每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

趁著市場熱度還在，今年上海第7批57個樓盤16060套房源11月13日又入市了。

值得注意的是，低調(diào)許久的普陀區(qū)成為此次新房源供應(yīng)的主力區(qū)域，招商蘇河璽、新俞里、天元府、品尊國際三期和大華峯薈5大新盤，1277套房源近距離展開客戶爭奪戰(zhàn)。

對于剛需和改善型剛需人群來說，普陀區(qū)是上海內(nèi)中環(huán)比較“實惠”的上車選擇，但這一批次5個樓盤項目除了受制于房地聯(lián)動價96000元/平方米的天元府之外，其他4個項目價格均超過10萬元/平方米，直接拉升了該區(qū)域的購房期望值。

11月16日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在普陀區(qū)實地走訪時發(fā)現(xiàn)，有的樓盤售樓部高端奢華，在工作日的上午即迎來送往、熱鬧非凡；有的樓盤現(xiàn)場只搭建了臨時建筑和簡單的沙盤，不怎么能說會道的置業(yè)顧問將要撐起幾百套房源的銷售任務(wù)。

從此次上架的5個樓盤看，除了最受市場期待的招商蘇河璽外，特別值得關(guān)注的是兩個位于內(nèi)中環(huán)間的項目——品尊國際三期和大華峯薈：同位于地鐵7號線嵐皋路站，步行約20分鐘，價格相差5600元/平方米。而兩個項目的新房源同批次上市，也就意味著短兵相接的搶客大戰(zhàn)已經(jīng)開始。

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

“很可能會觸發(fā)積分”

上海地鐵7號線嵐皋路站的其中一個出口就位于品尊國際寫字樓，這是一個超大型地鐵上蓋“商、住、辦”的綜合體，沿街位置是明捷萬麗酒店、酒店式服務(wù)公寓和2座品尊中心寫字樓、弘基商業(yè)廣場，住宅位于商業(yè)的北面。

品尊國際開發(fā)商為上海明捷置業(yè)有限公司，啟信寶顯示，其法定代表人是王杰，實控人為明捷企業(yè)發(fā)展集團(tuán)。

公開資料顯示，品尊國際一期于2008年開盤，二期于2010-2014年陸續(xù)推出，目前小區(qū)外商業(yè)、餐飲、咖啡等生活配套相當(dāng)完善，已是較為成熟的住宅區(qū)。

從價格上來看，109800元/平方米的單價，與二手房相比價格倒掛優(yōu)勢并不大。記者查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，10月份剛剛成交的同小區(qū)住宅，單價在116536元/平方米。

品尊國際售樓處的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝 

現(xiàn)場置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“價格倒掛并不多，尤其是這兩個月，房東掛牌價也降下來了，新房和二手房（價格）差不多。”

在記者停留的半小時內(nèi)，品尊國際售樓處至少接待了7組客戶，作為工作日的上午，已經(jīng)屬于接待量較多的項目了。置業(yè)顧問告訴記者，“看現(xiàn)在的客戶接待情況，很可能會觸發(fā)積分。”

但品尊國際的不少操作也令買房人頗為費解。“置業(yè)顧問說正在趕工期，是實體樣板房，這個還不錯。但是精裝修的房子，馬上要認(rèn)籌了，樣板房還沒好，還有可能先認(rèn)籌再看樣板房，那我開盲盒么？”一位看房者通過微信告訴記者。

這位看房者同時也表達(dá)她了隱憂：品尊國際三期北面一墻之隔就是滬昆線，多條軌道交匯，難免產(chǎn)生噪音；另一方面，整個項目東側(cè)是一片“老破小”住宅，南面則正在建設(shè)中。“盡管對社區(qū)內(nèi)非常滿意，但走出來之后，項目所處城市界面卻讓人有些猶豫。”

品尊國際項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝 

“應(yīng)該不會觸發(fā)積分”

品尊國際向西不遠(yuǎn)處的華池路上，大華峯薈已經(jīng)部分結(jié)構(gòu)封頂。

不過從記者實地走訪的直觀感覺來看，如果說品尊國際的規(guī)劃與配套已經(jīng)達(dá)到80分，那么大華峯薈周邊可能僅處于及格線。

記者在現(xiàn)場看到，大華峯薈項目嵌在一大片“老破小”住宅之中，周邊依次是石泉一村、五村、六村、鐵路新村、管弄一二三街坊、旬陽新村、鐵路新村，無論道路通行還是商業(yè)配置都要較品尊國際遜色不少。

大華峯薈項目施工現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝 

公開資料顯示，大華峯薈由大華集團(tuán)實控的上海長華置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，法人代表是朱錄松。該商住辦綜合地塊掛牌出讓時，曾吸引了金茂、中駿等知名房企參與競爭，最終長華置業(yè)以樓面價47434.2元/平方米、溢價17.56%競得該地塊。

此次大華峯薈加推的是純高層房源，均價10400元/平方米，共300余套房源，在和品尊國際的直接競爭之下，殺出重圍仍需比拼軟實力。

與品尊國際設(shè)在寫字樓整層的營銷中心不同，大華峯薈直接在項目外搭建了售樓部，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在工作日的同一時段到訪者并不多，現(xiàn)場的沙盤和區(qū)位圖也是中規(guī)中矩。

在房型設(shè)計上，大華峯薈盡顯 “實惠”特色：100-106平方米，共設(shè)計了9個戶型，均為三房兩廳兩衛(wèi)，盡管能夠滿足一般家庭的基本區(qū)域功能，但從購房體驗來說，可選擇的余地實在太小。

大華峯薈項目售樓處的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝 

置業(yè)顧問在現(xiàn)場介紹時也顯得有些無奈，“所有戶型都在這里了，如果你們想選擇大一點的，那真的沒辦法。”

另一個問題是，大華峯薈項目由12幢樓組成，包括住宅、多層商業(yè)辦公樓和商業(yè)綜合辦公樓，另有1幢保障房，地塊整體并不規(guī)則，呈現(xiàn)一個倒置的“凹”字形，也就意味著在景觀上會受到其他小區(qū)的影響。

談到客戶到訪情況，上述置業(yè)顧問告訴記者，“應(yīng)該不會觸發(fā)積分了。”

大華峯薈項目周邊環(huán)境 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶攝 

不過從周邊交通來看，大華峯薈附近除了地鐵7號線外，3號線、4號線也可以步行前往，出行較為方便。如自駕出行，則可通過內(nèi)環(huán)高架輕松自駕車到達(dá)市區(qū)多個熱門商圈。

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