每經記者 張壽林    每經編輯 廖丹    

4月16日，在清華大學主辦，清華大學五道口金融學院、清華大學國家治理與全球治理研究院承辦的2022清華五道口全球金融論壇上，全國政協(xié)委員,中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼發(fā)表演講，指出REITs性質上屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區(qū)別。

肖鋼提出，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規(guī)范。

全國政協(xié)委員,中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼 圖片來源：主辦方供圖

REITs試點項目示范效應良好

我國“十四五”規(guī)劃明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)”。

肖鋼指出，這標志著公募REITs已上升到國家戰(zhàn)略層面，這對于構建投資領域新發(fā)展格局，提升資本市場服務實體經濟的能力和質效，拓寬投資產品與渠道，助力基礎設施領域從重資產向重運營轉變，完善基礎設施資產市場化定價機制，有效盤活資產，增強運營活力與效益，都具有重要意義。

自基礎設施公募REITs正式上市交易以來，市場運行整體平穩(wěn)，取得了顯著成效，受到市場廣泛認可，試點項目的示范效應良好。

肖鋼說，應當看到，由于我國公募REITs處于擴大試點階段，需要深入總結實踐經驗，進一步研究完善相關法規(guī)，優(yōu)化運行機制，加強投資者教育，推動公募REITs行穩(wěn)致遠。

完善相關法律

基于以上，肖鋼建議研究修訂相關法律或制訂單獨的法規(guī)。

不同于企業(yè)傳統(tǒng)融資，REITs融資將資產出表進行真實銷售和破產隔離，是一種結構化融資模式和直接融資工具。

肖鋼指出，REITs本質上是資產IPO，企業(yè)獲得一個基礎設施資產的資本運作平臺，前端可以吸引多元投資用于建設，后端通過公募REITs退出，收回資金再進行投資，持續(xù)擴募，吐故納新，形成管理資產的規(guī)模優(yōu)勢，提升基礎設施的運營效率和技術水平。

REITs性質上屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區(qū)別，因此，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規(guī)范。

目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動試點，破冰前行，帶動市場發(fā)展。

但帶來的問題是，產品結構層級過多，法律關系較為復雜，運行成本與監(jiān)管成本增加，市場主體的職責界定和協(xié)調難度增大。

要針對試點中的問題，完善相關法律，作出新的制度安排，優(yōu)化產品設計，簡化產品結構和交易結構，健全監(jiān)管辦法，進一步厘清市場參與各方的職責邊界，降低產品創(chuàng)設與運行成本，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展壯大。

優(yōu)化運行機制

此外，肖鋼建議，鼓勵地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質資產參與試點，擴大REITs規(guī)模，進一步摸清項目底數(shù)，建立分類項目庫，做到應入盡入。

要進一步加強部門與地方協(xié)調，提升國有資產交易效率，落實項目申報條件，壓縮項目申報周期，加快項目審核進度，開展分類輔導服務，做好示范引領，形成規(guī)模化的存量資產盤活與新增投資的良性循環(huán)。

要促進基礎設施專業(yè)運營能力與資本運作能力的有機結合與共同提升。REITs的價值創(chuàng)造主要來源于資產組合運營管理和資本結構管理，具有天然的產融結合屬性，這對我國來說，還是一個新的領域，如何把兩者結合好，既要夯實基金管理人的職責，又要充分發(fā)揮原始權益人的戰(zhàn)略管理與專業(yè)運營能力，提升治理水平和項目收益，是今后REITs市場需要著力解決的問題。

建立高效透明的擴募機制，有利于盤活存量資產再投資，做大做強產融結合平臺，降低邊際運營管理成本，提升產品投資價值。

要進一步推進形成市場化的評估定價體系。我國基礎設施建設長期以來主要是依賴債務融資進行的，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權益定價的“錨”。

一般來說，影響基礎設施項目評估定價的主要因素包括資產性質、所在區(qū)位、土地性質和運營能力等，評估定價方法包括收益法、凈資產價值法、運營現(xiàn)金流貼現(xiàn)法、相對估值法等多種衡量方法，需要由原始權益人和投資者經過長時間反復博弈來確定，逐步形成符合我國實際的市場化評估定價機制，讓原始權益人愿意發(fā)行，投資者愿意投資。

加強投資者教育

肖鋼還建議，公募REITs不同于股票和債券，也不同于購買普通的公募基金。

基礎設施公募REITs的底層資產是運營穩(wěn)定的基礎設施，價值波動一般相對較小，每年強制分紅比例很高，因而相對股票投資比較穩(wěn)定，不要寄希望項目運營收入持續(xù)大幅度增長，可見，投資REITs的風險和收益屬于中等水平。

由于普通公募基金主要投向二級市場股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來的資本利得為主要收益來源，而公募REITs收益來源主要是底層資產經營收益和資產增值，且是封閉型基金，不能隨時申購和贖回。

因此，要進一步擴大宣傳，切實加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展要進一步擴大宣傳，切實加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，促進REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。