面對行業(yè)新周期與新環(huán)境，韌性成為一家房企穿越周期的重要力量。3月28日，新城控股發(fā)布2024年年度報告，憑借一直以來的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢，公司在穩(wěn)業(yè)績、優(yōu)債務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、品質(zhì)交付、建管拓展等方面繼續(xù)前行，展現(xiàn)出持續(xù)的韌性和穩(wěn)定性。

全年?duì)I收890億元 財務(wù)指標(biāo)安全穩(wěn)定

基于雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，2024年，新城控股持續(xù)通過穩(wěn)定銷售回款、增加經(jīng)營性收入保持發(fā)展的主動性。

根據(jù)年報，2024年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%，公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp，核心指標(biāo)保持穩(wěn)定向好。

2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米；實(shí)現(xiàn)回款金額411億元，回款率達(dá)到102%，有回款的銷售為公司收入提供了穩(wěn)定前提。此外，新城控股積極落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，2024年公司已組織交付超10萬套物業(yè)。

尤為值得一提的是，新城控股的經(jīng)營性物業(yè)持續(xù)發(fā)力。2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。

住宅銷售保持高回款、經(jīng)營性物業(yè)收入穩(wěn)定，為新城控股現(xiàn)金流安全提供了有效保障。截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。

安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，是新城控股穩(wěn)健前行的基石。截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面。

長期以來，新城控股堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場債券52.62億元，良好的信譽(yù)表現(xiàn)也讓新城控股獲得了多方認(rèn)可，并在融資端取得突破。

去年5月，新城控股成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.6億元的中期票據(jù)，獲得中債增全額擔(dān)保，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍；11月，發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為15.6億元，票面利率3.5%，認(rèn)購倍數(shù)1.97倍。此外，依托吾悅廣場優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)基本面和不斷增長的運(yùn)營實(shí)力，2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

商管收入占比提升至13.52% 建管規(guī)模穩(wěn)步增長

行業(yè)新周期之下，經(jīng)營性物業(yè)重要性隨之上升。在業(yè)內(nèi)看來，新城控股長年積淀的厚實(shí)商業(yè)盤面，對其整體業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷提升，是其穿越周期、保持韌性成長的永續(xù)動力。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占公司營業(yè)收入的13.52%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利84.40億元，占公司總毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)70.17%，為公司整體利潤持續(xù)帶來貢獻(xiàn)。

此外，在“輕重并舉”商業(yè)模式之下，新城控股商業(yè)在管規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。過去一年，新城控股新增開業(yè)15座吾悅廣場，截至2024年末，新城控股實(shí)現(xiàn)173個綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場開業(yè)商業(yè)面積達(dá)1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

方正證券在近期研報中指出，新城控股商業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健充沛，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數(shù)增長。隨著商業(yè)的深度進(jìn)階，新城控股自2021年以來商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，2024年該比例進(jìn)一步增長至3.34倍。

商業(yè)運(yùn)營實(shí)力和盈利能力的不斷提升，也讓新城控股對于未來的發(fā)展前景充滿信心。據(jù)悉，2025年，新城控股計劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入140億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場5座。

值得一提的是，為適應(yīng)不斷變化的消費(fèi)市場，去年10月，新城控股還將旗下的新城商業(yè)管理事業(yè)部升級至新城吾悅商業(yè)管理集團(tuán)有限公司（簡稱“吾悅商管”），并首次發(fā)布“五邊形經(jīng)營理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造不一樣的吾悅。面對激烈的市場競爭，新城商業(yè)給出了自己的破局思路，主動適應(yīng)消費(fèi)趨勢，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是其持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要思考與實(shí)踐。

在穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績和安全的財務(wù)表現(xiàn)之外，新城控股于2022年底成立的房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺——新城建管，也展現(xiàn)出積極潛能與活力，為公司發(fā)展打開新成長空間。數(shù)據(jù)顯示，2024年新城建管累計管理項(xiàng)目超100個，其中商業(yè)綜合體管理項(xiàng)目超60個；累計管理總建筑面積超1600萬平方米，2024年新增簽約面積超710萬平方米，已基本實(shí)現(xiàn)全國化布局，躋身“2024中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP10”，并持續(xù)收獲著委托方的廣泛認(rèn)可。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，擺脫對債務(wù)驅(qū)動的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠內(nèi)生動力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動公司發(fā)展，正成為房企穿越周期的新路徑。作為為數(shù)不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流”，持續(xù)構(gòu)建穩(wěn)固發(fā)展的護(hù)城河，在波動的周期中不斷積攢力量。

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