每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

10月30日，廣州、深圳樓市“9·29新政”出臺(tái)滿一個(gè)月。這一個(gè)月期間，兩地樓市均交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，10月1日~10月28日，廣州全市商品住宅網(wǎng)簽面積95.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)106%，同比增長(zhǎng)48%。從成交情況看，廣州新房連續(xù)三周成交量超2700套，預(yù)計(jì)全月破萬(wàn)套，是2022年3月以來(lái)的第二次。

深圳也不落后。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~10月28日，深圳新房成交量上漲285%，認(rèn)購(gòu)量超過(guò)去4個(gè)月（6~9月）網(wǎng)簽總和。

但從開(kāi)發(fā)商的策略來(lái)看，仍以“去庫(kù)存”為主。深圳新政后誕生了兩個(gè)“日光盤”，都采用了“以價(jià)換量”策略，開(kāi)盤后迅速實(shí)現(xiàn)售罄。

10月29日上午，廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前樓市回暖其實(shí)跟股市密切相關(guān)，股市大幅上漲后，人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變。

“按照過(guò)往的市場(chǎng)情況看，一般政策出臺(tái)一個(gè)月后，樓市就開(kāi)始降溫，但現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)5個(gè)星期了，暫時(shí)還未看到熄火態(tài)勢(shì)。至于這種火熱趨勢(shì)還能維持多久，短期可能還得看政策支持力度，中期則取決于整體大環(huán)境。”鄧浩志說(shuō)。

兩地新房銷量創(chuàng)年內(nèi)新高

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，10月1日~10月28日，廣州全市商品住宅網(wǎng)簽面積95.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)106%，同比增長(zhǎng)48%。

對(duì)應(yīng)到具體成交情況，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，廣州全市新房網(wǎng)簽8642套，一手房市場(chǎng)連續(xù)三周成交量超過(guò)2700套，預(yù)計(jì)全月成交量突破萬(wàn)套。

“現(xiàn)在，廣州一些非核心板塊，比如科學(xué)城、白云湖、新塘等，因?yàn)樯宪囬T檻足夠低，新房的成交熱度甚至不低于天河海珠等片區(qū)，很多剛需客都開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，接下來(lái)有可能維持這種熱度。”廣州房產(chǎn)中介譚升（化名）向記者表示。

10月29日上午，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受記者采訪時(shí)表示，從新政后廣州樓市的反應(yīng)看，除了國(guó)慶周成交火爆之外，節(jié)后三周市場(chǎng)仍然維持了較高熱度，并未像之前幾輪政策一樣迅速?zèng)_高回落。

克而瑞監(jiān)控的廣州典型樓盤數(shù)據(jù)顯示，近三周的客戶周均來(lái)訪量比三季度高23%左右，而認(rèn)購(gòu)量更是提高了79%，顯示市場(chǎng)新客不斷、老客戶加速入場(chǎng)。

“盡管10月一二手樓市的成績(jī)單都較為耀眼，但當(dāng)前樓市最重要的任務(wù)仍然是去庫(kù)存，因此還是必須堅(jiān)持促銷走量。目前部分樓盤在節(jié)后收起的折扣優(yōu)惠，相信很快又會(huì)在‘雙11’以及年底的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)見(jiàn)到，廣大購(gòu)房者仍然可以放心談價(jià)，爭(zhēng)取最大的優(yōu)惠折扣。”肖文曉分析道。

深圳也類似。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，截至10月28日，深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)11185套，超過(guò)過(guò)去4個(gè)月購(gòu)房合同網(wǎng)簽量總和；新房住宅網(wǎng)簽量達(dá)到3211套，為近18個(gè)月最高，至月末，網(wǎng)簽量有望創(chuàng)2022年以來(lái)新高。

在中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái)，深圳一二手成交都創(chuàng)近幾年新高，反映市場(chǎng)確實(shí)火爆起來(lái)，客戶預(yù)期明顯改善，入市意愿大幅提高。

記者注意到，自樓市“9·29新政”以來(lái)，深圳樓市已經(jīng)誕生了兩個(gè)日光盤，分別為龍華區(qū)深業(yè)上城學(xué)府和光明區(qū)中建觀玥。這兩個(gè)項(xiàng)目分別于10月13日和19日開(kāi)盤后售罄，也是近年來(lái)在深圳非限購(gòu)區(qū)少有的日光項(xiàng)目。

值得一提的是，上述日光盤主要也是采用“以價(jià)換量”方式。其中，深業(yè)上城學(xué)府8.05萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤享受九三折優(yōu)惠后，均價(jià)降至約7.6萬(wàn)元/平方米；中建觀玥備案均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米，折后單價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米起。

另?yè)?jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心，10月以來(lái)，深圳市場(chǎng)上熱銷的新房項(xiàng)目，還包括鴻榮源珈譽(yù)府、卓越珺奕府、鴻榮源尚云、潤(rùn)宏城等。

鄧浩志表示，目前，廣深樓市的新盤主要還是以“以價(jià)換量”為主，雖然確實(shí)有部分新盤在達(dá)成一定去化量后開(kāi)始考慮收回折扣，但更多的還是“噱頭”，主要是為了吸引潛在購(gòu)房者下定。

“如果開(kāi)發(fā)商真的普遍漲價(jià)，短期內(nèi)依然會(huì)難賣，比如廣州市場(chǎng)，我預(yù)計(jì)半年內(nèi)都比較難漲價(jià)。目前廣州庫(kù)存達(dá)27個(gè)月，二手放盤量18萬(wàn)套，仍然是歷史新高。”鄧浩志說(shuō)。

有二手豪宅業(yè)主率先漲價(jià)

隨著新房市場(chǎng)回暖，二手房行情也產(chǎn)生改變，業(yè)主的心態(tài)似乎也發(fā)生了變化。

目前，在廣州的二手房市場(chǎng)，降價(jià)房源仍占主流，但二手豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)漲價(jià)現(xiàn)象要明顯多于普宅市場(chǎng)。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，廣州漲價(jià)房源150套，降價(jià)房源1124套。二手房掛牌的成交周期縮短至186天。

而從過(guò)去一個(gè)月的漲價(jià)房源情況看，漲價(jià)房源最多的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為9月30日，漲價(jià)房源達(dá)到了516套，而其他大部分時(shí)候的漲價(jià)房源數(shù)量低于240套。

譚升表示，目前，廣州的二手房市場(chǎng)仍在筑底，價(jià)格還是以底部橫盤為主。

“一個(gè)比較明顯的特征是，很多買二手房的還是剛需客，大部分買家不接受漲價(jià)，只愿意橫盤成交。目前在二手房市場(chǎng)能夠成功‘反價(jià)’的，也主要是那些二手豪宅盤，但量并不大。”譚升說(shuō)。

記者在貝殼平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn)，10月以來(lái)，凱旋新世界·廣粵尊府、嘉裕公館等豪宅二手房已率先逆勢(shì)漲價(jià)。

比如凱旋新世界·廣粵尊府，一套面積為154.4平方米的中樓層房源，9月還在降價(jià)，售價(jià)4650萬(wàn)元，但國(guó)慶假期最后一天漲了150萬(wàn)元，現(xiàn)在售價(jià)4800萬(wàn)元；嘉裕公館一套150.47平方米的南向戶型，國(guó)慶期間掛牌的價(jià)格為3160萬(wàn)元，一周后掛牌價(jià)上漲150萬(wàn)元達(dá)到3310萬(wàn)元。

不過(guò)，凱旋新世界·廣粵尊府在貝殼平臺(tái)上的掛牌量為17套，嘉裕公館則為78套。

相比之下，剛需盤掛牌量要大得多。比如位于黃埔片區(qū)知識(shí)城板塊的萬(wàn)科幸福譽(yù)，203套在售，掛牌均價(jià)2.25萬(wàn)元/平方米；位于增城沙村片區(qū)的尚東陽(yáng)光，168套在售，掛牌均價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米；位于番禺的祈福新村的祈福繽紛匯，286套在售，掛牌均價(jià)3.26萬(wàn)元/平方米。