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房地產公司私自改造戶型，導致公攤面積中的衛(wèi)生間成為他人之地，業(yè)主損失應由誰來賠償？近日，北京市房山區(qū)人民法院審結了一起因房屋實際構造與規(guī)劃設計不一致而引發(fā)的合同糾紛，法院判決房地產公司賠償業(yè)主經濟損失1000元。同時，相關部門已責令開發(fā)商按規(guī)劃設計恢復原狀。

那么，究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？我們一起一問到底。

公攤面積內衛(wèi)生間“消失”

劉女士訴稱，2016年10月，她與某房地產公司簽訂了房屋買賣合同，購買了一處商業(yè)用房，房屋總價款53.64萬元。該房屋的樓層產權分戶平面設計圖顯示，其房屋所在樓層應有兩個獨立衛(wèi)生間。但驗房后，劉女士卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房地產公司竟然將其中一個公共衛(wèi)生間和部分走廊的面積“贈送”給了另一個戶型的業(yè)主。

劉女士認為，房地產公司出售給自己的房屋與規(guī)劃設計圖并不一致，這不僅與當初的廣告宣傳相違背，同時所在樓層缺少一個衛(wèi)生間也使日常通風受到了影響，還造成了公共衛(wèi)生間不能使用的損失。

據此，要求房地產公司退還房款2萬元，賠償因公用面積被侵占而造成通風不暢、使用不便的損失1000元以及因房地產公司侵占公共衛(wèi)生間給自己造成的物業(yè)費損失2000元。

房地產公司則辯稱，房價是以套內面積為計費依據的，劉女士以共用面積問題主張退還房款，缺乏事實和法律依據。同時，劉女士所在房屋本身帶有窗戶，即便公共衛(wèi)生間被其他戶型的業(yè)主占用，也沒有給劉女士造成通風不暢或使用不便的情況，且房屋所在樓層中部尚有一處衛(wèi)生間可以使用，共用面積被占用并未給劉女士造成實際損失。因此不同意劉女士的訴訟請求。

圖片來源：攝圖網-500687299

法院注意到，依據劉女士向北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會申請信息公開而獲得的涉案樓棟4-18層平面圖顯示，劉女士房屋與相鄰房屋之間確實存在一部分公共區(qū)域，平面圖上標明該公共區(qū)域為女衛(wèi)生間，女衛(wèi)生間門口有一小段走廊。庭審中，雙方均認可女衛(wèi)生間及公共走廊已“劃入”鄰居家中，房地產公司也確認交房前就已完成了戶型改造。

那么，房屋公攤面積內的衛(wèi)生間被改造，業(yè)主有沒有權利請求賠償呢？

法院認為，雙方在購房合同中明確約定了涉案房屋的建筑面積、套內面積和公攤面積。根據證據顯示，涉案房屋和相鄰房屋之間本應有一處公共衛(wèi)生間和通往衛(wèi)生間的一處走道，但房地產公司實際上將該公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道進行了封閉，并將該部分封閉空間作為相鄰房屋的一部分，交付給相鄰房屋的業(yè)主占有使用。據此，房地產公司的該構造行為改變了原有的設計規(guī)劃，與其宣傳不一致，應當承擔一定的違約責任。

考慮到房地產公司占用公共衛(wèi)生間及相鄰的部分走道，確實會對劉女士的房屋使用造成一定影響，法院支持了劉女士要求房地產公司賠償因侵占公用面積造成通風不暢、使用不便的損失的訴訟請求。但根據雙方簽訂的房屋買賣合同的履行情況，無法認定劉女士就該部分面積實際支付了相應房款；另一方面，法院了解到，相關行政部門已要求房地產公司按照規(guī)劃設計圖恢復原狀。目前，該房地產公司正在逐步解決中。因此，針對劉女士要求房地產公司退還房款并賠償物業(yè)費損失的請求，法院不予支持。

最終，法院判決房地產公司賠償劉女士損失1000元。

收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，業(yè)主如何維權？

據央視新聞2022年8月23日報道，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計算？

具體來說，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。

二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積在多大范圍內才算合理？又由誰來測算？

公攤面積在多大范圍內算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產生糾紛。

北京市房地產法學會副會長趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。

那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據，需要經過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬：公攤面積的計算很復雜，我們相關的信息的公開化程度不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？

在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑒定。

廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平：我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

每日經濟新聞綜合央視新聞、北京房山法院

封面圖片來源：攝圖網-500687299