每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝 易啟江    

■相關(guān)公司：招商蛇口（SZ001979，股價12.53元，市值969.71億元）

■核心競爭力：“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式，豐富的園區(qū)開發(fā)運營經(jīng)驗，戰(zhàn)略資源優(yōu)勢，兼具穩(wěn)健及創(chuàng)新

■所屬概念：房地產(chǎn)開發(fā)

深圳蛇口海上世界項目夜景 來源：招商蛇口官微

2023年5月9日，每日經(jīng)濟新聞與清華大學中國企業(yè)研究中心聯(lián)合在北京舉行“2023第七屆中國上市公司品牌價值榜發(fā)布會”，招商蛇口位列“2023中國上市公司品牌價值榜”第85名，較去年提升4位。

這正是招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，堅持以“產(chǎn)融創(chuàng)新，低碳先鋒，經(jīng)營穩(wěn)健”為特色，致力于成為“美好生活承載者”而鑄就的品牌價值和企業(yè)實力的體現(xiàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展的當下，房地產(chǎn)企業(yè)該如何適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展模式？尤其作為頭部房企的招商蛇口，近年來為實現(xiàn)有高質(zhì)量發(fā)展進行了怎樣的探索和實踐？

近日，招商蛇口董事長許永軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）采訪時，闡述了招商蛇口“跑贏大市”“好于同行”的解題之道。

談到房地產(chǎn)行業(yè)目前的變化，許永軍認為，“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯與過往相比，已發(fā)生顯著變化，企業(yè)需要不斷適應(yīng)行業(yè)發(fā)展邏輯的變化。當前行業(yè)的運營邏輯已發(fā)生根本改變，‘三新一高’（即新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進高質(zhì)量發(fā)展）將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向。”

許永軍表示，“‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’，這種訴求一直沒有變過。對于致力成為‘美好生活承載者’的招商蛇口而言，仍有向上的巨大空間和良好發(fā)展基礎(chǔ)。”

歷經(jīng)44載風雨“蓄勢蝶變”

對招商蛇口來說，歷經(jīng)44載風雨，如今正蓄勢蝶變。

招商局是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年洋務(wù)運動時期。同時，招商局也是中國近代第一家股份制公司，曾組建了中國近代第一支商船隊，開辦了中國第一家銀行、第一家保險公司等，開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)，帶動了其他許多近代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在中國近現(xiàn)代經(jīng)濟史和社會發(fā)展史上具有重要地位。

招商蛇口作為招商局旗下城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，前身可追溯至1979年創(chuàng)立的蛇口工業(yè)區(qū)。

彼時，蛇口工業(yè)區(qū)作為中國改革開放的試驗田，打響了改革開放“第一炮”，“空談?wù)`國，實干興邦”“敢為天下先”以及誕生于此的“時間就是金錢，效率就是生命”等口號都由此風行全國。

誕生于這片土地上的招商蛇口發(fā)展至今，已經(jīng)成為一家集開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)三大類業(yè)務(wù)的綜合發(fā)展企業(yè)。從行業(yè)銷售規(guī)模來看，招商蛇口2022年以2926.02億元的銷售金額位居行業(yè)第六。

許永軍是近年來招商蛇口發(fā)展壯大的見證者。2015年，許永軍通過公開選聘從招商局物流調(diào)任招商蛇口，成為蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)“重大無先例重組”上市的招商蛇口首任總經(jīng)理；2019年，許永軍任招商蛇口董事長。

在3月21日招商蛇口召開的2022年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，許永軍與投資者及媒體代表相聊甚歡。他表示，“招商蛇口的管理層十分愿意跟大家進行充分交流，也十分珍惜每年與大家的交流機會，未來招商蛇口也不會辜負投資人的期望。”

招商蛇口2022年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場 來源：招商蛇口官微

行業(yè)發(fā)展邏輯已明顯改變

在現(xiàn)階段，行業(yè)內(nèi)提到較多的一個詞是“有質(zhì)量的增長”。但如何才算有質(zhì)量的增長，從當下的需求來看，“運營”能力成為貫穿所有環(huán)節(jié)中的“必選項”，而這一點恰恰是過去二十年的城市化進程中最為稀缺的，高杠桿、快周轉(zhuǎn)稀釋了行業(yè)“精益管理”的密度與濃度。

“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正發(fā)生明顯改變，未來‘三新一高’將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向，這也將成為招商蛇口未來3到5年決策的依據(jù)。”

在許永軍看來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已發(fā)生變化，但是以美好生活作為目標、尤其是空間生活的市場期望，需求量非常大。“上千年來‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。”

為了適應(yīng)行業(yè)變化，招商蛇口適時進行了戰(zhàn)略調(diào)整。許永軍提到，招商蛇口通過系統(tǒng)復盤，對過往業(yè)務(wù)進行了重新劃分，歸納出了三大類核心業(yè)務(wù)，包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營和城市服務(wù)。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)是以住宅為主的可售型產(chǎn)品，資產(chǎn)運營包括商業(yè)辦公、公寓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)管理與資產(chǎn)管理，而城市服務(wù)包括物業(yè)管理、會展、郵輪、康養(yǎng)等城市運營服務(wù)。

招商蛇口三大類核心業(yè)務(wù) 來源：招商蛇口官微

除了在業(yè)務(wù)上進行劃分外，招商蛇口也在持續(xù)推動“133341”戰(zhàn)略的落地，做強開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育提供資源支持。同時，充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運營和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式。

年報顯示，在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，招商蛇口2022年實現(xiàn)銷售面積1194萬平方米，實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售金額排在行業(yè)第六位。

招商蛇口2022年銷售情況 來源：招商蛇口2022年報

在資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)方面（包括集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓和酒店），招商蛇口2022年實現(xiàn)全口徑資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免金額）57.1 億元，實現(xiàn)EBITDA 30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

2022年招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)情況 來源：招商蛇口2022年報

除了在業(yè)務(wù)上更為聚焦核心業(yè)務(wù)外，招商蛇口在內(nèi)部包括管理、組織架構(gòu)等方面也迎來新的調(diào)整。

“除了在業(yè)務(wù)劃分上進行調(diào)整外，招商蛇口在業(yè)務(wù)聚焦上也發(fā)生了改變。所謂的四個聚焦，是指區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、管理聚焦和風控聚焦。”

許永軍表示，業(yè)務(wù)和區(qū)域聚焦，是為了積極把握空間布局的結(jié)構(gòu)機會，把資源投向重點城市，在國家戰(zhàn)略重點區(qū)域聚焦，積極為產(chǎn)業(yè)集聚，以市場導向?qū)崿F(xiàn)效益提升。而管理聚焦就是聚焦核心區(qū)域核心業(yè)務(wù)，進行人力資源、組織架構(gòu)、激勵機制的優(yōu)化調(diào)配，提升內(nèi)部效率。

作為央企，招商蛇口一貫注重風險控制。市場給予招商蛇口最大的評價就是一個“穩(wěn)”字，這也是招商蛇口好于同行、優(yōu)于大勢的重要原因。而防風險的核心是從資產(chǎn)和負債兩端入手，嚴防流動性風險，負債端嚴守“三道紅線”。

來源：招商蛇口2022年報

房地產(chǎn)市場將持續(xù)分化

作為頭部房企，如何看待未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

許永軍認為，2023年仍是房地產(chǎn)行業(yè)長效機制不斷完善的一年，市場的發(fā)展格局將進一步分化。

“如果從房地產(chǎn)行業(yè)的體量來看，這仍然是一個10萬億級以上的市場，行業(yè)的馬太效應(yīng)依然明顯，頭部企業(yè)的市場機會也更強勁。尤其是在政策不斷加碼的背景下，政策底開始逐步顯現(xiàn)。從宏觀趨勢來看，行業(yè)將在新模式的引導下逐步回歸健康理性，而且還能走得長遠。”

許永軍表示，從行業(yè)發(fā)展格局來看，2023年是充滿希望的。政府重申了房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，各地的利好政策也在頻頻出臺，正逐步推動房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的模式向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，這對行業(yè)來說也是一件好事。從現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的情況來看，最艱難的階段已經(jīng)過去。

2022年招商蛇口在主要城市的銷售排名 來源：招商蛇口2022年報

在過去一年，招商蛇口在不少城市的市占率逐步攀升，比如在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市場占有率超10%；在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；在深圳、南京、徐州則進入TOP3。

與此同時，招商蛇口的拿地投資力度也沒有放松。年報顯示，2022年招商蛇口在熱點城市累計獲取地塊56宗，總計容建筑面積約726萬平方米，總地價約1279億元。

2022年招商蛇口拿地情況 來源：招商蛇口2022年報

在中指研究院公布的2022年房企新增貨值TOP100榜上，招商蛇口以1584億元的全口徑新增貨值排在第三位；以1117億元的權(quán)益新增貨值排在第四位。

2022年房企新增貨值TOP8 來源：中指研究院

“我們對行業(yè)、對公司的未來發(fā)展充滿了信心。招商蛇口也將繼續(xù)抓實經(jīng)營管理，努力為股東創(chuàng)造價值。”

此外，對于行業(yè)關(guān)注度較高的ESG領(lǐng)域，許永軍提到，“ESG領(lǐng)域同樣是招商蛇口關(guān)注的重要方向。”

首先在內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整上，為了完善可持續(xù)發(fā)展治理架構(gòu)，招商蛇口將“董事會戰(zhàn)略委員會”變更為“董事會戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會”，強化董事會對可持續(xù)發(fā)展事務(wù)的決策權(quán)；成立橫向組織“可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)導小組”，統(tǒng)籌管理ESG三個維度的可持續(xù)發(fā)展事務(wù)；在“可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)導小組”之下，設(shè)立“可持續(xù)發(fā)展工作小組”，牽頭落實各項ESG工作要求。

2022年招商蛇口的綠色建筑數(shù)據(jù) 來源：招商蛇口官微

在具體實施方面，包括舉行招商蛇口業(yè)績發(fā)布會等重要活動和推進裝配式建筑等舉措，都是按照低碳或者零碳的標準在執(zhí)行的。圍繞健康人居需求，招商蛇口還研發(fā)并打造“4+X”健康科技住宅體系，對健康人居環(huán)境的持續(xù)探索。

年報顯示，截至2022年末，招商蛇口累計建設(shè)綠色建筑認證項目431個，其中高星級綠色建筑占比達到66.82%。

開發(fā)業(yè)務(wù)是招商蛇口的基本盤

不同發(fā)展時期，對企業(yè)來說也有不同使命和目標。

在許永軍看來，開發(fā)業(yè)務(wù)是招商蛇口的基本盤，是規(guī)模和利潤的主要保障。當下招商蛇口需要做的是穩(wěn)固基本盤，為”第二增長曲線“的培育提供緩沖和支持。

“我們的社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)必須要穩(wěn)住營收規(guī)模，提升利潤水平。將繼續(xù)堅持以銷定產(chǎn)，保持區(qū)域聚焦、城市生根，堅定執(zhí)行以市場為導向，牽引公司資源的優(yōu)化配置，持續(xù)提升我們在重點城市的市場份額。”

為此，2023年招商蛇口提出“計劃實現(xiàn)3300億銷售金額”的目標。

2023年招商蛇口銷售目標 來源：招商蛇口官微

此外，對于招商蛇口在資產(chǎn)運營方向的側(cè)重點，許永軍表示，資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)作為招商蛇口重要的新動能和業(yè)務(wù)之一，將堅持雙百戰(zhàn)略，持續(xù)推進業(yè)務(wù)聚焦有進有退和主輔有別、輕重并舉的發(fā)展策略，堅定不移地實現(xiàn)百億經(jīng)營收入目標。

“其中，集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓是招商蛇口資產(chǎn)運營的三個重要賽道，集中商業(yè)以能力提升為前提，聚焦核心市場，完成集中商業(yè)城市布局，夯實核心資產(chǎn)培育。”

而對于目前行業(yè)內(nèi)盛行的“數(shù)字化”，許永軍也表達了自己的看法：“數(shù)字化也是順應(yīng)時勢的一種舉動，主要是為了提高內(nèi)部的管理效率和提升優(yōu)化客戶體驗。招商蛇口現(xiàn)在也在積極推動園區(qū)、商業(yè)、公寓、文旅、健康等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。”

這種數(shù)字化轉(zhuǎn)型，并非只是一種單純的技術(shù)工具，而是通過數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用和創(chuàng)新來為業(yè)務(wù)賦能，從房地產(chǎn)開發(fā)延伸至園區(qū)、商業(yè)辦公、公寓、健康等多個領(lǐng)域，通過數(shù)字化及資源整合的方式將上下游的不同元素串聯(lián)起來，最終形成一個閉環(huán)運營的“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化生態(tài)圈”。

將充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)

除了在發(fā)展策略上迎來調(diào)整，每經(jīng)記者還注意到，招商蛇口還走在了公募REITs前列，招商蛇口同時擁有境內(nèi)外兩個上市REITs平臺：蛇口產(chǎn)園REIT和招商局商業(yè)房托基金。

蛇口產(chǎn)園REIT在深圳證券交易所上市 來源：百年招商局官微

2021年6月21日，蛇口產(chǎn)園REIT正式于深圳證券交易所上市，首發(fā)資產(chǎn)為位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬融大廈及萬海大廈。2022年9月28日，蛇口產(chǎn)園REIT正式申報擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目， 擬購入資產(chǎn)為位于深圳光明區(qū)招商局智慧城的加速器二期資產(chǎn)。

談及招商蛇口在公募REITs的發(fā)展經(jīng)驗，許永軍提到，“近期，我們與清華金融五道口聯(lián)合推出《構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)》專著，主要是講中國REITs的實踐與探討，這也是招商蛇口在REITs方面的實踐總結(jié)。”

在行業(yè)重大變局時期，招商蛇口再次秉承先行先試的改革精神積極響應(yīng)國家號召，身體力行REITs實踐，構(gòu)建“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，最終實現(xiàn)良性循環(huán)。

在新發(fā)展階段，走在高質(zhì)量發(fā)展道路上的招商蛇口，正在穩(wěn)行蓄勢，蝶變可期。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖