每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)市場仍處于低位徘徊的當下，一些老牌房企卻表現(xiàn)出難得的發(fā)展韌性。與此同時，在房地產(chǎn)行業(yè)無法再回到過去對住宅開發(fā)過于依賴的階段后，在非住領域?qū)で蠖噘惖啦⑦M對于房企而言，既是挑戰(zhàn)也是契機。

近日，越秀地產(chǎn)（HK00123，股價8.710港元，市值350.61億港元）披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年實現(xiàn)累計合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，已完成了2023年合同銷售目標1320億元的63.4%；累計合同銷售面積約為247.44萬平方米，同比上升約39.2%。

在拿地方面，今年以來越秀地產(chǎn)共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達167.8億元。其中在北京拿地耗資就高達138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

在克而瑞公布的2023年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜TOP200中，越秀地產(chǎn)較去年提升3名排在TOP13；在上半年房企新增土地貨值上進入TOP10。

越秀地產(chǎn)在2023年上半年房企全口徑銷售額榜上排在第13位 來源：克而瑞

值得注意的是，在地產(chǎn)業(yè)務“狂飆”之下，越秀也在不斷加碼物業(yè)、商管的拓展，補齊短板。今年2月底，越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”，專注于商業(yè)地產(chǎn)項目的“開發(fā)+運營+金融”全鏈條資產(chǎn)管理。

近日，越秀服務（HK06626，股價2.980港元，市值45.36億港元）進行了高管變動調(diào)整，陳冬鵬將不再擔任公司財務總監(jiān)，并將調(diào)任為集團的并購負責人；李慧婷已獲委任為財務總監(jiān)。

對此，越秀方面7月12日回復《每日經(jīng)濟新聞》表示，由于內(nèi)部工作的崗位調(diào)動安排，陳冬鵬將專注于收并購。李慧婷 2008年進入母公司越秀地產(chǎn)，現(xiàn)任越秀地產(chǎn)財務管理中心總經(jīng)理一職，在會計、財務等方面擁有豐富的經(jīng)驗。相信她接任將有利于更高效處理公司和母公司越秀地產(chǎn)間的業(yè)務往來。

“3年1億平米”目標的壓力

越秀服務公告顯示，李慧婷將繼續(xù)擔任越秀地產(chǎn)財務管理中心總經(jīng)理的現(xiàn)有職位，并將20%的時間投入到現(xiàn)有職位，80%的時間投入到財務總監(jiān)的新職位。

值得注意的是，“并購負責人”這一職位較少被物業(yè)公司公開提及。從實際落地層面看，越秀服務自2021年6月上市以來，鮮少有公開的收并購交易。

期間僅有的一筆公開收購是在2022年10月，越秀服務收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業(yè)管理有限公司100%股權，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米，為上市以來首單收并購。這宗收并購的PE（市盈率）大概只有5倍，是越秀地產(chǎn)負責該項目代建而帶來的協(xié)同效應。

在此背景下，越秀服務仍然錨定上市三年內(nèi)在管面積達到1億平方米的目標。越秀服務管理層對外的態(tài)度也一直是積極謹慎穩(wěn)妥推進收并購事宜，近年來更強調(diào)的是第三方外拓的發(fā)力和爭取更大的TOD物管份額。

在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，越秀服務非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰表示，三年內(nèi)在管面積達到1億平方米的目標不變，但更強調(diào)要實現(xiàn)有質(zhì)量的拓展，通過多措并舉提升擴大規(guī)模。一方面要承接好母公司提供的優(yōu)質(zhì)項目資源；另一方面要進一步加強市場化的外拓，“用好股東給我們提供的每一分資金，做到有責任的收并購。”

從管理規(guī)模來看，越秀服務在行業(yè)中處于中等水平。截至2022年底，越秀服務在管面積為5169萬平方米，同比增長33%；合約管理面積7060萬平方米，同比增長20.9%。其中第三方拓展面積843萬平方米，同比增長138.5%，占總新增總面積的64.4%。

換言之，到2024年6月，越秀服務在管面積還需增長至少4800萬平方米，要完成這一目標必然得超過去年33%的增速。對于越秀服務而言，收并購主要在于標的選擇與融合運營問題。截至2022年末，越秀服務在手現(xiàn)金為43.61億元。

2022年，越秀服務營業(yè)收入達24.86億元，排在《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計的2022年上市物業(yè)企業(yè)營收TOP20的最后一位，低于時代鄰里、新大正和寶龍商業(yè)。但與在管面積相近的第一服務、東原仁知及和泓服務相比，越秀服務營收領先。去年越秀服務凈利率17.1%，位列《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計的上市物業(yè)公司凈利率排行TOP10。

商管業(yè)務與頭部房企仍有差距

在房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場逐步轉向存量市場后，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流、擁有持續(xù)經(jīng)營能力的商管業(yè)務被不斷重視。

克而瑞指出，目前，房企商管輕資產(chǎn)運營正從傳統(tǒng)開發(fā)模式中逐漸分離出來，形成獨立賽道，并在資本市場上凸顯價值。2019年末以來，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營主體，相繼在港股上市。

越秀地產(chǎn)近年來也持續(xù)強調(diào)“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，并于2016年成立越秀商投，負責旗下持有型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理。今年2月底，為適應行業(yè)資產(chǎn)管理趨勢新要求，越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”。

截至2022年末，越秀商管在北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等城市擁有逾50個在管項目，累計開業(yè)13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園等多個項目。整體運營管理面積超730萬平方米，總資產(chǎn)超1090億元。

與TOP10房企或在商管板塊深耕多年的房企相比，越秀商管在租賃收入、規(guī)模等方面還有較大提升空間。截至2022年底，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)商業(yè)租賃收入約3.3億元，持股41.39%的越秀房產(chǎn)基金實現(xiàn)收入約18.7億元，商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入21.98億元。

作為廣州自持商業(yè)最大的業(yè)主，越秀商管今年以來的重點在于“走出去”。今年4月，越秀商管在佛山發(fā)布了全新品牌“悅匯廣場”。6月28日，越秀商管“IFC系列”走出廣州的第一個項目——武漢越秀IFC國金天地開業(yè)。

越秀集團總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)董事長林昭遠在2020年報中表示，2023年將穩(wěn)步增加商業(yè)物業(yè)對業(yè)績的支持和貢獻，重點提升商業(yè)物業(yè)的運營能力和經(jīng)營效益，提升運營標準，實現(xiàn)規(guī)模增長。“要繼續(xù)優(yōu)化商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品線和客戶結構，努力提升出租率和租金水平。同時，積極推進經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)的資管模式，不斷提升商業(yè)物業(yè)的管理規(guī)模和效益。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111423448141