每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢(mèng)妤    

長(zhǎng)沙樓市新政的影響正在減弱。

克而瑞湖南統(tǒng)計(jì)顯示，11月長(zhǎng)沙新房供應(yīng)面積73.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)45%，但隨著政策利好邊際效應(yīng)遞減，整體成交熱度穩(wěn)中有降，延續(xù)筑底行情，核心城區(qū)商品房成交40.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌39%，同比下跌30%。

受企業(yè)資金壓力、市場(chǎng)規(guī)模下行疊加競(jìng)爭(zhēng)激烈等多因素影響，11月下旬開(kāi)始，如保利時(shí)代、國(guó)潤(rùn)月湖郡等以剛需、剛改產(chǎn)品為主力的項(xiàng)目，則開(kāi)啟了降價(jià)促銷(xiāo)措施，“未來(lái)或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)跟進(jìn)，年底將迎來(lái)大批項(xiàng)目‘以?xún)r(jià)換量’，市場(chǎng)均價(jià)下行承壓?！笨硕鸷戏治鲋赋?。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)VCG111222179669

整棟樓都是特價(jià)房

9月22日，長(zhǎng)沙市發(fā)布新政，明確取消首套房限購(gòu)，住房網(wǎng)簽備案滿4年可轉(zhuǎn)讓。自此，長(zhǎng)沙樓市迎來(lái)小高潮。克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份長(zhǎng)沙新房成交65.69萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅28%。

然而這波行情并未能得到持續(xù)。

進(jìn)入11月，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)趨冷，盡管長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)整體供應(yīng)量環(huán)比上漲12%至52.12萬(wàn)平米，多個(gè)改善項(xiàng)目新推入市，但高流速紅盤(pán)流速下滑速度較快，月均百套以上流速項(xiàng)目從10月的9個(gè)下降至2個(gè)。

“新政效應(yīng)遞減、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目流速趨緩，以及居民住房消費(fèi)意愿降低均是導(dǎo)致整體市場(chǎng)下行的重要因素?！笨硕鸷戏治鲋赋觥?/span>

11月24日，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房政策。其中明確，在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房，不受首套房網(wǎng)簽時(shí)間限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購(gòu)買(mǎi)1套改善性住房（144平方米及以上）。

受到該政策影響，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)在11月又迎來(lái)一波翹尾行情。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，11月第4周（11月26日-12月2日），長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)一手住宅成交576套、8.42萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲10%、9%。在新政刺激下，多個(gè)改善型項(xiàng)目入市，成交主力面積段上移，130-150平方米面積區(qū)間增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。

但這未能挽救市場(chǎng)的下降態(tài)勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月長(zhǎng)沙核心城區(qū)商品房成交40.86萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌39%，同比下跌30%。

而受到企業(yè)資金壓力、市場(chǎng)規(guī)模下行疊加競(jìng)爭(zhēng)激烈等多因素影響，11月下旬開(kāi)始，長(zhǎng)沙多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)啟促銷(xiāo)模式。

如保利長(zhǎng)交錦上推出了15套建面約105-165平方米毛坯住宅，均價(jià)11300元/平方米起，此前價(jià)格在13000-13500元/平方米，降幅近2000元/平方米；長(zhǎng)沙潤(rùn)府則推出了10套特價(jià)房，原價(jià)22500元/平方米，現(xiàn)在號(hào)稱(chēng)僅17XXX元/平方米起；明發(fā)閱江悅府推出工抵房，140平方米以上的四房6500元/平方米起。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長(zhǎng)沙已有超10家房企、逾20個(gè)項(xiàng)目通過(guò)打折、特價(jià)房源、首付分期、送車(chē)位券、送免費(fèi)旅游、送家具家電裝修等多種方式進(jìn)行年終促銷(xiāo)。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，11月長(zhǎng)沙頭部企業(yè)帶頭開(kāi)啟普降銷(xiāo)售，主力項(xiàng)目成交均價(jià)均有不同程度下調(diào)，降幅在16%-25%。

“房源由原來(lái)的頂?shù)讓犹貎r(jià)房源，擴(kuò)大至整棟房源，房源量從個(gè)位數(shù)擴(kuò)大到百套左右?！笨硕鸷戏治鲋赋?，“年底銷(xiāo)售回款壓力在各大企業(yè)均有存在，受這波降價(jià)影響，未來(lái)或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)跟進(jìn)，將迎來(lái)大批項(xiàng)目‘以?xún)r(jià)換量’，市場(chǎng)均價(jià)下行承壓?！?/span>

政策帶來(lái)二手房“近年最好業(yè)績(jī)”

相較于新房市場(chǎng)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)11月卻迎來(lái)了一波漲幅。

湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到6700套，成交面積69.93萬(wàn)平方米，環(huán)比均上漲26%，同比分別上漲97%、95%。

這已是長(zhǎng)沙二手房成交套數(shù)及面積連續(xù)上漲的第三個(gè)月，達(dá)到2023年的峰值水平。

具體來(lái)看，11月二手房區(qū)域成交主力集中在雨花、湘江新區(qū)兩區(qū)，均占比29%，其余各區(qū)成交占比基本維持，芙蓉區(qū)占比最低；主力成交面積段則穩(wěn)定在60-120平方米，共占比56%，剛性需求穩(wěn)占主流，120平方米以上占比31%，較上月下跌2%，而八方小區(qū)、北辰三角洲、湘江世紀(jì)城仍然是二手房成交的主力。

“11月份一共過(guò)戶65套，創(chuàng)下近年來(lái)最好業(yè)績(jī)?！焙闲颅h(huán)境房地產(chǎn)一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張青（化名）告訴記者，比10月份還多了10多套。

張青所在門(mén)店負(fù)責(zé)的魅力之城區(qū)域，屬于典型次新小區(qū)。在長(zhǎng)沙“9·22”新政出臺(tái)后，大量二手房上市，這些房源剛剛滿足出售條件，房齡低且房源充足。

“新政釋放了一大波置換需求，賣(mài)小換大的訂單多了起來(lái)?！睆埱啾硎?，這兩個(gè)月來(lái)，他接了不少這樣的“連環(huán)單”，因?yàn)榭蛻魧?duì)所在區(qū)域比較熟悉，成交速度很快，“特別是11月底的政策后，想換大房（144平米以上）的業(yè)主需求進(jìn)一步增多，價(jià)格方面可談的空間增多”。

二手房?jī)r(jià)格卻呈下跌態(tài)勢(shì)。

象盒找房最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月5日，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣（長(zhǎng)沙縣）二手房掛牌均價(jià)10273.22元/平方米，環(huán)比下跌0.19%；在售房源量75129套。這是自今年4月份以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌。

其中，除雨花區(qū)有0.22%的漲幅外，其余五區(qū)一縣掛牌價(jià)均環(huán)比下跌；跌幅最大的是望城區(qū)，達(dá)0.72%；其次是天心區(qū)，跌幅為0.46%。

象盒找房分析指出，今年以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)“坐了一次過(guò)山車(chē)”。春節(jié)一過(guò)，隨著長(zhǎng)沙市中小學(xué)就近入學(xué)報(bào)名季的到來(lái)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)迎來(lái)了一波成交熱潮，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較大漲幅，但在前期積壓需求釋放完后，4月份長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)開(kāi)始滑坡。“9·22”新政后雖然二手房掛牌價(jià)有小幅回漲，“但成交價(jià)依然下行的，市場(chǎng)仍由買(mǎi)方占絕對(duì)主導(dǎo)，議價(jià)空間大”。

記者|陳利?編輯|盧祥勇?陳夢(mèng)妤?蓋源源校對(duì)|陳柯名

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