每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“虹口區(qū)本身面積不大，內(nèi)環(huán)內(nèi)發(fā)展都很成熟，能擠出一宗宅地已經(jīng)不容易了，居然還是地鐵站‘零距離’地塊，很難想象這宗宅地利好到什么程度。”1月14日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說。

近日，上海市土地交易市場發(fā)布上海2025年一批次地塊詳情，4宗地塊分別位于浦東新區(qū)、虹口區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)，總規(guī)劃建筑面積227161.78平方米，總起始價(jià)119.24億元，將于2月20日起舉行現(xiàn)場交易會(huì)。

其中，一宗藏身虹口頂流住宅區(qū)的高密度宅地，有望成為2025年第一個(gè)隱藏款豪宅。

高密度豪宅包圍圈

每經(jīng)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，地塊圍墻之外即地鐵10號(hào)線郵電新村站出口，東側(cè)曲陽南路對(duì)面是由瑞安房地產(chǎn)成片開發(fā)的瑞虹新城。

目前緊鄰地塊的瑞虹新城臻庭2022年初開盤，均價(jià)近12萬元/平方米，暫無二手房在售；旁邊瑞虹新城璟庭建成已有10年，2024年12月成交均價(jià)約12.3萬元/平方米。

從規(guī)模來看，該宗地塊土地出讓面積1.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.63萬平方米，建筑限高100米。地塊起始價(jià)648635萬元，折合起始樓面價(jià)85001元/平方米。

該宗地塊容積率3.95，在當(dāng)下市場已屬罕見，但在高層住宅林立的瑞虹板塊并不意外。

根據(jù)上海虹口嘉興社區(qū)C080302單元控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整圖則，hk329-11地塊為R3居住用地，須配建公共設(shè)施1400平方米、商業(yè)面積500平方米，無配建保障房要求。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，想象空間不小。

盧文曦分析，橫向比較市場上一些技術(shù)指標(biāo)，市中心地塊，按照現(xiàn)在的開盤節(jié)奏，2.5萬～3萬平方米級(jí)別的項(xiàng)目也可以分三次開盤。這宗地塊近8萬平方米，還是有一定規(guī)模的。

另一方面，這一地塊從未來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，會(huì)給初次改善一族不少“上車”機(jī)會(huì)。據(jù)中指研究院整理，該地塊規(guī)定了中小套型住宅建面不得低于總住宅建面40%，計(jì)29763.8平方米，即使按照120平方米的高層中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)，也能推出248套房源。

“開盤再貴都正常”

不僅如此，這一地塊最大的吸引力在于，隔壁瑞虹新城超過25年的深耕，從市井老街到城市綜合體，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)擁有超過10期各類住宅和商業(yè)綜合體，星星堂、月亮灣、太陽宮，被戲稱為“擁有整個(gè)太陽系”的板塊。此外，尚外附小幼兒園、民辦宏星小學(xué)、華東師大一附中初中等教育資源緊鄰，駕車4公里到達(dá)外灘，地理位置極為優(yōu)越。

如前所述，該地塊起始價(jià)648635萬元，折合起始樓面價(jià)85001元/平方米，按照上海土拍新規(guī)，如果溢價(jià)率觸頂，加上裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商拿地成本價(jià)很可能超過12萬元/平方米。此外，項(xiàng)目住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（競指標(biāo)起始值），完全有望做成區(qū)域內(nèi)新標(biāo)桿。

對(duì)比上一輪土拍中的徐匯龍華地塊，當(dāng)時(shí)起始樓面價(jià)90008元/平方米，但地塊周邊配套一般，商業(yè)不成熟，暫時(shí)缺乏高端居住氛圍，但仍然被宸嘉發(fā)展經(jīng)過101輪競價(jià)、溢價(jià)率40%拿下。

在這樣的背景下，如果地塊被擅長高端項(xiàng)目運(yùn)營的開發(fā)商競得，未來項(xiàng)目開盤價(jià)格是否會(huì)沖上15萬元/平方米？

“15萬～16萬元/平方米也算是正常價(jià)，2024年徐匯龍華宅地在內(nèi)環(huán)以外，樓板價(jià)也到12萬元/平方米了，現(xiàn)在這塊地是虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，非常接近市中心，開盤再貴我覺得都正常。”盧文曦說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝