每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“盈利是整個(gè)行業(yè)的共性問題，也是創(chuàng)業(yè)過程中需要解決的問題。上半年因?yàn)槭蹆r(jià)壓力導(dǎo)致毛利率下降，公司地產(chǎn)開發(fā)板塊依然盈利承壓，但運(yùn)營(yíng)和服務(wù)兩個(gè)板塊則起到了補(bǔ)充和穩(wěn)壓的作用。”

8月23日，在龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)8.49港元，市值584.32億港元）舉行的2024年中期線上業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，接下來，公司在開發(fā)業(yè)務(wù)上將注重簽約質(zhì)量，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)15%~20%的毛利率；老項(xiàng)目則實(shí)行清單式管理，兼顧回款和利潤(rùn)，從而逐步修復(fù)開發(fā)板塊結(jié)算毛利率，同時(shí)保持運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，通過不斷調(diào)結(jié)構(gòu)未來重回增長(zhǎng)曲線。

中報(bào)顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為468.6億元，股東應(yīng)占溢利為58.7億元；毛利96.4億元，毛利率為20.6%；核心稅后利潤(rùn)率為11.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.1%。值得注意的是，上半年龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為131.0億元，同比增長(zhǎng)7.6%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比超過80%。

2024年上半年龍湖集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收情況 來源：百度股市通

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，在任何一個(gè)成熟市場(chǎng)中，“高周轉(zhuǎn)-高杠桿”的發(fā)展模式都是不可持續(xù)的。同時(shí)，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式也很難持續(xù)，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)具有周期性，當(dāng)城市化進(jìn)入穩(wěn)定期，新房市場(chǎng)的規(guī)模將有所下降。

“過往房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，龍湖一直比較審慎，并一度放棄規(guī)模，來發(fā)展物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，這種布局目的就是推進(jìn)新舊發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。”陳序平指出，踐行新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換，最關(guān)鍵的是處理好債務(wù)問題。

截至2024年6月30日，龍湖的綜合借貸總額為1874.2億元，較年初下降52億元；在手現(xiàn)金500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.7倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%。

“集團(tuán)會(huì)穩(wěn)步鋪排債務(wù)歸還，截至目前，2025年到期的境內(nèi)債券剩余10億元，錢已經(jīng)準(zhǔn)備好；2027年前沒有到期的境外債券。下半年集團(tuán)將繼續(xù)有序推進(jìn)，提前償還明年到期的債務(wù)。”趙軼表示。

“龍湖正在用所有業(yè)務(wù)全航道的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去壓降負(fù)債總額，即用正現(xiàn)金流去降負(fù)債總額。同時(shí)，用長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，替換3~5年期的信用債融資。在完成債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，才有可能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，以及收入及利潤(rùn)的轉(zhuǎn)換。隨著經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的盤活和提升，當(dāng)這部分收入占比過半時(shí)，公司就完成了向新模式的轉(zhuǎn)換。”陳序平透露，公司內(nèi)部曾做過測(cè)算，到2028年底，公司的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比可以過半，到那時(shí)，龍湖才可以說切換到了新的發(fā)展模式。

陳序平補(bǔ)充道，通過對(duì)美國(guó)、日本和中國(guó)香港等成熟市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，要成為一個(gè)穿越周期的百年房企，必須具備兩大條件：較低的負(fù)債水平和高經(jīng)營(yíng)性收入，龍湖也會(huì)為這個(gè)目標(biāo)去努力轉(zhuǎn)型。

此外，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年龍湖龍智造簽約代建面積已達(dá)到了432萬平方米，位居行業(yè)第四。在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)，陳序平表示，上半年公司實(shí)現(xiàn)代建代銷項(xiàng)目銷售額近60億元，而這些銷售并未含在每月對(duì)外披露的合同銷售里。隨著這部分項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)銷售，也將為整個(gè)智造航道收入利潤(rùn)打下比較堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“未來龍湖龍智造仍將聚焦‘5大飛輪’，充分發(fā)揮全業(yè)態(tài)的協(xié)同能力，為B端客戶提供一站式的智慧化服務(wù)。”

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