每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

如果要用一個字定義2024年上海樓市，那就是——貴。

去年上半年，套均2500萬元以上的豪宅，上海日均賣出12.5套；到了下半年，豪宅標準悄然提升到3000萬元，平均每天賣掉7套。

上海市場對于豪宅“開盤即罄”已經(jīng)習以為常，甚至十幾秒賣出一套豪宅也不再是什么令人驚訝的消息了。

即使是在七八月這樣的傳統(tǒng)淡季，套均價格“半個小目標”的豪宅仍然搶手：融創(chuàng)外灘壹號院二期二批次110套超大戶型開盤，1小時內(nèi)清盤，銷售額近57億元；融創(chuàng)錦園項目首開一搶而空，33套房源成交金額18.27億元；總價更高的綠城前灘百合園三期10套別墅，總價5300萬～1億元，認購率達到210%。臨近去年年末，中海·領(lǐng)邸玖序為豪宅收官，118套平均總價約4100萬元的濱江大平層，30分鐘左右全部售罄。

頭部開發(fā)商在上海賺得盆滿缽滿，特別是中海地產(chǎn)，全年總銷售額突破700億元，被認為是全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，中海地產(chǎn)在上海全口徑銷售額達到702.23億元，斷層式領(lǐng)先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。

去年全國11個百億單盤，上海獨占7個

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱在2025年度發(fā)布會上公布了上海豪宅銷售數(shù)據(jù)：總價3000萬元以上的新房，全國共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬元以上的二手房成交套數(shù)，上海占了42.7%、529套。

“包括香港在內(nèi)的全國范圍，上海應(yīng)該是近幾年高端住宅銷售最集中的區(qū)域，而且有越賣越多、比例越來越高的現(xiàn)象。”丁祖昱說。

不僅如此，高端項目的單盤戰(zhàn)績也值得深入分析。

2024年全國誕生了11個業(yè)績超百億元的樓盤，上海獨占7個，依次分別是中海·順昌玖里，中海領(lǐng)邸、融創(chuàng)外灘壹號院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利·世博天悅和華潤中環(huán)置地中心。除了華潤中環(huán)置地中心“以量取勝”外，其余6個項目單價均超過16萬元/平方米。

排名第一的中海·順昌玖里單價達到21.4萬元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤銷售，創(chuàng)下196.5億元的開盤銷售紀錄，單項目全年合計銷售370億元，成為高端住宅中的全國銷冠。

“而在此之前，沒有一個單一項目全年賣到過370億元。”丁祖昱指出，項目是高層和風貌別墅相結(jié)合的產(chǎn)品，因此客戶群體更加豐富一些，總價從3000多萬元到上億元。

去年下半年，上海市場還有另一個現(xiàn)象級住宅項目——翠湖天地六和，盡管單價高達20.8萬元/平方米，但108套豪宅開盤售罄，累計銷售金額119.79億元。

當時的市場說法是：“全上海的有錢人都在等它。”

露香園和保利·世博天悅的單價都達到了16.7萬元/平方米，銷售額分別是115億元和110.3億元。

此外，上海還有部分新開盤和體量較小的高端住宅。在克而瑞評出的五大豪宅作品中，弘安里、陸家嘴太古源·源邸、香港置地·啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等等，均在2024年創(chuàng)下了認購率270%～492%，開盤日光的好成績。

“售罄壓力不大”

某豪宅項目市場部負責人曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，從上海高端宅地供應(yīng)的速度來看，此后每年的豪宅供應(yīng)（2500萬元以上級別）可能達到至少3000套。

這一供應(yīng)量，已經(jīng)接近了2024年全年的消化能力。而每經(jīng)記者注意到，去年四季度之后，不少高端項目開盤選用了“少量多次”方式，而即使推盤套數(shù)不多，項目也不再觸發(fā)積分。

新的項目供應(yīng)和準豪宅地塊還在路上。太古源、金陵東路項目、錦園（更名為融創(chuàng)壹號院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發(fā)展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。

在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續(xù)高端市場的熱度？

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對每經(jīng)記者說：“消化肯定是能夠消化的，只是節(jié)奏、速度未必會像2024年那么快了。其實2024年下半年市場已經(jīng)表現(xiàn)出了分化，搶手的項目可能開盤就售罄；即使消化得不那么好，半年之內(nèi)也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開盤之初并不火爆，但最后也去化了，總體來說高端住宅售罄的壓力不大。”

“全款買房比例不小”

值得注意的是，2024年3000萬元以上的二手房也增加了6%，但是套均價格億元以上的成交比例下降。對此，丁祖昱解釋，“因為可替代的新房產(chǎn)品出現(xiàn)，既有風貌別墅，還有一些優(yōu)秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項目，從原來的二手房轉(zhuǎn)向了一手房。”

2024年都有哪些人在買豪宅？

融創(chuàng)外灘壹號院市場負責人曾向記者透露：“本地和江浙一帶的客戶大約各占40%，這些客戶通常出手闊綽，第一批次全款買房的客戶占了一半左右。”

每經(jīng)記者從翠湖天地六和公布的銷售搖號排序結(jié)果看到，買房人的身份證號碼顯示為全國不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅營銷負責人也向記者透露，不少其他省市具備上海購房資格的買家積極參與搖號競爭，并且出手闊綽，全款買房的比例不小。

上海某頭部豪宅項目營銷負責人也表示：“2024年外地客戶到上海進行資產(chǎn)配置的現(xiàn)象明顯，特別是有核心資源的房子。其實部分客戶并不具備買房資格，但孩子在國外留學，通過畢業(yè)落戶的方式獲得房票來買房。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉曾在去年年中對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區(qū)域的項目存在價格倒掛，又是核心資產(chǎn)，未來三到五年大概率是價格上行周期。”

“2025年，市場肯定還是有看頭的，關(guān)鍵就看有沒有好產(chǎn)品。風貌產(chǎn)品會面臨些許壓力，具體市場表現(xiàn)還是要看各種項目的競爭力。”盧文曦分析。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝