每經(jīng)記者 張壽林    每經(jīng)編輯 馬子卿    

房地產(chǎn)市場近期利好不斷，多城官宣實施“認房不認貸”政策，存量房貸利率調(diào)整即將落地……

近日，多家國有商業(yè)大行正式宣布，依法有序推進存量個人住房貸款利率調(diào)整。

值得注意的是，政策層明確了具體時間，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請。

8月31日，央行還在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中明確，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

存量房貸利率調(diào)整即將落地。圖為遠眺東莞厚街一處住宅樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

國有大行紛紛表態(tài)

以工商銀行為例，8月31日晚間，該行公告表示，“將認真落實央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求，正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。”

工行提出，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜擬通過中國工商銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點、微信公眾號等渠道公布。

同日，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、儲蓄銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等其他5大國有商業(yè)銀行,均針對《通知》內(nèi)容,發(fā)布公告表態(tài),將有序推進存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。

此輪存量房貸利率調(diào)整可從央行的一次新聞發(fā)布會說起。

7月14日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，人民銀行相關(guān)負責(zé)人介紹了2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況，在回答現(xiàn)場提問時表示，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體減少，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

該負責(zé)人表示，“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

此后，住房市場相關(guān)政策的調(diào)整受到政策層密切關(guān)注。

7月24日，中共中央政治局召開會議明確指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

8月1日，人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，在下半年開展的工作內(nèi)容部分專門提出，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

助力房地產(chǎn)市場復(fù)蘇

記者注意到，上述各商業(yè)銀行的公告都提出，要落實央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）。據(jù)悉，《通知》于8月31日公布。

《通知》要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

此外，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

通知提出，各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實到位。

中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、上海市經(jīng)濟學(xué)會副會長連平分析，隨著近年來LPR持續(xù)小幅下行，啇業(yè)銀行利率水平明顯下降，而存量房貸利率則相對較高；如果下調(diào)可以減輕購房者的利息負擔(dān)，對于刺激消費、推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇會有積極作用。雖然對商業(yè)銀行來說，存量房貸利率下調(diào)會給增加一定壓力，但依然可以從存款利率下降中得到一定補償。