每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

 

前有驚動七部門的深房理，現(xiàn)有“5000萬撬動22億房產(chǎn)”的投資公司，深圳樓市從來都不會令人失望。

“緊急通知！沙井住宅單價6.5萬/平?。ㄉ钲冢┪鞑孔詈蟛挥脫u號的住宅！”

4月28日前后開始，深圳中介圈流傳著這樣一條項目推介信息。此后兩三天時間里，項目單價一路跳漲，最高至8萬/平！一套130平方米左右的房子，在極短時間內(nèi)火速漲價近300萬元！

隨即，一則關(guān)于“5000萬撬動22億房產(chǎn)”的新聞被送上熱搜。5月1日，住建局介入，全城“熱盤”又極速遭遇“鎖盤”。

這個項目背后可能的高傭金，是中介愿意地毯式搜索客戶的動力。而交易的另一端，是亟需回籠資金的投資公司，重金砸向全城中介，只為快速銷售半月前競得的項目。

由此，一種隱藏在深圳樓市的ABC單交易模式也走向公眾視野。在這一模式下，房東上家是A，炒房客是B，真實買方是C。

舉個例子，A手里有一套市場價500萬的房子，準(zhǔn)備以450萬賣出。B支付一筆定金，簽了合同但拖著不網(wǎng)簽，然后迅速找到下家C，把房子以450萬賣給C。也即，B以一筆幾十萬的定金，撬動數(shù)百萬的房產(chǎn)。

有網(wǎng)友分析稱，競買人支付5000萬保證金，簽訂正式合同，即刻把房源投放市場，分拆出售，無縫對接，大約值22億元，幾個月時間賺七八個億。不過競買人并未如網(wǎng)友分析那樣肯花幾個月時間慢慢消化，而是短短兩三日內(nèi)加價銷售，被質(zhì)疑“炒房，空手套白狼”。

項目售樓處 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

 

3天跳漲近300萬？！

劉強是全程參與該項目宣傳的中介之一，其告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，4月28日他們最早接到通知時獲悉這批房源包括住宅、公寓和辦公，住宅價格約6.5萬/平，公寓價格約3.5萬/平。

受訪者供圖

“有的中介為了獲客，最初對客戶宣傳單價為6萬/平。”熟悉深圳樓市的經(jīng)紀(jì)人們，將最能吸引購房者關(guān)注的住宅挑出來做重點宣傳，全城鋪開，加持不搖號等概念，獲得了很好的市場效果。

“價格開始一路走高，兩天之內(nèi)單價從6萬到7萬，后來喊價到8萬時，我就不再推給客戶了，以132平方米的房子來算，兩三天內(nèi)漲價近300萬了，感覺不靠譜”，劉強說。

在政府新房限價規(guī)則之下，究竟是怎樣的房子短期內(nèi)跳漲如此之高？

記者查閱深圳市聯(lián)交所公告獲悉，該批房源是深圳市沙井沙一股份合作公司（下稱沙一股份）回遷房源。

4月15日，沙一公司通過聯(lián)交所發(fā)布權(quán)益轉(zhuǎn)讓公告，京基御景瓏庭項目享有的回遷物業(yè)共389套，建筑面積共計32573.79平方米。其中，住宅物業(yè)共計144套，建筑面積合計17055.79平方米；辦公物業(yè)162套，建筑面積合計10220.98平方米；公寓物業(yè)共計83套，建筑面積合計5297.02平方米，轉(zhuǎn)讓裝修狀態(tài)為毛坯。

來源：深圳聯(lián)交所

記者查詢啟信寶獲悉，轉(zhuǎn)讓方沙一公司的法定代表人為陳永耀，隸屬沙井沙一集團(tuán)，由沙井沙一集體資產(chǎn)管理委員會集體股及陳才興等村民合作股共同持有。

4月16日，深圳市云數(shù)空間科技有限公司（下稱云數(shù)空間）以5000萬元保證金，在聯(lián)交所公開競得京基御景瓏庭項目沙一股份公司的回遷物業(yè)權(quán)益，最終成交價14.8億元。

4月28日，聯(lián)交所公告稱交易雙方已簽署交易合同，云數(shù)空間分別應(yīng)在協(xié)議生效至日15日內(nèi)、6個月內(nèi)、9個月內(nèi)向沙一股份支付總價款30%、30%、40%的款項。沙一股份表示，4月29日云數(shù)空間在沙井麒麟山景酒店私自對外進(jìn)行宣傳和銷售。

此后，沙一股份表示，雖然云數(shù)空間獲得了該回遷物業(yè)權(quán)益，但并未確定物業(yè)處理細(xì)節(jié)，且在其未收到約定的第一期中標(biāo)價30%款項的情況下，就私自對外進(jìn)行項目宣傳和銷售。

也就是說，在雙方簽署合同之后，云數(shù)空間便立馬開始推售，此后，就出現(xiàn)了文中開頭所說的，中介全城推介，價格暴力拉升，最終被網(wǎng)友投訴的現(xiàn)象。

針對這一現(xiàn)象，官方也很快出手，5月1日，據(jù)《寶安日報》報道，針對網(wǎng)民針反映沙井京基御景瓏庭回遷物業(yè)涉嫌違規(guī)炒作銷售的情況，寶安區(qū)住建局發(fā)布風(fēng)險提示并采取約談、鎖盤、進(jìn)一步調(diào)查等系列舉措。

現(xiàn)場張貼的官方預(yù)警提示 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

 

“全深圳中介都給他們白打廣告了”

劉強告訴記者：“我們片區(qū)負(fù)責(zé)人也被叫去談話了，然后通知讓我們把朋友圈都刪掉”。

而位于南山區(qū)的中介陳歡在聊起該項目時，忿忿不平地說“騙中介唄，不給中介賣，就是噱頭。開盤之前說給中介賣，開盤都不讓中介帶客戶，沒開盤前說給代理，中介現(xiàn)在沒房，全深圳中介都給他們白打廣告了。”

對于陳歡提的“白嫖”，劉強說“見怪不怪了，之前我們代理了深圳本地某知名開發(fā)商的項目，晚上6點接到的通知可以代理，第二天下午我們帶客戶去看房，就說已經(jīng)沒有房源了，就是利用我們的朋友圈，‘白嫖’了一把宣傳。”

“本來就是紅本，需要名額，不需要搖號，先得問一下還有沒有貨”，春華也是早期推介該批房源的中介之一，五一之后也并未停止推介該批房源。至于購房方式和流程，她告訴記者，可以貸款，就是首付很高，要付到70%，全款優(yōu)先，并提示“看房可以專車接送”。

“沙井京基御景瓏庭有投資價值嗎？”收到中介推介后，方婷向懂的朋友打聽道，即便方婷對沙井的整體印象不佳，但西部熱點片區(qū)住宅不搖號，仍吸引了方婷的注意力，“近期有好幾波這樣的推盤了，就說是新盤，以更名的方式賣”。

在獲悉中介推介的房源為回遷房時，方婷疑慮更多：這批房源是商品房嗎？可以正常辦理房產(chǎn)證嗎？投資公司這種操作合規(guī)嗎?通過資產(chǎn)包形式不限售嗎?購房手續(xù)如何辦理？

帶著諸如方婷等購房者的疑惑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪了該項目并采訪了相關(guān)人員。

現(xiàn)場：入駐率不高 已不允許中介帶看

記者實地探訪獲悉，京基御景瓏庭是沙井沙一村舊改項目，占地面積34000平方米、建筑面積14.7萬平方米。2016年10月，沙井公司與京基地產(chǎn)簽訂土地出讓協(xié)議，將沙井沙一村凱嘉酒店后地塊城市更新單元交由京基地產(chǎn)用于住宅開發(fā)。

據(jù)深圳住建局信息，該項目在2019年12月底取得了預(yù)售證并開盤，備案房源位于1～7棟共659套，涵蓋商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓、住宅。彼時，備案的住宅均價4.5萬/平，公寓均價3.9萬/平。

售樓處里設(shè)的各種中介辦公處 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

項目一期由7棟高層，1棟小高層環(huán)繞而成，距離11號地鐵站3公里，項目東面和南面為廠房，周邊有沙井新沙天虹、永輝超市、沙井人民醫(yī)院、京基百納等。

目前該項目入駐率并不高，社區(qū)內(nèi)中高層部分房源仍被綠網(wǎng)圍擋，處在裝修狀態(tài)。商鋪的門上貼有“已售”或“19～227平方米臨街現(xiàn)鋪熱銷”等醒目標(biāo)語，小區(qū)底層商鋪拉有“會展灣芯、70年產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)房資產(chǎn)”紅色大橫幅，這也是該片區(qū)內(nèi)新房或公寓的主打概念之一。

項目沿街商鋪 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者在售樓處獲悉，該項目的回遷住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)共計418套，分散于項目所有樓棟，保障性住房位于6棟，項目規(guī)劃車位共752個，其中262個車位按照京基與沙一方面簽署的相關(guān)協(xié)議，需固定給予沙一股份公司及回遷戶使用。這也是該項目目前入駐率不高主要原因之一。

現(xiàn)場公示的商業(yè)平面圖 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

而針對這批傳遍全城的房源，京基地產(chǎn)回應(yīng)稱，此次市場流傳在售住宅產(chǎn)品為村集體回遷物業(yè)，不屬于本司在售物業(yè)產(chǎn)品，關(guān)于回遷房資源不在本項目售樓處咨詢。同時寶安區(qū)住建局發(fā)布風(fēng)險提示稱，這類回遷物業(yè)在具備銷售條件后，應(yīng)以二手房形式出售，按照市住建局公布的二手房參考價掛牌，并執(zhí)行購房人資格限定要求的政策。

京基地產(chǎn)針對此事發(fā)布的公告 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“這段時間我們都不給中介進(jìn)去看房了。”小區(qū)工作人員告訴記者，幾天前帶看的中介非常多，主要是門口的小面積公寓，還有大門左邊的高層房源。中介說的是住宅，但我們這邊登記的是寫字樓，具體要去問推介的中介。

“競買人太心急了！”

對于高調(diào)宣傳被叫停約談后，云數(shù)空間競得的交易是否有效？深圳回遷房大宗交易正常流程是怎樣的？

“它（云數(shù)空間）就是太心急了，因為首期款的支付時間還沒到，所以其實并沒有涉及違約”，一位接近交易的知情人士向記者透露，云數(shù)空間并沒有賣，只是做了宣傳，沒有收任何一家的錢。

“為何無效？這是他們公開、公正、公平在聯(lián)交所拿到的項目。”

“住建局正在調(diào)查，其實節(jié)點是這樣的，交完所有的交易價款之后，沙一股份才會配合做產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓。就是說，云數(shù)空間沒有支付完14個億之前，沙一股份是不會把產(chǎn)證轉(zhuǎn)出去的。”

實際上，按照約定的交易流程，經(jīng)轉(zhuǎn)讓方沙一股份書面許可后，競得人可在標(biāo)的物業(yè)指定地點以競得人自己名義設(shè)立售樓處，但云數(shù)空間應(yīng)以自己名義對外銷售標(biāo)的物業(yè)，不得以沙一股份名義對外銷售，亦不得以沙一股份名義對外進(jìn)行任何宣傳或簽署任何協(xié)議、文件。

官方對于舊改項目房屋買賣的風(fēng)險提示 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

值得注意的是，按照協(xié)議約定，在支付轉(zhuǎn)讓價款后，云數(shù)空間有權(quán)要求項目轉(zhuǎn)讓方沙一股份，將標(biāo)的物業(yè)當(dāng)中住宅物業(yè)、辦公物業(yè)或商務(wù)公寓變更登記至其指定第三方名下。而沙一股份也僅負(fù)責(zé)與云數(shù)空間自行尋找的標(biāo)的物業(yè)及其全部權(quán)益買家辦理過戶手續(xù)。

也就是說，云數(shù)空間在競得該權(quán)益后，不登記在其公司名下，可要求出讓方將房產(chǎn)證辦理在其他購房者名下，方婷等購房者通過投資公司購房后，轉(zhuǎn)讓方沙一股份將配合其辦理過戶手續(xù)。

“所以問題的癥結(jié)點就在于，何時才能辦理房產(chǎn)證”，陳歡告訴記者，有客戶也在關(guān)注其所在南山片區(qū)的回遷房，該社區(qū)已交房且回遷業(yè)主入駐多年，但仍未能辦下來產(chǎn)證，因此他并不推薦客戶去購買回遷物業(yè)。

市場上類似這樣的大宗交易是否常見？上述知情人士表示，會有一些，都有相關(guān)批復(fù)，屬于正常的交易。

來源：深圳聯(lián)交所

聯(lián)合所官網(wǎng)顯示，沙井街道灣景商務(wù)中心范圍內(nèi)回遷公寓及辦公物業(yè)轉(zhuǎn)讓正在進(jìn)行中。此次轉(zhuǎn)讓方為深圳市沙井蠔四股份合作公司，轉(zhuǎn)讓物業(yè)為其擁有的芙蓉工業(yè)區(qū)城市更新項目范圍內(nèi)回遷物業(yè)，包括商務(wù)公寓物業(yè)，約30平方米/套，共計106套，建筑面積合計3264.55平方米，辦公產(chǎn)品221套，建筑面積合計13,092.54平方米，總評估價約5.48億元。

轉(zhuǎn)手進(jìn)賬幾十萬的ABC單

有業(yè)內(nèi)人士分析，此次涉及房源多、高調(diào)的全城推介，且事情發(fā)生在深圳嚴(yán)控房價的敏感時期，是該項目引起市場監(jiān)管的主要原因。

“就是赤裸裸的炒房，大型ABC單翻車現(xiàn)場，B的幕后老板實際人關(guān)聯(lián)關(guān)系，也是值得官方深究的重點之一”，針對投資公司的全城推介行為，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示。

事實上，ABC單在地產(chǎn)行業(yè)存在已久，是指A為實際房產(chǎn)出售人，B通過尋找“偽買家”與賣家談交易，付少量定金鎖住房產(chǎn)，通過補充協(xié)議、特殊條款將房產(chǎn)加價轉(zhuǎn)賣他人C，炒高房價從中牟利。也有業(yè)主向媒體控訴，因為合同中多“過戶時甲方同意乙方將本套房屋坐在第三方名下，甲方配合過戶事宜”一行字，賣房款就少了幾十萬。

據(jù)佛山樓市發(fā)布此前收到的網(wǎng)友爆料稱，從去年年底起，就有一波炒房團(tuán)在佛山出沒，ABC單盯上千燈湖，鎖定低價房源，一買一賣轉(zhuǎn)手就能賺差價50萬+。

而深圳此次事件，寶安區(qū)住建局已會同沙井街道對沙一股份和云數(shù)空間進(jìn)行約談警示，督促立即停止違規(guī)銷售行為，并向市住建局申請“鎖盤”，不得辦理網(wǎng)簽手續(xù)；針對網(wǎng)民反映的有關(guān)違規(guī)銷售行為，進(jìn)一步調(diào)查取證，并將依法依規(guī)處理。

區(qū)住建局對世華地產(chǎn)和中原地產(chǎn)也進(jìn)行了約談警示，兩家中介均表示不會接受該公司的代理委托。

對于事件后續(xù)進(jìn)展，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將持續(xù)關(guān)注。

（文中受訪者為化名）

記者：甄素靜

編輯：陳夢妤

視頻編輯：朱星運

視覺：鄒利

排版：陳夢妤 馬原

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