每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

上周公募REITs迎來(lái)了久違的反彈。Wind數(shù)據(jù)顯示，上周全市場(chǎng)已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的共有24只，占到了總數(shù)的近九成，呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)反彈的趨勢(shì)。其中紅土創(chuàng)新鹽田港REIT以6.60%的漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT的環(huán)比漲幅也超過(guò)了3%。相比之下，上周僅有4只產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)環(huán)比下跌，并且跌幅都在1%以內(nèi)。

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行業(yè)層面，近期重磅利好政策頻頻發(fā)布，8月1日，國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)發(fā)布關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知，其中提出擴(kuò)大REITs發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。緊接著，8月3日上交所組織召開(kāi)產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs座談會(huì)，就持續(xù)推進(jìn)REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)、完善信息披露機(jī)制等提出工作建議。

國(guó)金證券在近期的研報(bào)中指出，公募REITs估值受二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格及底層資產(chǎn)未來(lái)收益預(yù)期影響，尚未形成穩(wěn)定中樞。具體到板塊層面，結(jié)合基本面與估值水平，建議重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)型下的工業(yè)廠房業(yè)態(tài)，以及相對(duì)穩(wěn)健的倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房與能源類(lèi)REITs。

倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs領(lǐng)跑

在前一周公募REITs就有所回暖的情況下，上周公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂迎來(lái)了強(qiáng)勢(shì)反彈。

已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的達(dá)到了24只，占到總數(shù)的近九成，全面回暖趨勢(shì)明顯。其中紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT和中金普洛斯REIT分別以6.60%、3.86%、3.07%的漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)，此外漲幅超過(guò)1%的還有12只。

相比之下，上周下跌公募REITs的只有4只，并且跌幅都在1%以內(nèi)。值得注意的是，3只保租房REITs距離集中解禁不足一個(gè)月，保租房REITs成為本周所有子板塊中唯一收跌板塊。

從底層資產(chǎn)的類(lèi)型來(lái)看，上周漲幅最大的要屬倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，多只產(chǎn)品漲幅都在1%甚至3%以上。除此之外，高速公路REITs也出現(xiàn)了大面積回暖，雖然漲幅不大，但上漲的產(chǎn)品數(shù)量多。

流動(dòng)性方面，德邦證券統(tǒng)計(jì)顯示，上周公募REITs總體成交活躍度上升?？偝山活~為3.89億元，環(huán)比上漲18.8%。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為2.47和1.41億元，環(huán)比上周分別增加了21.6%和14.2%。

細(xì)分來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs上周的成交額分別為1.26億、0.56億、0.5億、0.54億、0.32億和0.7億元，環(huán)比分別增加了7.4%、19.9%、77.5%、15.2%、44.9%和7%。其中成交額最大的類(lèi)型是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，占比達(dá)到32.4%。

換手率方面，上周REITs換手率為7.2%，環(huán)比上升2.4%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)換手率分別為8.6%和4.2%，環(huán)比也分別增加了10.9%和23.6%。

中信建投指出，公募REITs市場(chǎng)上漲趨勢(shì)仍有望持續(xù)，業(yè)態(tài)之間分化也會(huì)比較明顯，建議重點(diǎn)關(guān)注整租類(lèi)REIT、廠房類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT及能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT等三大方向。

機(jī)構(gòu)：聚焦基本面研究和底層資產(chǎn)定價(jià)

近期，公募REITs市場(chǎng)接連迎來(lái)多項(xiàng)重磅利好。

7月24日，國(guó)家發(fā)改委通知，鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。就在同日，北京市印發(fā)《北京市貫徹落實(shí)加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)意見(jiàn)的實(shí)施方案》，推動(dòng)北交所REITs發(fā)行盡快落地。

一天之后的7月25日，江蘇省印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行所涉土地資產(chǎn)配置處置服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)通過(guò)資產(chǎn)證券化方式促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

8月1日，國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)等部門(mén)印發(fā)關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知，其中提出擴(kuò)大REITs發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。

8月3日，上交所組織召開(kāi)產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs座談會(huì)，充分聽(tīng)取已上市產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流RETs參與機(jī)構(gòu)對(duì)于進(jìn)一步促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展、提高信息披露質(zhì)量的意見(jiàn)和建議。同時(shí)，上交所就持續(xù)推進(jìn)REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)、完善信息披露機(jī)制等提出工作建議。

頻繁的政策利好，對(duì)于提振公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)顯然也大有裨益。

國(guó)金證券在近期的報(bào)告中指出，國(guó)內(nèi)公募REITs上市至今已有兩年時(shí)間，各類(lèi)型REITs尚未形成穩(wěn)定的估值中樞，整體來(lái)看現(xiàn)階段公募REITs估值的變化邏輯除了受到二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格以及交投情緒影響外，底層資產(chǎn)未來(lái)收益期限內(nèi)的現(xiàn)金流、折現(xiàn)率以及擴(kuò)募等因素也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定影響。

而在談到下半年公募REITs的投資策略時(shí)，該機(jī)構(gòu)表示，后續(xù)在參與一級(jí)市場(chǎng)打新時(shí)需回歸本源，結(jié)合項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)選，同時(shí)短期內(nèi)在流動(dòng)性問(wèn)題尚未有效解決的情況下，還需關(guān)注市場(chǎng)情緒的演繹與資金行為。二級(jí)市場(chǎng)方面，中長(zhǎng)期建議立足REITs權(quán)益屬性本源，聚焦項(xiàng)目及其所處行業(yè)基本面的研究和底層資產(chǎn)定價(jià)，同時(shí)在優(yōu)選投資標(biāo)的的過(guò)程中，可以回歸項(xiàng)目基本面以及運(yùn)營(yíng)方的管理賦能水平，關(guān)注現(xiàn)金流具備穩(wěn)定增長(zhǎng)潛力同時(shí)估值方面具備性價(jià)比的標(biāo)的，根據(jù)市場(chǎng)多空情緒的演繹把握配置窗口和參與節(jié)奏。

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