每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

11月2日，由觀點機構主辦，每日經濟新聞聯合主辦的2022觀點商業(yè)年會在上海舉辦。

“房地產行業(yè)經歷野蠻增長時代，帶來的后遺癥遠遠沒有結束。商業(yè)地產供應量巨大，不管是一二線城市還是三四線城市，同質化現象都非常明顯。在三四線城市，不僅總量大，去化壓力也很大。”

高力國際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍在發(fā)表主題演講時指出，接下來，商業(yè)地產行業(yè)應該思考的重點是如何去化和運營，“從原來的速度和規(guī)模競爭到運營競爭，進行精細化運營”。

那么，商業(yè)地產精細化運營的具體要素有哪些？應該關注哪些重點環(huán)節(jié)？鄭河龍認為，這將是一項綜合化、系統(tǒng)化工程，企業(yè)應該掌握八大要素，即長期持有、統(tǒng)一運營、精準定位、招商前置、設計深化、成本平衡、營運管理。

長期持有是支撐商業(yè)地產健康發(fā)展的重要前提，很多寫字樓項目開發(fā)得很好，但如果是“閃售”，最后的租金和租戶水準都會在低位徘徊。

高力國際認為，在商辦類項目中，統(tǒng)一招商運營以及后期管理非常關鍵。尤其對于商業(yè)項目來講，一座商場需要經過多輪調改，才能達成最終想要的效果。如果前期招商和后期管理不是統(tǒng)一的團隊，將給運營管理公司或者操盤手，帶來很大的麻煩。

“商業(yè)地產經營者在接到一處地塊或者項目的時候，應該先將自己的想法放在一邊，而更多去考量市場需要什么，消費者需要什么。了解周邊的消費者結構，年齡層和家庭消費力如何。”鄭河龍建議，招商環(huán)節(jié)前置化也很重要，“很多成功的商業(yè)項目，在招商之前的階段就鎖定了主力店和次主力店，確認商戶的各項要求。提前鎖定主力店和次主力店的位置和面積，將對其他業(yè)態(tài)的談判有幫助，可進可退。”

鄭河龍直言，如果只是單純將商家招引進來，任其自生自滅，自我發(fā)展，這樣最后也會讓商業(yè)項目落入“九死一生”境遇。正確方式應該是，對商家做出各類運營支持，并且根據市場狀況及時動態(tài)調整。

“商業(yè)地產經營者應該合理運用智慧化平臺，進行科學的統(tǒng)計和精準分析，尤其是針對消費者的分析統(tǒng)計，這對于整個商業(yè)地產精細化運營環(huán)節(jié)非常關鍵。”鄭河龍表示。

封面圖片來源：觀點供圖