每經(jīng)編輯 程鵬    

今日（11月13日），財政部官網(wǎng)消息，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

據(jù)財聯(lián)社11月13日報道，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，對于首套90平方米以內(nèi)住房，以及超過140平米的購房者沒有影響，對于90-140平方米的首套房購房者契稅可以減少0.5%。二套購房者超過140平方米的可減少1%，140平方米以內(nèi)的購房者可以減少2%契稅。

其中受益最大的是一線城市購買二套房的購房者，過去四個一線城市二套房全部按照3%收取契稅，新政策將變成140平方米以內(nèi)1%，140平米以上2%，購房者最多可享受2%的契稅減免。舉例來說，購買第二套房的購房者，總價500萬元，過去契稅要3%也就是15萬元，新政策后將按照1%收取，也就是5萬，契稅減少10萬元。

另外，北京市、上海市、廣州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。取消非普宅標(biāo)準(zhǔn)將給一線城市大量超過2年的購房者節(jié)省稅費，據(jù)中指院測算，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿2年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿2年原非普宅可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

據(jù)央視新聞11月13日報道，財政部稅政司，稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司、貨物和勞務(wù)稅司，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者提問。

一、此次調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的主要背景是什么？

答：黨中央高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。黨的二十屆三中全會提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)稅收制度。中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

為貫徹落實黨中央決策部署，需要對取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策如何銜接予以明確，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行情況，進一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，加大支持力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、此次對房地產(chǎn)市場相關(guān)稅收政策做了哪些調(diào)整？

答：（一）加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難。

契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整。

（二）明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

三、調(diào)整后的住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠政策主要內(nèi)容是什么？納稅人如何辦理優(yōu)惠政策？

答：（一）政策內(nèi)容。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

（二）辦理方式。納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理部門制定。

為讓更多的納稅人享受到政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

四、與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅優(yōu)惠政策主要內(nèi)容是什么？

答：北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條第一款有關(guān)內(nèi)容和第二款相應(yīng)停止執(zhí)行。

2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

五、與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的土地增值稅優(yōu)惠政策主要內(nèi)容是什么？

答：取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機關(guān)新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

六、降低土地增值稅預(yù)征率下限的主要內(nèi)容是什么？

答：與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后：

東部地區(qū)為1.5％，

中部和東北地區(qū)為1％，

西部地區(qū)為0.5％。

七、稅務(wù)機關(guān)將采取哪些措施方便納稅人享受有關(guān)優(yōu)惠政策？

答：為確保納稅人及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利，稅務(wù)部門將會同有關(guān)部門采取一系列措施，持續(xù)優(yōu)化納稅服務(wù)，提升納稅人的滿意度和獲得感。

一是進一步提升窗口服務(wù)效能。公告發(fā)布后，各地稅務(wù)部門將以不動產(chǎn)登記辦稅“一窗受理”工作模式為依托，進一步優(yōu)化線下窗口設(shè)置和線上操作流程，為購房群眾提供繳稅、辦證“一件事一次辦”的“一站式”服務(wù)。此外，稅務(wù)部門還將視需求采取增設(shè)服務(wù)窗口、延長辦稅時間等方式，為有需求的群眾提供辦稅服務(wù)。

二是進一步優(yōu)化資料提供方式。持續(xù)加大部門協(xié)作信息共享工作力度，利用共享信息開展數(shù)據(jù)預(yù)填，減輕納稅人資料提供負(fù)擔(dān)和填報負(fù)擔(dān)。對于不具備信息共享條件且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可以按照現(xiàn)行規(guī)定選擇適用告知承諾制辦理。

三是進一步加強政策宣傳解讀。各地稅務(wù)部門將會同相關(guān)部門結(jié)合地方實際，通過辦稅服務(wù)廳納稅輔導(dǎo)崗專人、12366納稅繳費服務(wù)熱線專線為納稅人提供專業(yè)的政策內(nèi)容解讀和辦稅流程咨詢服務(wù)，快速響應(yīng)納稅人關(guān)切，確保辦稅井然有序。同時，利用多種媒體媒介開展政策宣傳解讀，營造良好的稅收營商環(huán)境。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這些稅費舉措都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，而且稅負(fù)成本降至歷史最低，這是重要信號。隨著房地產(chǎn)市場變化，目前的政策從抑制過快流轉(zhuǎn)、房價過快上漲轉(zhuǎn)向促進交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如契稅、增值稅（含土地）、個稅以及附加在土地和房產(chǎn)開發(fā)交易上的各種稅負(fù)，從而產(chǎn)生“降成本”的效應(yīng)，這樣才能促進交易良性循環(huán)。

與此同時，李宇嘉表示，將這些交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到后端保有和維護環(huán)節(jié)，實現(xiàn)征收環(huán)節(jié)后移。這一方面做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務(wù)設(shè)施維護和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩(wěn)定。

受此消息影響，二級市場上，11月13日晚，美股房地產(chǎn)中概股盤前拉升，房多多一度漲超30%，貝殼一度漲超11%。兩家公司主營業(yè)務(wù)均涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

方正證券最新研報指出，近期，中央積極表態(tài)樓市“止跌回穩(wěn)”，供給側(cè)：專項債明確將用于收儲與回收閑置用地，有效緩解房企流動性壓力；需求側(cè)：一線城市限購持續(xù)優(yōu)化，房屋交易稅費得到顯著優(yōu)惠，將助力需求持續(xù)釋放，樓市“量升價穩(wěn)”的持續(xù)性值得期待。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）

編輯|||程鵬 杜恒峰

校對|盧祥勇

封面圖片來源：截圖

每日經(jīng)濟新聞綜合自央視新聞、新華視點、財聯(lián)社（記者：李潔）、21世紀(jì)經(jīng)濟報道（記者：李莎）市場信息