每經(jīng)記者 李彪 實(shí)習(xí)記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 馬子卿    

12月6日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十四屆中國(guó)金融發(fā)展論壇暨中國(guó)金鼎獎(jiǎng)（金融）頒獎(jiǎng)禮在京舉行。本屆論壇以“前瞻2024”為主題，匯集各大金融機(jī)構(gòu)研究成果，由多名經(jīng)濟(jì)學(xué)家就2024宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)進(jìn)行分享，預(yù)見(jiàn)投資趨勢(shì)，眺望全球經(jīng)濟(jì)。

主論壇期間，華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍發(fā)表題為《暢通六大良性循環(huán) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)》的主旨演講，從“就業(yè)-收入-消費(fèi)”“金融-財(cái)政-房地產(chǎn)”“科技-產(chǎn)業(yè)-金融”“房地產(chǎn)-地方債務(wù)-金融機(jī)構(gòu)”“物價(jià)-企業(yè)利潤(rùn)-股市估值”和“企業(yè)-居民-政府”收支六大循環(huán)出發(fā)，深度展望2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

王軍提出，要替代舊的“房地產(chǎn)-土地財(cái)政-金融”循環(huán)，必須還要引入財(cái)政，暢通“金融-財(cái)政-房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過(guò)財(cái)政擴(kuò)張來(lái)帶動(dòng)包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整體投資的反彈和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

暢通“金融-財(cái)政-房地產(chǎn)”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.59萬(wàn)億元，同比下降9.3%，其中，住宅投資7.28萬(wàn)億元，下降8.8%。1~10月份，商品房銷(xiāo)售面積92579萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降6.8%。商品房銷(xiāo)售額9.72萬(wàn)億元，下降4.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降3.7%。

王軍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)已經(jīng)形成了一定的“惡性循環(huán)”，影響了居民部門(mén)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，損害了地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流，也拖累了基建投資，進(jìn)而拖累整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

在這個(gè)背景下，今年的中央金融工作會(huì)議適時(shí)提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。會(huì)議要求，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。會(huì)議從供求兩個(gè)方面廓清了金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的含義。

王軍認(rèn)為，要替代舊的“房地產(chǎn)-土地財(cái)政-金融”循環(huán)，必須引入財(cái)政，暢通“金融-財(cái)政-房地產(chǎn)”的良性循環(huán)，以“三大工程”為抓手，通過(guò)財(cái)政擴(kuò)張來(lái)帶動(dòng)包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整體投資的反彈和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

未來(lái)的投資規(guī)模到底能有多大？王軍表示，綜合不同機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，若不考慮財(cái)政撬動(dòng)的乘數(shù)影響，預(yù)計(jì)未來(lái)十年城中村改造投資在4萬(wàn)億至6萬(wàn)億元的區(qū)間內(nèi)，平均每年可以產(chǎn)生4000億~8000億元的投資；“平急兩用”項(xiàng)目總投資較難估計(jì)，每年的投資額預(yù)計(jì)將小于4000億元；目前用于保障性安居工程的資金年均1萬(wàn)億左右。

王軍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)“三大項(xiàng)目”未來(lái)每年合計(jì)投資1萬(wàn)億至2萬(wàn)億元，新增投資約占50%，對(duì)年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)約為0.4%~1%。

完善住房租賃金融政策體系

王軍表示，房地產(chǎn)、地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)相互關(guān)聯(lián)、相互傳遞，形成了明顯的“風(fēng)險(xiǎn)三角”。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)居于核心位置。要實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)-地方債務(wù)-金融機(jī)構(gòu)”的良性循環(huán)，重點(diǎn)是采取堅(jiān)決有力措施，加快探索新發(fā)展模式，在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解、良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一方面，要讓開(kāi)發(fā)商能把房子賣(mài)出去，需求端政策應(yīng)當(dāng)持續(xù)加大力度，進(jìn)一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策，比如限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的緊縮政策和各種行政性限制措施應(yīng)盡早徹底放開(kāi)，繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并逐步降低所有存量住房的按揭貸款利率。

另一方面，要讓開(kāi)發(fā)商能把房子蓋起來(lái)，供給端政策應(yīng)當(dāng)盡快完善，補(bǔ)齊短板。

首先，“三支箭”不能停。在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸融資渠道穩(wěn)定并持續(xù)增加的同時(shí)，需要在債券、股票發(fā)行等方面繼續(xù)支持房地產(chǎn)商的融資。

其次，不能光靠“三支箭”，還需要政府信用的強(qiáng)力介入，救房企、救市場(chǎng)。央行可安排專(zhuān)門(mén)資金，甚至是設(shè)立專(zhuān)門(mén)的處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專(zhuān)門(mén)金融機(jī)構(gòu)。各級(jí)政府也應(yīng)盡快成立專(zhuān)門(mén)的“保交樓”基金，加大力度救助問(wèn)題房企、確保交樓，推動(dòng)出險(xiǎn)、暴雷房企盡快開(kāi)展債務(wù)重組或者破產(chǎn)重整，盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)融資能力，改善流動(dòng)性，控制和穩(wěn)定金融體系風(fēng)險(xiǎn)，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期。

最后，重點(diǎn)為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。完善住房租賃金融政策體系，以金融政策加大對(duì)保障性租賃住房供給的支持，加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。