每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“社會(huì)環(huán)境在變化，城市的煙火氣也回來了。”3月2日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“商業(yè)觀點(diǎn)談”線下沙龍?jiān)谏虾Ｅe行。本次沙龍以“重回?zé)熁饸?rdquo;為主題，聚焦消費(fèi)復(fù)蘇，尋找商業(yè)新密碼。

在話題討論環(huán)節(jié)，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管、高級(jí)董事簡(jiǎn)可表示，過去一年里，商業(yè)地產(chǎn)因疫情影響受到重創(chuàng)，如今終于看到消費(fèi)反彈的趨勢(shì)。

簡(jiǎn)可 受訪者供圖

商業(yè)活動(dòng)復(fù)蘇成趨勢(shì)

過去這幾年，受疫情影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)承壓，市場(chǎng)發(fā)展存在諸多不確定性因素。據(jù)第一太平戴維斯研究部的報(bào)告，2022年國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)受到較大沖擊，各類消費(fèi)均有所下降，堂食受限降低餐飲類消費(fèi)。

簡(jiǎn)可表示，如今消費(fèi)反彈正逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。第一太平戴維斯方面近期觀察到，過去十分熱鬧的商業(yè)氛圍開始從郊區(qū)重新回到了市中心。隨著社會(huì)環(huán)境的變化，城市的煙火氣也回來了。而社會(huì)需求變化，市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重新成為投資重點(diǎn)。

他認(rèn)為，防疫措施優(yōu)化以后，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇，消費(fèi)信心也跟著起來了。如果居民儲(chǔ)蓄意愿稍微降低，消費(fèi)將進(jìn)一步得到支撐。“2023年將是市場(chǎng)修復(fù)之年，傳統(tǒng)資產(chǎn)基本面較2022年有所好轉(zhuǎn)，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)熱度有望持續(xù)，跨國(guó)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要是地緣政治風(fēng)險(xiǎn)以及氣候變化。”

“都市生活壓力加之疫情影響，讓城市居民渴望逃離高密度的鋼筋森林，與家人朋友親密共處，親近人文自然，得到短暫而適度的休憩放松。”簡(jiǎn)可表示，今年以來，市場(chǎng)中有部分商業(yè)項(xiàng)目開始嘗試將零售商業(yè)與休閑娛樂結(jié)合起來，使商場(chǎng)變成消費(fèi)者周末的好去處。

我國(guó)擁有龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，除了進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，資產(chǎn)管理也是運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。在簡(jiǎn)可看來，在商業(yè)活動(dòng)逐漸反彈復(fù)蘇的情況下，零售商業(yè)項(xiàng)目更需提升資產(chǎn)管理能力。

需求向休閑娛樂傾斜

后疫情時(shí)代，消費(fèi)者的需求越發(fā)向休閑娛樂方向傾斜。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年第四季度，休閑娛樂、超市百貨及汽車的新租面積環(huán)比增幅較為明顯，包括普拉提等細(xì)分健身品類和KTV、脫口秀等娛樂業(yè)態(tài)拓店積極。

上海BFC外灘金融中心、環(huán)球港和白玉蘭廣場(chǎng)等多個(gè)購(gòu)物中心，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立真冰場(chǎng)以打造季節(jié)性獨(dú)特體驗(yàn)，增強(qiáng)項(xiàng)目與客流互動(dòng)性，而體驗(yàn)感氛圍、興趣圈層營(yíng)造成功與否將決定項(xiàng)目的人流量走勢(shì)。

截至2022年底，上海的購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比下降0.1%，為每平方米每天26.1元，較上一年同期下降1.4%。其中，核心商圈首層租金與上季度持平，非核心商圈環(huán)比下降0.1%，同比分別下降0.8%和1.6%。全市購(gòu)物中心空置率環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.2%，較上一年同期上漲3.9個(gè)百分點(diǎn)。

簡(jiǎn)可表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨多年未有的利好政策扶持，基本面發(fā)生著巨大變化。在過去兩年，行業(yè)領(lǐng)先的港資開發(fā)商大舉布局核心城市、REITs市場(chǎng)逐步啟動(dòng)、險(xiǎn)資增持持有型資產(chǎn)、專業(yè)型小規(guī)模運(yùn)營(yíng)商崛起等事件，都已預(yù)示著市場(chǎng)十分注重商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)營(yíng)收能力。堅(jiān)持對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的把握、以可持續(xù)理念經(jīng)營(yíng)的投資行為將是新起點(diǎn)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

2023年，上海預(yù)計(jì)將迎來六個(gè)購(gòu)物中心共66萬平方米新增供應(yīng)，其中真如板塊備受關(guān)注，將有三個(gè)較大體量項(xiàng)目入市，包括LOVE@大都會(huì)、環(huán)宇城MAX和信泰中心。

簡(jiǎn)可認(rèn)為，零售市場(chǎng)雖在短期內(nèi)受到了不利影響，但接下來大眾外出消費(fèi)的意愿及游客數(shù)量將逐漸恢復(fù)，收入分配趨向合理，消費(fèi)信心提升，包括南京東路等在內(nèi)的傳統(tǒng)商圈將受益于旅游市場(chǎng)復(fù)蘇。

“商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)該積極借助房地產(chǎn)科技，結(jié)合消費(fèi)者線上和線下行為進(jìn)行分析并抓取數(shù)據(jù)點(diǎn)，增進(jìn)對(duì)消費(fèi)者的了解，獲得商業(yè)空間設(shè)計(jì)上更多的反饋。”簡(jiǎn)可表示。