每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

上海內環(huán)內千萬元級別的豪宅濱江一品苑，經歷了資金鏈斷裂、項目停工、開發(fā)公司破產重整，終于重新走上正軌。

“停工這三年，數(shù)不清的不眠之夜，頂著各種壓力，還要定期繳還銀行貸款、支付在外租房費用。”業(yè)主吳女士書面回應了《每日經濟新聞》記者的采訪。

項目的新物業(yè)公司有關負責人在接受每經記者采訪時表示，濱江一品苑是保交付項目，管理人在費用控制上比較嚴格，實際物業(yè)費單價維持在業(yè)務平衡線上，物業(yè)公司前期壓力比較大。

2月13日，業(yè)主張儀（化名）向每經記者透露了最新進展，3月2日～10日分批預看房。

艱難“重生”

上海東櫻房地產有限公司（以下簡稱東櫻地產）開發(fā)的濱江一品苑位于浦東內環(huán)內塘橋板塊，2019年末開盤時均價超11萬元/平方米，由于地理位置和完全成熟的生活配套，大型商場、醫(yī)院、學校環(huán)伺，不少買房人痛快付款，成為豪宅準業(yè)主。但很快，由于建設資金被轉移，項目出現(xiàn)實質性停工。

每經記者了解到，兩棟樓原本應分別在2022年3月12日和2022年12月10日交付，但2022年8月起，業(yè)主們的不滿情緒達到頂峰。彼時記者曾實地走訪濱江一品苑，兩棟樓外墻均未完工，其中北樓已經基本完成外立面，工地空無一人。

項目前后對比 每經記者 包晶晶 攝

之后便是艱難的重啟之路。據(jù)業(yè)主透露，2023年2月起，浦東新區(qū)便成立了項目專班，當年8月又重新組建了濱江一品苑保交付工作組。

終于在2024年2月，上海浦東新區(qū)人民法院下達了《上海東櫻房地產有限公司破產重整案民事裁定書》《上海東櫻房地產有限公司破產重整案決定書》，指定君合律師事務所上海分所擔任東櫻地產管理人。

每經記者從《上海東櫻房地產有限公司破產重整案情況通報》中看到，截至2024年4月10日，管理人已在浦東建交委見證下，與上海浦發(fā)嘉寓公寓管理有限公司簽署《工程建設委托管理協(xié)議之補充協(xié)議》，同時施工現(xiàn)場的復工準備工作已啟動，陸續(xù)有施工人員進入工地；相關審計工作已經開始。

隨后，管理人與有關單位就復工所需共益?zhèn)杩钍乱诉_成一致。

受項目代建管理方和重整投資方股東委托，北京大成（上海）律師事務所相關團隊為項目續(xù)建、破產重整投資提供全程法律服務。

對于共益?zhèn)陌才?，北京大成（上海）律師事務所在其微信公眾號曾做出解讀：

爛尾樓案件的主要重整價值在于項目的續(xù)建和銷售，本案更是如此。本項目主體結構工程幾近完工、后續(xù)投入資金相對較少，如果直接進入破產清算，對于普通債權人及抵押權人、優(yōu)先權人亦將是巨大的損失。

通過共益?zhèn)绞竭M行投資，給予破產房企具有優(yōu)先清償順位的借款、完成在建工程續(xù)建，并且與抵押權人、優(yōu)先權人談判讓渡其部分優(yōu)先權利，有利于房企恢復正常運營及實現(xiàn)收益，在最大程度上保障全體債權人和企業(yè)的權益，尤其是房屋買受人的利益。

根據(jù)公開信息，在東櫻地產進入破產重整的一個多月內就實現(xiàn)了共益?zhèn)Y金注入，推動項目成功續(xù)建以及重整計劃的通過，盤活了債務人資產。

“延遲交付的違約金，每戶少則100多萬元，多則200多萬元，但由于破產重組，這筆款項變成了普通債權，因此業(yè)主很可能拿不到這筆賠償。”張儀坦言。

但讓他安心的是，專班和破產管理人會等到業(yè)主取得產證才退出項目，而非外界傳言的“拿產證可能有問題”。

全新挑戰(zhàn)

2月11日，業(yè)主之間互傳喜報：綠城服務將成為濱江一品苑前期物業(yè)。但為破產重組和保交付項目提供物業(yè)服務，對綠城服務也是個全新挑戰(zhàn)。

綠城服務上海公司副總經理唐盛偉在接受每經記者采訪時表示：“濱江一品苑作為保交付項目，確實和以往服務的小區(qū)有較大差異。管理人在費用控制上比較嚴格，以及項目存在空置房的情況，實際物業(yè)費單價維持在業(yè)務平衡線上，而業(yè)主方又更期待高品質的服務內容，比如會所能夠正常運營等等，對于物業(yè)公司而言前期壓力比較大。”

“我們和業(yè)主代表進行了多輪溝通和服務方案匯報，按照現(xiàn)在的條件進駐，綠城服務前兩年首先把基礎保障服務做好、做完善，后期再跟業(yè)主共同協(xié)商如何提升服務，包括會所運營等等，相當于前兩年和后兩年進行服務上的差異區(qū)分，雙方達成了一些共識。”

上海浦東濱江一品苑項目現(xiàn)狀 每經記者 包晶晶 攝

2024年10月24日，上海浦東新區(qū)人民法院裁定批準東櫻地產重整計劃。管理人公布的信息顯示，在維持東櫻地產與購房人約定的原物業(yè)服務收費標準及服務標準的基礎上，將物業(yè)服務收費方式由酬金制變更為包干制，并通過招標代理機構公開招募、擇優(yōu)選定前期物業(yè)服務單位并簽署服務合同。

也就是說，由于這一改變，在一定時期內，中標的綠城服務要在一個相對較低的費用框架下，維持原定的服務標準。知情人士透露，物業(yè)費標準大約是7.8元/平方米。

“實際上這個項目最難的階段應該是交付后的半年內。”唐盛偉坦言，“所以拉通資源顯得格外重要，目前綠城服務在浦東大約有54個在管項目，其中約80%以上是純第三方項目，通過服務能力比拼而被選擇，在高端服務市場中形成了較強優(yōu)勢，濱江一品苑交付的半年內，公司將協(xié)調資源來協(xié)同項目的工作開展”。

唐盛偉表示：“因為濱江一品苑項目的特殊性，在成本吃緊的情況下，我們會更多地考慮綠城服務的社會責任感和業(yè)主口碑，適當讓渡經營目標，讓業(yè)主更有安全感，生活更舒適，對此，綠城服務集團層面也表示支持。”

隨著交房日期的臨近，新的擔憂又來了。業(yè)主張先生說：“項目停工的這幾年里經濟壓力巨大，原本是作為婚房準備的，現(xiàn)在二胎已經生了還沒住進去，一邊交著租金一邊還著貸款?，F(xiàn)階段的擔憂已經變成了是否會貨不對版。”

“畢竟不可能一口氣從ICU就到KTV。”張先生表示，已經有一定的心理預期。

事實上，實景樣板房在2024年10月已經接受過業(yè)主代表的檢驗：“從樣板房設計和裝修風格來看，總體上符合我們的預期。房屋布局合理，材質選擇和細節(jié)處理都展現(xiàn)了較高水準，初步讓我們對未來充滿希望。”

82套在售

每經記者了解到，伴隨復工，濱江一品苑也重啟了剩余房源和地下車位的銷售，由銷售代理機構代為銷售。

上海網(wǎng)上房地產顯示，目前項目在售房源82套，超過總房源數(shù)的23%。未售房源中包括頂層約713平方米的超大戶型以及大戶型底墅。

代理銷售機構銷售總監(jiān)告訴每經記者：“在售房源主要是高層137～247平方米，總價1507萬～2717萬元；450～710平方米的超大戶型最高總價7810萬元起；首開的底墅3220萬元起。”

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝