每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在5月中旬上海公布的今年第六批次集中供應(yīng)新房項(xiàng)目中，均價(jià)最高的內(nèi)環(huán)北外灘項(xiàng)目祥生華邸（備案名）引起市場關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到（以下簡稱每經(jīng)記者或記者），祥生華邸是浙系房企祥生控股集團(tuán)（HK02599，股價(jià)0.175港元，市值5.33億港元；以下簡稱祥生）進(jìn)軍上海的首個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)過程可謂艱難曲折：拿地至今已21年，7次舊改拆遷，開工后不久公司資金鏈斷裂，而后項(xiàng)目停工爛尾、債務(wù)重組以及更改案名。

如今，該項(xiàng)目終于達(dá)到開盤要求，于6月4日順利領(lǐng)取預(yù)售許可證，并以“虹口源717”為名推廣銷售。據(jù)“北外灘虹口源717”微信公眾號，虹口源717項(xiàng)目將于6月6日至6月10日進(jìn)行認(rèn)購登記，計(jì)劃于6月22日開盤銷售。

近日，每經(jīng)記者實(shí)地走訪虹口源717項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，除建筑工地上還能看到“祥生建設(shè)”等字樣外，該項(xiàng)目在對外推廣和售樓介紹等方面基本都與祥生做了切割。

該項(xiàng)目的復(fù)工上市，不僅讓購房者在上海虹口新房市場多出一處選擇，也讓手握該項(xiàng)目超過110億元債務(wù)的債權(quán)人看到了希望。隨著近期上海樓市新政的落地，均價(jià)13.8萬元/平方米的虹口源717項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)賣房還債，對項(xiàng)目公司的運(yùn)營水平仍是考驗(yàn)。

虹口源717項(xiàng)目施工現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

售樓處強(qiáng)調(diào)最多是“安全”

作為海倫路地鐵上蓋的TOD商辦綜合體，虹口源717項(xiàng)目約六成為住宅，商業(yè)和商辦約占四成。項(xiàng)目所處的虹口北外灘區(qū)域位置優(yōu)越，可以遠(yuǎn)眺北外灘CBD，距外白渡橋、黃浦江和虹口足球場等地標(biāo)不到兩公里。交通出行方面，該項(xiàng)目處于4號和10號兩條地鐵線的交會口，另有19號地鐵線規(guī)劃在建中。

據(jù)記者了解，虹口源717項(xiàng)目首次開盤計(jì)劃推售4幢高層住宅，總價(jià)在1283萬—7660萬元，共228套，戶型面積為101—356平方米，總高為9—31層。

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

“整個(gè)項(xiàng)目在資金監(jiān)管流程方面很安全，可以放心買。”5月底的一個(gè)工作日，每經(jīng)記者在虹口區(qū)慶陽路的虹口源717售樓處看到，不斷有購房者前來看房，在介紹房源的過程中，置業(yè)顧問都會重點(diǎn)提到項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的“安全性”。

據(jù)現(xiàn)場一位置業(yè)顧問介紹，虹口源717的項(xiàng)目公司為上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（由祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股82.4%， 以下簡稱聚博房產(chǎn)）。2022年3月，祥生發(fā)生債務(wù)爆雷后，該項(xiàng)目被法院裁定重整。

來源：“北外灘虹口源717”微信公眾號

記者注意到，售樓處沙盤的旁邊擺著三個(gè)《陽光宣言》的易拉寶十分醒目，分別是“資金安全監(jiān)管”“虹口源717項(xiàng)目聲明”和“預(yù)重整+重整全過程”。《陽光宣言》內(nèi)容顯示，虹口源717是經(jīng)上海市第三中院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃的重整成功項(xiàng)目，是虹口區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，由上海市第三中院指定的管理人嚴(yán)密監(jiān)督重整計(jì)劃執(zhí)行。售房款由平安銀行上海虹口支行進(jìn)行全封閉監(jiān)督，監(jiān)管資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，優(yōu)先保障項(xiàng)目順利開發(fā)交付。

虹口源717售樓處的《陽光宣言》 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“目前有三幢樓已全部封頂，另外3號樓建到了31層左右。”上述置業(yè)顧問介紹，大戶型的房源均價(jià)較高，達(dá)到18萬元/平方米；143平方米以下的小戶型均價(jià)低至11萬元/平方米左右。

每經(jīng)記者在售樓處外的建筑工地看到，正對海倫路地鐵站的6號樓頂貼著“封頂大吉”四個(gè)大字，工地里不停有工人進(jìn)出，塔吊上不時(shí)傳來施工的聲音。工程進(jìn)度方面，記者注意到，項(xiàng)目是從西側(cè)四平路的住宅開始建設(shè)，東側(cè)的住宅地塊還在打地基階段，商辦部分則尚未開工。

虹口源717售樓處現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃圖來看，虹口源717項(xiàng)目的住宅建筑較密，1號樓、6 號樓、3號樓與2號樓的樓間距約30米，慶陽路北側(cè)的小區(qū)也是高層建筑，處于中間位置的2號樓高度為9層，未來在采光方面或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊憽?/p>

“虹口源717項(xiàng)目規(guī)模不大，建筑相對擁擠。”在虹口區(qū)一位房產(chǎn)中介人士看來，相對于附近的瑞虹新城的二手房而言，新房都是需要等待交付的期房，未來開發(fā)建設(shè)仍有不確定性。該中介人士介紹，該區(qū)域的新房還有碧云北外灘和大悅城北外灘項(xiàng)目準(zhǔn)備入市。

項(xiàng)目債務(wù)規(guī)模超過110億元

熟悉虹口的人大多知道“祥生蝶戀花”和“祥生天境”，這是虹口源717之前所定的項(xiàng)目名稱。

早在2003年，祥生獲得虹口區(qū)四平路171街坊180號地塊，首次落子上海，實(shí)施全國化戰(zhàn)略。此后，陸續(xù)拿下A、B、C、D四宗地塊，并將該宗地命名“祥生蝶戀花”，項(xiàng)目地上規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，地下規(guī)劃建筑面積約4萬平方米，是彼時(shí)虹口區(qū)最大的舊改項(xiàng)目之一。

虹口源717項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

據(jù)祥生集團(tuán)微信公眾號，2016年，“祥生蝶戀花”項(xiàng)目獲得銀團(tuán)貸款100億元，成為上海舊城改造規(guī)模最大的銀團(tuán)貸款項(xiàng)目。一年后（2017年），房地產(chǎn)銷售金額破千億元規(guī)模的祥生正式在港交所上市。2020年9月25日，上海祥生中心項(xiàng)目舉行奠基儀式。

房地產(chǎn)“三道紅線”政策出臺后，企業(yè)融資規(guī)模受限，祥生很快爆發(fā)了流動(dòng)性危機(jī)。2022年3月底，祥生首次官宣美元債違約。

上海市第三中級人民法院（以下簡稱上海三中院）發(fā)布的信息顯示，聚博房產(chǎn)的債務(wù)規(guī)模超過110億元，其中擔(dān)保債權(quán)規(guī)模逾84.5億元。因受形勢影響，公司資金鏈斷裂，繼而引發(fā)一系列訴訟、仲裁及執(zhí)行案件，項(xiàng)目地塊被司法查封，難以引入資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)盤活，2022年3月底項(xiàng)目全面停工后，職工安置、員工工資及勞務(wù)班組農(nóng)民工工資欠付等問題相繼發(fā)生，產(chǎn)生不穩(wěn)定情形。

根據(jù)祥生蝶戀花項(xiàng)目停工時(shí)的開發(fā)進(jìn)度，聚博房產(chǎn)可處置資產(chǎn)僅為項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程，變現(xiàn)價(jià)值有限。但若能復(fù)工續(xù)建、盤活資產(chǎn)，預(yù)計(jì)可售價(jià)值將達(dá)180多億元，可足額清償全部債務(wù)。

來源：“上海破產(chǎn)法庭”微信公眾號

聚博房產(chǎn)于2023年2月向上海三中院申請預(yù)重整，預(yù)重整期間，臨時(shí)管理人引入復(fù)工續(xù)建共益?zhèn)顿Y人提供借款7.5億元，并引導(dǎo)協(xié)助債務(wù)人與擔(dān)保債權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人協(xié)商達(dá)成一致，約定共益?zhèn)顿Y人獲得優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款及擔(dān)保債權(quán)的債權(quán)清償順位，得到程序保障的共益?zhèn)谫Y促使聚博房產(chǎn)近百億元資產(chǎn)盤活。2023年5月，債務(wù)人申請將預(yù)重整轉(zhuǎn)入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理，進(jìn)入重整程序后在建項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)復(fù)工續(xù)建。

就市場對該項(xiàng)目后續(xù)交付的疑慮，虹口源717項(xiàng)目總經(jīng)理吳名峰6月3晚間在“北外灘虹口源717”微信視頻號直播時(shí)回應(yīng)稱，房地產(chǎn)市場下行趨勢下，當(dāng)前的確有一些樓盤出現(xiàn)“交付即維權(quán)”現(xiàn)象，公司在多重監(jiān)管保障之下會最終將房子交付到業(yè)主手里。為了增加項(xiàng)目開發(fā)的透明度，會設(shè)置工地開放日，定期發(fā)布進(jìn)度周報(bào)，增強(qiáng)與準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)系。

“在全國保交樓的市場大背景下，不管國有企業(yè)還是民營企業(yè)，交付問題都將是關(guān)注的焦點(diǎn)和重點(diǎn)。”吳名峰表示，公司敢于承諾也敢于展示，并且遵循《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房管理辦法》，“預(yù)看房制度是為了房子完整地交付到業(yè)主手中，這是開發(fā)商應(yīng)盡的責(zé)任，公司也將義無反顧地做好。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝