每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月29日，北京、武漢、無錫、杭州4個城市舉行了今年第四、五批次集中供出地出讓，但各城的表現(xiàn)卻冷熱不均。

其中，武漢、無錫的出讓地塊均以底價成交。相比來看，北京和杭州的此次土拍則表現(xiàn)比較火熱，其中北京6宗地塊有5宗溢價成交，其中3宗觸頂成交；杭州8宗地塊無一流拍，有50%地塊溢價成交，其中3宗加價至封頂。

從拿地企業(yè)來看，北京主要是國企央企，杭州以本土企業(yè)為主，武漢和無錫則以地方國資企業(yè)為主。

各城土拍冷熱不均

在4城結(jié)束的集中土拍中，各城市之間呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均情況：武漢、無錫全部底價成交，北京和杭州則有多宗地塊溢價成交。

其中，武漢第四批集中土拍原計劃供應(yīng)的7宗涉宅用地，多為核心片區(qū)的地塊。如96號地塊地處硚口漢正街核心商業(yè)片區(qū)，一線濱江，是近年來板塊內(nèi)少有的住宅用地，周邊配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚。與該地塊相臨的則是復(fù)星外灘中心項目，是復(fù)地集團(tuán)旗下的復(fù)智地產(chǎn)以總價130.1億元競得的漢正街東片兩宗捆綁地塊。

最終，該地塊在競拍時間截止之前最后階段由武漢硚房集團(tuán)以底價競得。此外，除在開拍前一日97號地塊官宣延期至12月20日競拍外，其余5宗地塊也均底價成交，6宗地塊合計攬金45億元。

武漢市土地交易中心表示，接下來還將有19宗、約37.90公頃、116.24億元的第五批集中供地項目于12月8日和12月16日開拍，第六批集中供地公告也將于近期適時發(fā)布。

“縱觀全年，武漢今年僅4宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，反映出今年武漢市場較為冷淡。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱11月29日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

作為今年首個完成第五批集中供地出讓的城市，無錫此次土拍未采取預(yù)公告形式，而是直接掛牌，最終14宗地塊均底價成交，攬金224億元，規(guī)劃建筑面積169萬平米。

不過，相較于無錫、武漢的全部底價成交，北京和杭州的土拍則是另一番景象。

北京第四批集中土拍的熱度超過市場預(yù)期，6宗地塊除一宗底價成交外，其余5宗地塊均溢價成交。其中4宗地塊均進(jìn)入了現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積達(dá)到觸頂（詳見6宗地攬金135億！北京第四批集中供地收官：3宗觸頂成交，熱度超過預(yù)期）。

杭州第四批集中土拍取消線下一次報價的方式，達(dá)到上限溢價12%后直接采用線下公開搖號的方式確定競得人。最終8宗涉宅地塊全部成交，其中4宗底價成交，3宗加價至封頂。

如地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀(jì)城核心區(qū)01號地塊成為房企爭奪焦點，5家企業(yè)參與四堡七堡地塊的搖號，42家企業(yè)參與世紀(jì)城核心區(qū)01號地塊的搖號；富陽銀湖地塊也憑借自身低密屬性、偏低的成本、較優(yōu)質(zhì)的地理位置也受到了熱捧，2家企業(yè)參與銀湖地塊的搖號；剩余1宗雖未達(dá)到封頂，但溢價率也達(dá)到10.75%。

“房企對于地塊的競拍不僅考慮利潤，也重點關(guān)注流速，即使同一板塊內(nèi)部的競爭力度也會有所不同?！敝兄秆芯吭喝A東分院常務(wù)副總高院生11月29日通過微信向記者分析指出，以本次供地中錢江世紀(jì)城的3宗地塊為例，世紀(jì)城核心區(qū)01號地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂；世紀(jì)城核心區(qū)塊08、14號地塊位置次之，最終溢價10.75%；位置更偏僻的世紀(jì)城南11號地塊則以低價成交。

拿地企業(yè)各有不同

復(fù)盤此次4城集中土拍，除北京以國企央企為拿地主力外，其他3城的拿地主力則為當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)或地方國資企業(yè)。

如武漢此次成交的6宗地塊拿地企業(yè)均為地方國資企業(yè)，其中湖北聯(lián)投拿下103號地塊、武漢城建拿下98號地塊；武漢交投和中建八局聯(lián)合體拿下武糧庫的99、100、101三宗地；武漢硚房集團(tuán)拿下96號地塊。

中指研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年截至目前，武漢拿地大戶為地方國資，拿地金額占比達(dá)55%，央國企29%位居次席，民企拿地金額占比僅16%。

而在無錫，除備受矚目的經(jīng)開區(qū)奧體中心東地塊被綠城管理競得外，另一家由中交持股的混合所有制企業(yè)浙江隱軒置業(yè)競得了盛源南路西、恒春路北地塊，其余地塊均被國資地方平臺競得。

“隨著本次土拍落幕，無錫完成本年度供地計劃，除定銷房用地，全年供地約335.7公頃，完成率達(dá)96%。從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，央國企幾乎退出了無錫的土拍市場，地方國資企業(yè)拿地金額占比超過70%。”

張凱分析指出，隨著無錫四批次地方國資競得的一些地塊引進(jìn)朗詩、香港綠地等企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，本次又由以代建業(yè)務(wù)為主的綠城管理競得一宗地塊?！邦A(yù)計后續(xù)將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯(lián)合開發(fā)?！?/p>

區(qū)別于無錫、武漢，杭州則是本土房企扛起了大旗。在此次集中供地中，本土龍頭企業(yè)濱江集團(tuán)再次耗資36.58億元拿下了蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城板塊的兩宗宅地。至此，在今年杭州總共4批次集中供地中，濱江集團(tuán)合計斥資514.5億元拿下28宗地塊，成為最大贏家；而2021年杭州的三場集中土拍，濱江集團(tuán)拿地數(shù)為10宗。

而在此輪杭州供地中，剩下的河上、場口、富春的地塊則分別由浙江新世界、杭州東吳、富陽百合等本土房企競得。3宗封頂?shù)貕K中，由建杭置業(yè)搖中四堡七堡地塊，中天美好集團(tuán)搖中世紀(jì)城核心區(qū)01號地塊，富陽山水置業(yè)搖中銀湖地塊。

與無錫一樣，截至目前杭州2022年集中供地已全部結(jié)束，全年土地出讓金達(dá)到約1914億元，同比2021年有所回落。“主要受整體市場環(huán)境回落以及房企資金困境的影響?！备咴荷硎?，相比于其他城市，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續(xù)看好。