每經記者 趙景致    每經編輯 馬子卿    

本月20日，作為房貸利率參考的5年期以上LPR下調了10個BP，這意味著購房者們的住房商貸利率將迎來新一波調降。記者了解到，目前，多地銀行已經對個人住房按揭貸款利率做出了相應調整。此外，多家銀行表示，“目前的放款速度很快，最多在3周內便可完成放款。”

降息降低了購房者的貸款成本，隨之新增的需求也將提振市場信心。申港證券指出，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對房價的悲觀預期，提振市場信心；后續(xù)仍需政策對合理需求釋放積極引導，推動購房者的心理預期企穩(wěn)回升。

多地銀行房貸利率調降

6月20日，LPR結束多月的“按兵不動”，迎來自去年8月后的首次調降。央行信息顯示，最新一期LPR為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均較上一期下調10個基點。據(jù)悉，作為房貸利率參考的5年期以上LPR調降，對購房者有利好，可以降低購房貸款成本。

日前記者聯(lián)系多地銀行，各地房貸利率多已跟進下調。在深圳地區(qū)，“現(xiàn)在首套房利率是4.5%，二套是4.8%。”交通銀行某支行個貸經理表示，在6月20日LPR調降后，該行的房貸利率也跟進調降。

農業(yè)銀行上海一支行工作人員表示，該行在上海的首套房房貸利率為4.55%，二套房為5.25%。據(jù)悉，該行放款也比較快，“銀行審批2周到3周，最多3周。”蘇州當?shù)匾怀巧绦泄ぷ魅藛T表示，該行首套房貸款利率為LPR利率減20個基點，目前利率為4.0%；二套房為4.8%。

不過也有地區(qū)銀行工作人員表示利率暫未下降。長沙當?shù)氐拈L沙銀行一位工作人員表示，目前還沒有接到通知要調利率，“我們銀行現(xiàn)在還是首套4.1%，二套4.9%，具體的要看是哪個樓盤。”

記者也注意到，目前首套房、二套房貸利率差較高。“首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制下，首套利率回調，二套利率保持不變，5月百城整體首二套房貸利率差擴大至91BP。”貝殼研究院劉麗杰表示，“當前改善需求是市場修復的關鍵支撐，建議因城施策，適當降低二套房貸利率，促進二套改善需求釋放。”

房貸利率位于近年低點

從全國水平看，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和17BP，均處于近年來底部水平。

新發(fā)的個人房貸利率持續(xù)下行，也引起了部分存量房貸消費者的關注，對于存量房貸利率是否會下調的討論也愈發(fā)熱烈。中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發(fā)展部總經理楊海平對記者表示，“按揭貸款利率一般采取LPR加點的方式進行定價。LPR下調后，在合同約定的重定價日，房貸利率就執(zhí)行新的LPR利率。”

“但問題是前一階段加點部分利率比較高，這些高位房貸利率即使執(zhí)行了新的LPR，也因為加點部分未調整，遠高于現(xiàn)階段新的房貸利率。”楊海平表示，目前熱議的存量房利率下調，主要針對加點部分，且房貸提前還款壓力也在很大程度上與此有關。

楊海平指出，存量房貸利率調整涉及銀行和廣大公眾的切身利益，且這部分利率調整并沒有合同約定，因此有一定的難度。考慮到當前的宏觀經濟形勢，考慮到釋放消費需求的迫切性和緩減房貸提前還款壓力的現(xiàn)實需要，預計央行會統(tǒng)籌考慮，穩(wěn)妥施策，加以解決。

對于此次降息，多家券商研報表示后續(xù)或將繼續(xù)對合理需求釋放積極引導，以促進房地產的復蘇。申港證券研報指出，7~8月為銷售淡季，此外6月轉冷的市場也抑制了開發(fā)商加推沖刺業(yè)績的意愿，后續(xù)市場的信心面臨進一步走弱的可能，在這一節(jié)點適時下調LPR利率，將減輕購房者置業(yè)壓力，并釋放一部分置業(yè)需求。

“觀望情緒再度回升背景下，新增需求將提升商品房成交活躍度并削弱對房價的悲觀預期，提振市場信心；后續(xù)仍需政策對合理需求釋放積極引導，推動購房者的心理預期企穩(wěn)回升。”

天風證券研報認為本次降息可能只是政策組合拳的開始，地產或延續(xù)遵循以“降成本”的方式刺激地產需求復蘇的政策路徑。

在此背景下，地產差異化信貸政策發(fā)力空間良好，需求疲軟的低能級城市政策有望繼續(xù)發(fā)力，高能級城市信貸寬松力度或將加大，具體形式如一二線城市可能發(fā)生：首/二套利率加點幅度下調；城市內部限購與非限購區(qū)域首付比例區(qū)分；二套房首付比例下調；特定區(qū)域限購松綁；認房認貸標準優(yōu)化等。