每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月20日，綠城管理控股有限公司（HK09979，股價7.25港元，市值145.73億港元；以下簡稱綠城管理）舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會。

綠城管理董事會主席兼非執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰、 執(zhí)行董事兼CEO李軍、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王俊峰、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁林三九出席業(yè)績發(fā)布會。業(yè)績會宣布擬進行全額派息，綠城控股也成為今年首家100%派息的上市公司。

年報顯示，2022年綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%；合約總建筑面積突破1億平方米，新拓代建費增長21.1%。

在業(yè)績會上，李軍研判未來趨勢時表示，“未來將出現(xiàn)保障類物業(yè)的代建需求的爆發(fā)、國央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及紓困類業(yè)務(wù)的代建需求，對綠城管理是一個長期性的利好。”

綠城管理2022年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

城投類委托代建快速上升

年報顯示，2022年綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積達2820萬平方米，較去年同期增長約23.9%，其中政府類業(yè)務(wù)、國有企業(yè)委托方及金融機構(gòu)占比達76.5%；新拓代建項目代建費預(yù)估86.1億元，較去年同期增長約21.1%，其中政府、國有企業(yè)委托方及金融機構(gòu)占比達70.3%。

“實際上，城投公司的兜底拿地已經(jīng)提前給代建企業(yè)做好了土儲準(zhǔn)備。”

李軍表示，“來自券商分析的數(shù)據(jù)顯示，2022年雖然集中供地拿地的規(guī)模是在下降的，但國央企及城投公司的拿地比例從60%上升到了80%。而且有個非常特殊的現(xiàn)象：拿地以后，城投類公司的開工率非常低。以2022年為例，城投公司拿地當(dāng)年能夠?qū)崿F(xiàn)開工的占比只有不到10%，這其實也為未來的代建提供了很多業(yè)務(wù)機會，因為城投公司兜底拿地價都不便宜，很難在后期采取股權(quán)合作方式進行開發(fā)，大概率就會推到代建市場采購這種專業(yè)的開發(fā)服務(wù)。”

值得一提的是，綠城管理在過去一年中加快了業(yè)務(wù)拓展和多元化經(jīng)營，全年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額達到23.2億元，同比增長98.6%。經(jīng)過2022年調(diào)整結(jié)構(gòu)以及市場主動和被動選擇，在綠城管理新拓項目中，城投類公司的委托業(yè)務(wù)快速上升，在整個業(yè)務(wù)占比中已經(jīng)達到了47%以上。

“城投類項目場景的穩(wěn)定性非常強，依法合規(guī)是它的底線。甚至在最不利情況下，城投項目開盤銷售后，市場下行的時候，也能夠通過雙方共同努力，最后把項目順利交付。城投的樓盤實際上代表了當(dāng)?shù)卣男庞?，其履約的可達性、服務(wù)產(chǎn)品的穩(wěn)定性以及代建費收取的可能性都是更高的。”

李軍也表示，“城投公司實際上也缺錢，但缺錢的狀態(tài)在快速改善。2023年數(shù)據(jù)顯示，城投業(yè)務(wù)的中標(biāo)開工率在快速提升，背后的原因是當(dāng)下的房地產(chǎn)金融政策是歷史上最寬松的，包括3月17日央行降準(zhǔn)這樣的突發(fā)性利好，實際上就是在注入流動性。城投公司作為地方政府的投融資平臺，在這一波流動性注入過程當(dāng)中是真正的獲利者。所以我們判斷，城投公司的缺錢狀態(tài)會得到改善。”

未來希望能保持20%市占率

對于去年市場最為關(guān)注的紓困類代建業(yè)務(wù)，李軍坦言，綠城管理目前取得了一些“點”上的突破，未來還有很大的空間。

作為輕資產(chǎn)公司，綠城管理為了隔離投資類的風(fēng)險，選擇不出資的發(fā)展模式。但紓困業(yè)務(wù)往往最缺的是錢，因此綠城管理正在推行尋找外部金融機構(gòu)搭設(shè)平臺，給一些遇困的企業(yè)和項目提供流動性支持，能夠重新激活銷售。

“實際上，綠城管理在做一個征信背書，這個征信不是傳統(tǒng)意義上的抵押擔(dān)保，而是通過我們對市場能力的輸出、口碑的輸出、品牌的輸出，給金融機構(gòu)信心、給地方政府信心。這種架構(gòu)會對整個房地產(chǎn)原來的遇困項目和企業(yè)產(chǎn)生積極的推動作用，這是個共贏的結(jié)果。”

李軍表示，希望通過這種方向打造一個理想的狀態(tài)，即綠城管理操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業(yè)務(wù)入口，通過跟金融機構(gòu)的協(xié)同，幫助民營企業(yè)或者紓困項目快速提升到跟國央企在同一水平、同一維度上競爭的能力。

李軍預(yù)判，中國房地產(chǎn)的開發(fā)體量中期規(guī)模大約維持在10億平方米，其中有政府主導(dǎo)的保障類租賃用房建設(shè)可能會超過30%。金融機構(gòu)，包括一些AMC、股權(quán)類投資基金主動的涉房投資，以及險資主動的涉房配置，未來還會快速增長，市場份額會接近20%左右。

“未來中國代建的滲透率會達到30%以上，這是很重要的一個數(shù)據(jù)預(yù)判。”李軍強調(diào)，綠城管理要保持龍頭的地位，希望在代建這個行業(yè)里還能保持20%的市場占比，算下來相當(dāng)于綠城管理每年需要新開工的面積是6000萬平方米，也就是綠城管理未來的理想目標(biāo)是能夠做到這樣的開發(fā)體量。

郭佳峰則表示，會繼續(xù)保持綠城管理的獨立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持下，同時發(fā)揮輕重協(xié)同的作用，利用重資產(chǎn)區(qū)域公司的屬地化資源，助力代建業(yè)務(wù)的獲取，擴大業(yè)務(wù)的流量。“未來，中國房地產(chǎn)開發(fā)會由輕重不同的模式組成，綠城有信心在兩個賽道保持領(lǐng)先地位。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝