每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 楊夏    

7月9日，2024年首單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs——華夏深國(guó)際REIT正式登陸深交所，發(fā)行規(guī)模14.94億元。在華夏深國(guó)際REIT后面，還有華泰紫金寶灣物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT、南山控股寶灣物流公募REITs、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華夏萬(wàn)緯REIT等多只產(chǎn)品在等待入場(chǎng)。

自2023年至今年初，雖然公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）表現(xiàn)欠佳，但今年公募REITs的申報(bào)仍在加速，二級(jí)市場(chǎng)業(yè)績(jī)也迎來(lái)修復(fù)。今年上半年就成立了9只REITs，超過(guò)去年全年的6只。

在6月的發(fā)行階段，華夏深國(guó)際REIT宣布，公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)初始募集規(guī)模上限。最終，基金網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)比例為60.68%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)比例為41.45%。

7月9日，華夏深國(guó)際REIT發(fā)起人深圳國(guó)際控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱深國(guó)際：HK00152，股價(jià)6.33港元，市值152.53億港元）方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于疫情后倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展不達(dá)預(yù)期，部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨壓力，2023年的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs一度出現(xiàn)下跌。今年以來(lái)，市場(chǎng)情緒已經(jīng)逐漸穩(wěn)定，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)逐漸認(rèn)可經(jīng)濟(jì)逆周期下REITs資產(chǎn)的配置價(jià)值。目前，機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品的關(guān)注度一直在提升。

入池資產(chǎn)先考慮項(xiàng)目合規(guī)性

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)新增供給1179萬(wàn)平米，同比增加22%；供給高峰而需求轉(zhuǎn)弱下，出租率及租金均面臨挑戰(zhàn)，24城中僅8城物流地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，24城整體空置率同比增長(zhǎng)3.85%。

平安證券指出，倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目的租戶前期通常會(huì)在貨架、運(yùn)輸硬件設(shè)備上大量投入，提前退租的摩擦成本相對(duì)更高，因而相比產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的客戶穩(wěn)定性更強(qiáng)。但考慮倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園同屬產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，需關(guān)注租戶集中度、現(xiàn)金流分散度、單年份租約集中到期、儲(chǔ)備租戶不足等倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，并相應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，如租約保證金等。

華夏深國(guó)際REIT底層資產(chǎn)是兩個(gè)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目，分別是浙江省杭州市錢塘區(qū)的深國(guó)際物流港杭州（一期）項(xiàng)目、貴州省黔南州龍里縣的深國(guó)際物流港貴州·龍里項(xiàng)目，合計(jì)產(chǎn)權(quán)建筑面積35.5萬(wàn)平方米，總估值14.88億元。

“首次發(fā)行公募REITs，由于大灣區(qū)的物流資產(chǎn)多處于在建階段等因素，深國(guó)際先行選擇了長(zhǎng)三角、西南地區(qū)的成熟資產(chǎn)。”

深國(guó)際方面告訴記者，杭州項(xiàng)目未來(lái)的稀缺性來(lái)自供應(yīng)規(guī)劃，貴州項(xiàng)目的稀缺性則更多來(lái)自地理屬性。對(duì)于入池資產(chǎn)的考量，公司首先要考慮項(xiàng)目的合規(guī)性，也就是項(xiàng)目需要運(yùn)營(yíng)滿三年，未來(lái)可持續(xù)營(yíng)運(yùn)，土地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等相關(guān)手續(xù)齊備。其次是經(jīng)濟(jì)可行性，即底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，公募REIT能夠?yàn)橥顿Y人提供相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅。

深國(guó)際主營(yíng)產(chǎn)業(yè)包括收費(fèi)公路、物流、港口、大環(huán)保等，目前已在全國(guó)近40個(gè)城市實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流布局，協(xié)議用地面積逾1000萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)面積約476萬(wàn)平方米。

應(yīng)理性看待行業(yè)的短期壓力

國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)顯示，二級(jí)市場(chǎng)方面，6月REITs市場(chǎng)仍維持橫盤震蕩走勢(shì)，加權(quán)價(jià)格指數(shù)收于90.05點(diǎn)，較上月末微幅下跌0.45%。其中，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs收益表現(xiàn)排名倒數(shù)第三。

深國(guó)際坦言，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各行各業(yè)都面臨經(jīng)營(yíng)壓力，作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，物流倉(cāng)儲(chǔ)也不例外。然而，物流基礎(chǔ)設(shè)施是暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要環(huán)節(jié)、支撐點(diǎn)，短期經(jīng)營(yíng)壓力不改行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展韌性，市場(chǎng)應(yīng)該理性看待倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的短期壓力。隨著倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)對(duì)配送效率以及合規(guī)性要求的提高，非高標(biāo)倉(cāng)將逐漸被高標(biāo)倉(cāng)替代。

盡管倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的REITs目前在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)依舊平平，但仍吸引投資者關(guān)注的重要一點(diǎn)就是穩(wěn)定持續(xù)的較高比例分紅。

華夏基金介紹，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求將不低于90%的基金年度可供分配金額用于分紅，每年至少分紅一次。長(zhǎng)期高比例分紅成為REITs最重要的產(chǎn)品屬性，這讓其具備天然的“高股息”屬性。

在首發(fā)之后，REITs擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量也關(guān)系其在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，2023年4只公募REITs均完成擴(kuò)募，僅紅土鹽田港REIT因擴(kuò)募資產(chǎn)更優(yōu)，2023年二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)跑贏指數(shù)，其余擴(kuò)募REITs均跑輸指數(shù)，主要系擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題。

對(duì)于未來(lái)的擴(kuò)募計(jì)劃，深國(guó)際表示，截至2023年底，深國(guó)際有37個(gè)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目，21個(gè)在建、待建項(xiàng)目，這些項(xiàng)目均具備擴(kuò)募的潛力。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG211443992517