dá)到11%。

進(jìn)入2025年，綠城中國存量項(xiàng)目的指標(biāo)前置工作啟動(dòng)得更早，李駿表示，還將繼續(xù)優(yōu)化專項(xiàng)會(huì)議機(jī)制，逐步落實(shí)督導(dǎo)，及時(shí)動(dòng)態(tài)地精準(zhǔn)施策。

增量?jī)?yōu)化：精準(zhǔn)投資兌現(xiàn)高質(zhì)產(chǎn)出

增量?jī)?yōu)化方面，2024年，綠城中國實(shí)現(xiàn)了新增土儲(chǔ)質(zhì)量與權(quán)益雙提升。

2024年，綠城中國新增42個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積418萬平方米，年內(nèi)首開27個(gè)項(xiàng)目，杭州沁百合、西安紫棠苑等8個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年清盤，全年9個(gè)項(xiàng)目單盤銷售超過40億元。其中，南京金陵月華單盤去化61億元，成為江蘇省年度銷冠；浙江義烏鳳起潮鳴八開八罄，單盤銷售額達(dá)到56億元，動(dòng)態(tài)貨值比預(yù)計(jì)提升了6.25億元。

義烏鳳起潮鳴示范區(qū)實(shí)景圖

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上述新拓項(xiàng)目一二線城市貨值占比達(dá)92%，平均權(quán)益提升至79%，有效提升開發(fā)效能。其中，年內(nèi)首開的27個(gè)項(xiàng)目，占新增土儲(chǔ)數(shù)量的64%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約人民幣325億元，整體投資兌現(xiàn)度超120分，有力保障了公司未來利潤的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于如何持續(xù)獲得優(yōu)質(zhì)地塊，綠城中國行政總裁郭佳峰介紹：“我們主要采取了以下策略：首先是向內(nèi)挖潛，提升項(xiàng)目的開發(fā)效率，并做好前置研究，積極引導(dǎo)差異化的定位的機(jī)會(huì)，而不是一味高估冒進(jìn)的提高銷售價(jià)格；其次是進(jìn)一步發(fā)揮綠城自身的優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)守對(duì)于好房子的營造和行業(yè)引領(lǐng)；第三是尋找結(jié)構(gòu)性、小眾投資的機(jī)會(huì)，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價(jià)能力的項(xiàng)目。”

據(jù)了解，綠城通過聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品、投資及客研職能條線建立常態(tài)化的客戶產(chǎn)品專項(xiàng)聯(lián)席工作機(jī)制，強(qiáng)化投前方案質(zhì)量管控，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)全專業(yè)前置研究，拿地前后建造成本基本一致，偏差率同比減少0.2個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)設(shè)計(jì)效率高位穩(wěn)固，過程管控時(shí)間持續(xù)壓縮。通過這一系列的投前管控，兌現(xiàn)了高質(zhì)量的價(jià)值產(chǎn)出。

品質(zhì)筑基：產(chǎn)品力連續(xù)三年榮獲第一

華創(chuàng)證券在對(duì)綠城中國2024年度業(yè)績(jī)的點(diǎn)評(píng)中強(qiáng)調(diào)：產(chǎn)品和拿地精準(zhǔn)度才是主要矛盾。

事實(shí)上，創(chuàng)立30年以來，綠城中國始終將“產(chǎn)品主義”作為立身之本。2024年，綠城堅(jiān)持以最懂客戶、最懂產(chǎn)品兩大戰(zhàn)略支點(diǎn)，在原本領(lǐng)先的產(chǎn)品力上，全面提升研發(fā)能力，形成客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品思維。全年完成精裝專項(xiàng)、會(huì)所專題等58項(xiàng)創(chuàng)新課題，并將研發(fā)成果快速落地，如核心景觀IP“心林物語”“立體景觀”相繼面世，整體新項(xiàng)目應(yīng)用率高達(dá)92.7%。

同時(shí)，持續(xù)升級(jí)工藝，實(shí)踐優(yōu)圍體系、適恒系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝四大核心技術(shù)體系，多項(xiàng)技術(shù)和“好房子”樣板相繼落地。

此外，綠城還參編行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《高質(zhì)量住宅測(cè)評(píng)規(guī)程》，發(fā)布行業(yè)首個(gè)“好房子”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并與標(biāo)準(zhǔn)院合編并發(fā)布3本高質(zhì)量住宅技術(shù)圖集，推動(dòng)綠城好產(chǎn)品制度性輸出，引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范。

李駿介紹，綠城在集團(tuán)層面出品了包括鳳起系、玫瑰園系、月華系、曉風(fēng)系、云廬系、海棠系、春月系等在內(nèi)的7大產(chǎn)品系。在區(qū)域?qū)用妫瑒t形成了浙江馥香園系、華南名園系等14條屬地產(chǎn)品系。

嘉興湖境云廬示范區(qū)實(shí)景圖

基于對(duì)產(chǎn)品和品質(zhì)的堅(jiān)守，2024年綠城的交付兌現(xiàn)又好又快。全年交付項(xiàng)目241個(gè)，15.36萬戶，3060萬平方米。連續(xù)三年榮獲三大機(jī)構(gòu)產(chǎn)品力測(cè)評(píng)第一名的大滿貫。

“房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷三大重構(gòu)，即市場(chǎng)格局的重構(gòu)、發(fā)展模式的重構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)要素的重構(gòu)。這些基礎(chǔ)性變量的改變，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入‘存量博弈、品質(zhì)制勝’的新發(fā)展階段。”綠城中國董事會(huì)主席劉成云在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)做出了判斷。

綠城中國的實(shí)踐表明，通過產(chǎn)品力提升實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)，借助精準(zhǔn)投資優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，配合存量資產(chǎn)高效盤活，能夠構(gòu)建企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著核心城市改善型需求持續(xù)釋放，善于精存量、優(yōu)增量的企業(yè)，有望在行業(yè)中掌握品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）