每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海樓市還在持續(xù)回暖。

“我們門店11月成交了10套二手房，算是很不錯的業(yè)績了。”12月2日，中介姚天昊（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。他的客戶因為10萬元價差沒談攏，猶豫了一晚，第二天決心要買的時候，已經(jīng)被其他買家搶先一步下定金搶走了。

而新房市場不僅屢現(xiàn)開盤“日光”，更有新房認購率突破700%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為：“供應(yīng)增加為11月保持良好的交易節(jié)奏創(chuàng)造條件，交易稅費減免以及普宅和非普宅標準的取消，降低了交易成本；70城房價數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，給市場提供了很強的心理暗示。這些為樓市交易持續(xù)穩(wěn)定向上做好了充分鋪墊，最后一個月是房企做全年業(yè)績的時期，也會借助市場溫度加快銷售節(jié)奏，預計12月還會延續(xù)此前節(jié)奏，有望實現(xiàn)翹尾收官。”

看房要提前一天預約，還要200萬元驗資

11月上海新房市場供應(yīng)放量。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，徐匯濱江板塊中海領(lǐng)邸·玖章開盤選房，552套房源認購率約282%，再度觸發(fā)積分，并刷新上海今年單次認購人數(shù)紀錄。開盤日光，銷售額達到85億元，也是該項目第四次實現(xiàn)開盤售罄；上海黃浦區(qū)露香園·天譽開盤，開盤當日即創(chuàng)下約78億元銷售成績。

不僅如此，認購階段的項目也表現(xiàn)亮眼。從各認購小程序?qū)崟r數(shù)據(jù)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)均價129000元/平方米的保利外灘序認購率創(chuàng)新高，達到727%，觸發(fā)積分；單價169800元/平方米的陸家嘴太古源·源邸認購率達249%。

有的新盤干脆通過微信告知潛在客戶：“即日起售樓處及樣板房都采用‘提前一天預約+驗資建檔’的服務(wù)形式，預約材料包括至少200萬元的資產(chǎn)截圖、建檔證明文件等。”

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月上海新建商品住宅成交面積78.4萬平方米，環(huán)比增加21.9%，同比增加48.8%。

從全月成交區(qū)域來看，城市外圍區(qū)域的交易保持穩(wěn)定性，一些中高端改善區(qū)域成交的活躍度也開始提升，比如徐匯區(qū)成交超過7萬平方米。

而11月最后一周，成交前十榜單呈現(xiàn)“兩頭熱”。一方面，前期持續(xù)活躍的“10萬元+”項目繼續(xù)保持交易節(jié)奏；另一方面，“4萬元+”“5萬元+”首次改善項目有5個項目，占據(jù)一半席位，這部分項目起到了支撐交易量的作用。

此外，值得關(guān)注的是，榜單中網(wǎng)簽數(shù)量過百套的樓盤出現(xiàn)了4個，也是近期少見的現(xiàn)象。

差10萬塊沒談攏結(jié)果被截胡

據(jù)安居客上海統(tǒng)計，11月最后一天，上海二手房“毫無懸念”地再次破千，成交1227套，全月二手房成交總量成達到27050套（含商業(yè)），月內(nèi)每個周六、周日成交量均在千套之上。

但分化和“以價換量”仍然是繞不開的話題。

“現(xiàn)在我們后臺二手房掛牌房源超過18萬套，按照誠意掛牌占1/4來算，也有4.5萬套，這個月市場消化才兩萬多套，價格肯定上不去。”上海鏈家置業(yè)顧問徐元（化名）對每經(jīng)記者說。

市場回暖后，主動出擊的中介小哥也開始變多了。

一位中介在楊浦區(qū)中環(huán)間小區(qū)較密集的街道“外擺”，房源信息板上寫著“中原地產(chǎn)”字樣，他坦言：“走過路過的看房人不少，只不過在‘以價換量’和‘止跌回穩(wěn)’之間，促成交變難了，因為雙方的心態(tài)也在悄然改變。”

“一位房東掛牌730萬元，客戶還價到700萬元，雙方其實當時面談了一次，差10萬塊錢沒談攏，客戶想著回去比比價格，第二天又約繼續(xù)談，但第二天早上被其他買家截胡了。”

“目前這位客戶還在繼續(xù)找房子，盡管心理價位已經(jīng)調(diào)整到730萬元左右，但同類型房源掛牌770萬-780萬元，強行還價到730萬元幾乎不可能，這樣雙方就很難成交了。”

對于這種現(xiàn)象，盧文曦說：“二手房市場先于新房市場好起來。進入11月，這類情況越來越明顯，雙方的價格拉鋸，其實10月就已經(jīng)有了苗頭。調(diào)價的人會越來越多，所以在價格上無法達成一致很常見。”

“現(xiàn)在最容易成交的就是需求彼此匹配的客戶。”姚天昊說：“11月我就在這里擺著牌子駐守，路過的客戶大致提了一下需求，我?guī)退伊艘惶赘鞣矫娑挤纤蟮姆吭?，雙方談了幾次價格，房東心態(tài)比較穩(wěn)定，誠意賣房，很快就成交了。但這一片十多年房齡的商品房，今年的價格明顯比去年低不少。”

二手房價格何時能夠“止跌回穩(wěn)”？

盧文曦分析：“‘止跌回穩(wěn)’在成交量層面已經(jīng)很明顯，但量價齊漲不現(xiàn)實。一定是交易量先放出來，消化掉部分二手房掛牌量，才能出現(xiàn)價格上漲。現(xiàn)階段房價只能叫‘止跌’或‘跌幅收窄’。好在目前成交量連續(xù)兩個月2萬多套，如果連續(xù)一個季度都守在2萬套以上，市場的信心都回來了，到時候才能討論價格是否會漲。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖