每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

隨著9月27日3宗地塊的溢價(jià)成交,上海今年3個(gè)批次共計(jì)109宗地全部成交，出讓金分別為878.9億元、780億元和1053.8億元，以合計(jì)2712.7億元收官。

回顧今年第三批次土拍，首日成交27宗，次日成交5宗，第三日成交3宗，最終35宗地塊中8宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，24宗底價(jià)成交。從成交情況來(lái)看，底價(jià)成交、低溢價(jià)成為主流。

國(guó)央企資金壓力顯現(xiàn)

上海市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭(zhēng)奪的對(duì)象。

第三批次土拍中，最熱門(mén)地塊的無(wú)疑是閔行華漕地塊，共吸引10家房企報(bào)名，最終9家房企出價(jià)并全部進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，最終被南山控股以總價(jià)17.36億元斬獲。

9月27日出讓的3宗地塊中，龍湖再次出手拿下松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)11-05號(hào)宅地，規(guī)劃建筑面積53058平方米，溢價(jià)率7.54%、成交價(jià)15.41億元。據(jù)中指研究院測(cè)評(píng)，地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3公里范圍內(nèi)聚集了上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校松江云間小學(xué)、上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)松江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校(中學(xué)部)、二級(jí)醫(yī)院、購(gòu)物中心等生活配套，同時(shí)周邊有鏡月湖等56個(gè)公園景點(diǎn)。

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元C-05B-02地塊建設(shè)用地，起始價(jià)46.15億元，最終被安徽高速以50.498億元、9.43%溢價(jià)率摘得。中指研究院從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負(fù)面要素四個(gè)方面對(duì)地塊投資價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)認(rèn)為，地塊中的交通要素、商業(yè)要素、教育要素等均優(yōu)于同時(shí)期推出地塊的平均水平。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱9月27日通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“上海本批次拿地企業(yè)依舊以頭部央國(guó)企、地方國(guó)資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍形式參與?？梢?jiàn)近期頭部房企和地方國(guó)資平臺(tái)的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)期也降低了頭部房企的拿地意愿，不愿承擔(dān)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)。”

“本次福建國(guó)資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨(dú)競(jìng)得‘一次報(bào)價(jià)’地塊，在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下積極外拓，可見(jiàn)實(shí)力雄厚。同時(shí)，其他全國(guó)性國(guó)資房企如華發(fā)、南山控股、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。”

底價(jià)成交占比近7成

與第一、第二批次相比，第三批次集中供地中底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增加，平均成交樓面價(jià)為29365元/平方米，平均溢價(jià)率為2.45%。

來(lái)源：中指研究院

記者注意到，在第三批次土拍中，最為重量級(jí)的地塊就是總價(jià)120多億元、房地聯(lián)動(dòng)價(jià)13.3萬(wàn)元/平方米的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，但這一地塊只有一名競(jìng)買(mǎi)人“上海北萬(wàn)置業(yè)有限公司”報(bào)名；中興路社區(qū)另一幅超級(jí)地塊，靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，被華發(fā)以80.373億元摘得。

中興路社區(qū)6年前因誕生了上海地王而廣受關(guān)注。當(dāng)時(shí)一幅商住地塊出讓，萬(wàn)科、保利、招商、龍湖等近20家房企激烈爭(zhēng)奪，最終融信以110.1億元拿下，溢價(jià)率達(dá)到139.35%。

徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊被保利發(fā)展＆西岸開(kāi)發(fā)聯(lián)合體以36.014億元競(jìng)得，樓面價(jià)73019元/平方米，溢價(jià)率9.13%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)12.3萬(wàn)元/平方米，由于地處徐匯濱江區(qū)域，該地塊成為第三批次中罕見(jiàn)的香餑餑，招商蛇口、同悅地產(chǎn)、象嶼聯(lián)合體均參與競(jìng)拍。

隨著土地出讓規(guī)則的調(diào)整和銷售端的降溫，今年以來(lái)，3個(gè)批次土地出讓中，溢價(jià)成交的占比不到50%，第三批次溢價(jià)成交率更低，35宗地塊僅有11宗溢價(jià)成交，僅占31%。

盡管如此，三批次中參與競(jìng)拍的仍不乏優(yōu)質(zhì)國(guó)央企和頭部房企，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在9月23日曾通過(guò)微信對(duì)記者表示：“上海土拍政策在全國(guó)層面來(lái)講仍然較為嚴(yán)格，嚴(yán)控土拍溢價(jià)率以及指導(dǎo)價(jià)，給所有地塊保留了一定的利潤(rùn)空間，在市場(chǎng)基本面較為健康的背景下，這也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500331318