每經(jīng)記者 陳鵬麗    每經(jīng)實習記者 陳浩    每經(jīng)編輯 張海妮    

“期末考試”臨近交卷之際，宜華健康（000150,SZ）再放“大招”。2021年12月28日晚間，宜華健康對外宣布，擬將部分自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，同時投資性房地產(chǎn)的計量模式從原來的成本模式變更為公允價值模式。經(jīng)初步測算，上述會計估計及會計政策的變更可讓宜華健康少計提折舊或攤銷，于“無形中”增加2021年歸屬于母公司所有者的凈利潤641.89萬元。此外，宜華健康還獲得中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司（以下簡稱東方資管深圳分公司）4663.04萬元的債務(wù)豁免。這筆債務(wù)豁免預(yù)計增加公司合并利潤表的投資收益4278.34萬元。

記者了解到，利用“投資性房地產(chǎn)”這一會計科目來做利潤調(diào)節(jié)的情形在A股上市公司中并不少見。一名資深會計人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在實務(wù)操作中，公允價值確定很容易成為企業(yè)進行盈余管理的工具。目前監(jiān)管機構(gòu)在管理投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量上比較嚴肅，采取非必要不變更的態(tài)度。

1月10日下午，宜華健康相關(guān)人士告訴記者，公司做前述會計變更，主要是因為公司自有房產(chǎn)空置率的確比較高，為了增加公司現(xiàn)金流，公司擬通過出租的方式賺取租金。

最新公告顯示，控股股東宜華集團存在違規(guī)對外擔保，未來一個月內(nèi)如果控股股東不能解決違規(guī)擔保問題，因為法院認為宜華健康對宜華集團不能清償部分的二分之一承擔連帶賠償責任，因此公司股票可能會被實施其他風險警示。

逾1.68萬平方米自有房產(chǎn)齊出租

公告顯示，宜華健康是2021年12月28日召開董事會及監(jiān)事會，審議通過《關(guān)于自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)及會計政策變更的議案》，公司擬將部分原自有房產(chǎn)改為長期對外出租，自2021年10月31日（以下簡稱轉(zhuǎn)換日）起計入投資性房地產(chǎn)并后續(xù)以公允價值模式計量。

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的范圍。圖片來源：公告截圖

宜華健康稱，在該轉(zhuǎn)換日，公司召開總經(jīng)理辦公會審議并決定，對部分自用房產(chǎn)改變用途為長期對外出租，且該部分房產(chǎn)于轉(zhuǎn)換日已經(jīng)陸續(xù)對外出租。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，宜華健康此次自用房產(chǎn)改為長期出租的房產(chǎn)包括：深圳福田區(qū)部分辦公樓；海南陵水縣56套度假區(qū)洋房；上海親和源公司辦公樓，共涉及建筑面積約1.68萬平方米。

計入投資性房地產(chǎn)及采用公允價值進行后續(xù)計量后，相關(guān)資產(chǎn)不需要計提折舊攤銷，使得2021年11~12月減少折舊攤銷額207.28萬元，公司凈利潤也相應(yīng)增加這個數(shù)額，最終數(shù)據(jù)以年度審計為準。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，深圳商業(yè)辦公樓是宜華健康2015年斥資2.5億元購買而來，當時公司在深圳福田區(qū)建安山海中心買下23層（A、B、C、D單元）、27層及28層（D、G單元），用于總部員工及深圳子公司員工辦公。2017年，宜華健康總部及旗下眾安康后勤集團有限公司（以下簡稱眾安康）、愛奧樂醫(yī)療器械（深圳）有限公司兩大子公司喬遷至此辦公。

1月6日，記者來到深圳建安山海中心看到，在大廈23層，有兩家公司已經(jīng)裝修完畢并有工作人員出入。其余辦公室則還處于裝修狀態(tài)，該樓層大多數(shù)辦公室看似確已出租。大廈27層目前仍然是宜華健康全資子公司眾安康的辦公室，不過也有招租計劃。

1月6日，建安山海中心27層，宜華健康子公司仍有不少員工在此辦公。

圖片來源：每經(jīng)實習記者 陳浩 攝

宜華健康還擬自2021年1月1日起對原以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行會計政策變更，由成本計量模式變更為公允價值計量模式。上述會計政策變更雖然不會導(dǎo)致公司尚未披露的最近一個報告期盈虧性質(zhì)發(fā)生變化，但預(yù)計對最近一個會計年度經(jīng)審計凈利潤、最近一期經(jīng)審計所有者權(quán)益的影響比例將超過50%。

通過將部分自有房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式從成本模式調(diào)整為公允價值模式，宜華健康輕輕松松“變”出641.89萬元利潤。

1月10日，宜華健康相關(guān)人士向記者表示，公司目前自有房產(chǎn)確實空置率較高，公司是為了通過出租的方式增加現(xiàn)金流。“我們公司確實現(xiàn)在資金壓力比較大，所以要尋找途徑來解決資金問題，包括我們空置的房產(chǎn)拿去出租也是比較好的辦法。”

上述人士向記者透露，宜華健康深圳的辦公樓已有部分在出租，也有一些在招租，“招租這塊，到底有沒有人有意向來租還有一些不確定性。我們也還留了一部分自己辦公，只是部分出租。”他還告訴記者，公司的會計估計變更及政策變更，對公司凈資產(chǎn)、凈利潤的提振均有效果。

不少上市公司有類似會計變更

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，近年來，不少A股上市公司把自有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為了“投資性房地產(chǎn)”。

ST雪萊（002076，SZ）在2020年就使用了該方法。當年10月底，ST雪萊宣布將部分閑置自有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，用于出租獲取收益。此項變更后，ST雪萊2020年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4375.05萬元。記者注意到，宣布這項會計變更后，很快ST雪萊就修正了年度盈利預(yù)測，公司業(yè)績扭虧為盈。當然，ST雪萊此舉少不了惹來深交所的監(jiān)管關(guān)注。

盡管如此，ST雪萊還是“有驚無險”地利用會計估計變更實現(xiàn)了2020年業(yè)績扭虧為盈。

東百集團（600693，SH）也曾于2020年11月宣布公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方法擬由成本計量模式變更為公允價值計量模式。追溯調(diào)整后，東百集團2020年前三季度凈利潤由1.6億元變更為2.1億元。

在更早的2016年，嘉凱城（000918,SZ）也通過將投資性房地產(chǎn)的計量方法由成本計量模式變更為公允價值計量模式，追溯調(diào)整后，2016年前三季公司凈利潤增加了2.9億元。

一名資深會計人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)日，公允價值增值部分不計入當期損益，計入所有者權(quán)益，而只有減值的部分才計入當期損益，因此，通過自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日調(diào)增企業(yè)利潤。而投資性房地產(chǎn)從成本計量模式變更為公允價值計量模式，是屬于會計政策變更，將追溯調(diào)整企業(yè)利潤，存在上市公司為調(diào)整企業(yè)利潤而進行變更的可能。

“上市公司在預(yù)計虧損的情況下，出于維持公司業(yè)績或者獲得融資資格的需要，則可以操縱投資性房地產(chǎn)的評估值，通過提高房地產(chǎn)的公允價值，增加當期公允價值變動損益，扭虧為盈。因此，上市公司這種調(diào)節(jié)利潤的方式還是比較常見的。”上述會計人士表示。

她也提到，證監(jiān)會曾在關(guān)于上市公司2008年年報披露工作的要求中明確指出繼續(xù)謹慎采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，除非有明確的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得外，應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

受控股股東拖累，公司股票或被實施其他風險警示

另外，宜華健康的一則債務(wù)豁免也為公司帶來了相當可觀的利潤。據(jù)悉，眾安康2019年7月曾向浙商銀行深圳分行申請綜合授信2億元，期限1年。該筆借款到期后，眾安康未能及時償還本息，浙商銀行深圳分行提起訴訟。2021年11月，銀行方與東方資管深圳分公司達成債務(wù)轉(zhuǎn)讓，將其對眾安康擁有的已逾期本金2億元及相應(yīng)利息的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。

截至2021年12月20日，東方資管深圳分公司與眾安康共同確認債權(quán)余額為2.29億元，東方資管深圳分公司同意豁免眾安康債務(wù)本息共計4663萬元，其中本金1799.11萬元，利息2863.93萬元。債務(wù)豁免后，眾安康還欠東方資管深圳分公司1.82億元。

1月8日宜華健康在回復(fù)深交所問詢函中明確表示，上述債務(wù)豁免將增加合并利潤表的投資收益4278.34萬元。

前述資深會計人士接受記者采訪時表示：“一些無力清償債務(wù)的上市公司，一旦獲得債務(wù)全部或者部分豁免，其收益將直接反映在當期利潤表中，可能極大地提升其每股收益水平。這樣有可能導(dǎo)致一些上市公司迅速改善財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，一些高負債公司利用債務(wù)重組蓄意包裝利潤，原來虧損的公司則會因此而扭虧為盈。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，2021年宜華健康還剝離了3家公司股權(quán)。2021年7月，宜華健康宣布子公司親和源集團有限公司將其所持有杭州親和源度假酒店有限公司（以下簡稱親和源酒店）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方杭州親和源養(yǎng)老服務(wù)有限公司，轉(zhuǎn)讓價為0元。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1~3月，親和源酒店凈利潤為-303萬元。

2021年11月，宜華健康宣布轉(zhuǎn)讓合肥仁濟腫瘤醫(yī)院99%出資份額。2021年12月，宜華健康又以519.8萬元價格出售了汕尾宜華嶺南投資有限公司70%股權(quán)。

據(jù)了解，2019年、2020年宜華健康分別實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-15.72億元、-6.25億元。2021年前三季度，宜華健康實現(xiàn)營業(yè)收入10.19億元，凈利潤為-2.25億元。根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則（2022年修訂）》，最近一個會計年度經(jīng)審計的凈利潤（以扣除非經(jīng)常性損益前后孰低者為準）為負值且營業(yè)收入低于1億元，或者追溯重述后最近一個會計年度凈利潤為負值且營業(yè)收入低于1億元，公司股票將被實施退市風險警示，也就是*ST。

按照上述規(guī)則，即使宜華健康2021年凈利潤仍然是負值，只要營收不低于1億元，公司股票就不會被*ST。

不過，1月8日晚，宜華健康最新公告稱，控股股東宜華集團陷入民間借貸糾紛，法院認為宜華健康對宜華集團不能清償部分的二分之一承擔連帶賠償責任。如在公告披露之日一個月內(nèi)，控股股東不能解決違規(guī)擔保問題，根據(jù)深交所相關(guān)規(guī)定，公司股票可能會被實行其他風險警示，即ST。

對此，宜華健康相關(guān)人士告訴記者：“我們這兩天也一直在核查具體的原因?，F(xiàn)在控股股東也是積極地跟對方協(xié)商，看能不能有更好的解決辦法，避免給上市公司造成損失。其實解決辦法就是控股股東把債給還了，現(xiàn)在就是還不確定控股股東到底欠了多少錢。還是要讓控股股東盡快去解決。”