每經(jīng)評論員 薛暉

7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

近期，住建部以及北京、上海、廣州、深圳等一線城市陸續(xù)表態(tài)，將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，房地產(chǎn)板塊股價再次強勢反彈，成為近期熱點板塊。與此同時，“利好”頻傳，比如，上周中原地產(chǎn)二手房報價指數(shù)又往上漲了一點，掛牌量又開始活躍；近日南京有房東連夜跳漲100萬元……似乎一夜之間，低迷的樓市風向變了。

然而，果真如此嗎？答案顯然還有待進一步觀察。這是因為，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定恢復和回暖，需要一個循序漸進的過程，而不是一朝一夕的大起大落。

可以肯定地說，中央施放的信號以及一線城市的表態(tài)，意味著房地產(chǎn)政策“調(diào)整優(yōu)化”勢在必行。但是，如何優(yōu)化、何時優(yōu)化仍需更多考量。

值得注意的是，四個一線城市此次集體發(fā)聲，表明接下來政策落地的主要就是一線城市。

那么，為什么是一線城市？原因也簡單，是因為絕大多數(shù)二線城市以及三四線城市的調(diào)控政策已有所放松。反倒是一線和部分二線城市仍有很大政策優(yōu)化空間。例如，北上廣深四個一線城市限購最嚴。其中包括，非本市戶籍購房只限一套，還要不低于5年社保；首套房首付最低30%，二套最低70%；此外還有一些捆綁政策。

因此，一線城市如果進行有力度的政策調(diào)整優(yōu)化，市場情緒一定會有所反應(yīng)，甚至可能帶動二三線城市的樓市回暖。

不過，北上廣深表態(tài)多日，仍不見具體政策落地，表明“政策調(diào)整優(yōu)化”沒想象的那么簡單。

“不簡單”在哪里？筆者認為，政策調(diào)整優(yōu)化的方向雖然定了，但“分寸”“細節(jié)”難拿捏。

力度小了，會像之前三四線城市松限松貸一樣——用的“添油戰(zhàn)法”，結(jié)果效果一次次被市場消化。用力過猛，又怕再掀起炒房熱。畢竟，看一下近期北上廣深的土拍，就能感到仍然火熱——房企搶地還要抽簽。這證明樓市還有大量潛在客群，也證明房價還有復蘇和回暖動力。因此，調(diào)整優(yōu)化“分寸”“細節(jié)”把握不好，地價和房價可能都會上去。如果這樣，前幾年的調(diào)控就可能前功盡棄了。

顯然，“力度”是政策調(diào)整優(yōu)化必須考量的，而主攻方向則是另一個要點。

一線城市政策優(yōu)化需要考慮：是降首付款比例還是放寬限購？

如上所述，一線城市首付和限購門檻都是最高的。如果兩個門檻都降，市場大概率會強勢反彈。而要“二選一”的“優(yōu)化”，就面臨“先走哪一步”的問題。

降首付，會讓更多年輕人有機會“上車”，也會讓城市更有活力。但問題是，年輕人的經(jīng)濟承受力弱，他們只能支撐一部分中低端市場。而一線城市房產(chǎn)總價高，中低端市場比例小，對整個市場走勢影響不大。而放松限購套數(shù)，則可以吸引更多“高凈值人群”，是對中高端市場的有力支撐。但問題是，這勢必違背房住不炒的初衷——對于那些有能力購買兩套以上住宅的人來說，居住肯定不是第一需求。

因此，一線城市不但要考慮兩個措施優(yōu)化的分寸，還要考慮其實施范圍——是全市“優(yōu)化”，還是“因區(qū)施策”等。

總之，一線城市樓市政策的調(diào)整優(yōu)化，既要考慮市場效果，也要考慮社會影響。而對于購房者來說，則需要保持冷靜和審慎，在具體政策出來之前，千萬不要“賭政策”。