中指研究院

2024年，金融支持政策貫穿全年，住房租賃“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等補充了長租房供給。在一系列政策推動下，市場化長租房及保租房供應(yīng)明顯增加，行業(yè)競爭有所加劇，短期市場租金承壓。2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，住房租賃市場正逐步從大規(guī)?；I集建設(shè)進入存量提質(zhì)階段，這也對長租企業(yè)提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院啟動“2025中國住房租賃企業(yè)綜合實力研究”，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、運營能力突出的住房租賃企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、提高運營效率，以精細(xì)化服務(wù)與數(shù)字化賦能強化競爭優(yōu)勢。

從規(guī)模表現(xiàn)來看，住房租賃綜合實力TOP30企業(yè)管理與開業(yè)規(guī)模加速拓展，截至2024年末，綜合實力TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業(yè)在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，其規(guī)模拓展增速也更為突出。企業(yè)投資更加收斂聚焦，繼續(xù)深耕核心一二線城市重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及熱門軌交沿線板塊。同時，不同類型間的企業(yè)深化優(yōu)勢合作，資源互補，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展上的互惠共贏。

從運營表現(xiàn)來看，在市場競爭加劇、租金持續(xù)下行的背景下，長租企業(yè)積極優(yōu)化運營策略，聚焦出租率提升以對沖租金收益下滑影響，并通過創(chuàng)新運營模式實現(xiàn)降本增效。在產(chǎn)品設(shè)計方面，立足租戶需求完善產(chǎn)品體系，滿足不同租戶生活場景需要；同時扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)，不斷完善增值服務(wù)，增強租戶黏性。2024年，受益于出租率維持高位及開業(yè)規(guī)模的持續(xù)提升，代表企業(yè)營業(yè)收入同比普遍有所增長。

此外，部分企業(yè)通過資產(chǎn)證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環(huán)，加快資金回籠，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2024年住房租賃資產(chǎn)退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房已納入公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）底層資產(chǎn)范圍，同時也有租賃住房持有型不動產(chǎn)ABS（資產(chǎn)支持證券）等創(chuàng)新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。對比發(fā)達經(jīng)濟體的REITs市場來看，我國公募REITs整體及租賃住房REITs均存較大發(fā)展空間；短期保租房REITs抗周期特征凸顯，整體運營穩(wěn)健向好，獲得投資者認(rèn)可。

展望未來，短期在市場供應(yīng)量繼續(xù)加大而需求端價格敏感度較高背景下，長租公寓租金仍將面臨一定調(diào)整壓力。但與其他資產(chǎn)類別相比，住房租賃行業(yè)受益于需求剛性，租金整體下調(diào)幅度較小，重點城市租售比亦有所改善。需求方面，近幾年新房供應(yīng)向大戶型、改善產(chǎn)品傾斜，而以單間和小戶型為主的長租公寓產(chǎn)品更加契合青年群體的早期居住需求，核心城市長租公寓需求具備較強支撐。在此趨勢下，企業(yè)需繼續(xù)聚焦核心城市，提質(zhì)增效，通過規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，為市場提供更優(yōu)質(zhì)的租住服務(wù)，進而推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。