每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

如果要用一個(gè)字定義2024年上海樓市，那就是——貴。

去年上半年，套均2500萬元以上的豪宅，上海日均賣出12.5套；到了下半年，豪宅標(biāo)準(zhǔn)悄然提升到3000萬元，平均每天賣掉7套。

頭部開發(fā)商在上海賺得盆滿缽滿，特別是中海地產(chǎn)，全年總銷售額突破700億元，被認(rèn)為是全國性房企在單個(gè)城市的最高銷售紀(jì)錄。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)在上海全口徑銷售額達(dá)到702.23億元，斷層式領(lǐng)先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。

去年上海百億樓盤達(dá)7個(gè)

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱在2025年度發(fā)布會上公布了上海豪宅銷售數(shù)據(jù)：2024年，總價(jià)3000萬元以上的新房，全國共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬元以上的二手房成交套數(shù)，上海占了42.7%、529套。

2024年全國誕生了11個(gè)業(yè)績超百億元的樓盤，上海獨(dú)占7個(gè)，依次分別是中海·順昌玖里、中海領(lǐng)邸、融創(chuàng)外灘壹號院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利·世博天悅和華潤中環(huán)置地中心。除了華潤中環(huán)置地中心“以量取勝”外，其余6個(gè)項(xiàng)目單價(jià)均超過16萬元/平方米。

排名第一的中海·順昌玖里單價(jià)達(dá)到21.4萬元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤銷售，創(chuàng)下196.5億元的開盤銷售紀(jì)錄，單項(xiàng)目全年合計(jì)銷售370億元，成為高端住宅中的全國銷冠。

“而在此之前，沒有一個(gè)單一項(xiàng)目全年賣過370億元。”丁祖昱指出，項(xiàng)目是高層和風(fēng)貌別墅相結(jié)合的產(chǎn)品，因此客戶群體更加豐富一些，總價(jià)從3000多萬元到上億元。

去年下半年，上海市場還有另一個(gè)現(xiàn)象級住宅項(xiàng)目——翠湖天地六和，盡管單價(jià)高達(dá)20.8萬元/平方米，但108套豪宅開盤售罄，累計(jì)銷售金額119.79億元。

露香園和保利·世博天悅的單價(jià)都達(dá)到了16.7萬元/平方米，銷售額分別是115億元和110.3億元。

此外，上海還有部分新開盤和體量較小的高端住宅。在克而瑞評出的五大豪宅作品中，弘安里、陸家嘴太古源·源邸、香港置地·啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等，均在2024年創(chuàng)下了認(rèn)購率270%~492%，開盤“日光”的好成績。

今年高端市場熱度如何？

某豪宅項(xiàng)目市場部負(fù)責(zé)人曾對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，從上海高端宅地供應(yīng)的速度來看，此后每年的豪宅供應(yīng)（2500萬元以上級別）可能達(dá)到至少3000套。

這一供應(yīng)量，已經(jīng)接近2024年全年的消化能力。

新的項(xiàng)目供應(yīng)和準(zhǔn)豪宅地塊還在路上。太古源、金陵東路項(xiàng)目、錦園（更名為融創(chuàng)壹號院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發(fā)展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。

在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續(xù)高端市場的熱度？上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“消化肯定是能夠消化的，只是節(jié)奏、速度未必會像2024年那么快了。其實(shí)2024年下半年市場已經(jīng)表現(xiàn)出了分化，搶手的項(xiàng)目可能開盤就售罄；即使消化得不那么好，半年之內(nèi)也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開盤之初并不火爆，但最后也去化了，總體來說高端住宅售罄的壓力不大。”

值得注意的是，2024年3000萬元以上的二手房也增加了6%，但是套均價(jià)格億元以上的成交比例下降。對此，丁祖昱解釋，“因?yàn)榭商娲男路慨a(chǎn)品出現(xiàn)，既有風(fēng)貌別墅，還有一些優(yōu)秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項(xiàng)目，從原來的二手房轉(zhuǎn)向了一手房。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉曾在去年年中對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛，又是核心資產(chǎn)，未來三到五年大概率是價(jià)格上行周期。”

“2025年，市場肯定還是有看頭的，關(guān)鍵就看有沒有好產(chǎn)品。風(fēng)貌產(chǎn)品會面臨些許壓力，具體市場表現(xiàn)還是要看各種項(xiàng)目的競爭力。”盧文曦分析。