每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 薛暉    

百年不遇的新冠疫情突然暴發(fā)，復(fù)雜的外部環(huán)境帶來巨大挑戰(zhàn)，今年是新中國成立以來極不平凡的一年。

疫情之處武漢的月度零成交撩動(dòng)著行業(yè)敏感神經(jīng)，商辦市場高企空置率又被多次提及，不過，好在行至年末，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)復(fù)蘇勁頭，“萬元時(shí)代”成為全國商品房主要標(biāo)簽。

在即將到來的2021年，國內(nèi)重點(diǎn)城市商品房供應(yīng)和房價(jià)將如何？商辦市場是否如業(yè)內(nèi)傳聞已行至紅利殆盡？空置率上升、租金下跌與持續(xù)多年的供應(yīng)高峰的市場矛盾是否有解？疫情影響下的商辦市場有哪些亮點(diǎn)？明年有哪些值得開發(fā)商或者投資者重點(diǎn)關(guān)注的城市？圍繞這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了戴德梁行大中華區(qū)副總裁程家龍。

明年難見房價(jià)下跌趨勢

2020年中國整體經(jīng)濟(jì)顯然受到疫情的猛烈沖擊，但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較快。把目光轉(zhuǎn)向中國的商品房市場，尤其商品住宅新房的交易早已一掃陰霾，拋開一季度停工停市的影響，二季度之后市場表現(xiàn)皆優(yōu)于往年。

臨近年末，全國商品房進(jìn)入“萬元時(shí)代”成為熱議話題，程家龍認(rèn)為，在價(jià)格方面，2020年全國住宅成交均價(jià)除3月份環(huán)比下降外，此后一直保持上漲走勢，前11個(gè)月同比增幅為7.4%，其中第三季度單季新建住宅成交均價(jià)歷史首次突破萬元達(dá)到10,322元/平方米。若簡單直接的以此趨勢判斷，很難預(yù)見房價(jià)下跌的走勢會在明年出現(xiàn)。

進(jìn)一步來看，當(dāng)前樓市成交熱點(diǎn)有向一、二線及周邊城市回歸的趨勢，預(yù)計(jì)未來一、二線等高單價(jià)城市在全國成交量的占比將持續(xù)上升，考慮到結(jié)構(gòu)性因素的影響，明年全國住宅新房均價(jià)繼續(xù)上行將是大概率。

12月18日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的調(diào)控政策，對熱點(diǎn)城市的密切監(jiān)測以及“一城一策”下可能的局部調(diào)控加碼，亦或是操作層面的收緊，都或多或少的令高熱市場降溫。

程家龍認(rèn)為，從9月后70城新建商品住宅銷售環(huán)比上漲城市數(shù)量高位回落也可見政策的效力，因此調(diào)控還是會引導(dǎo)市場在一定范圍內(nèi)波動(dòng)而呈現(xiàn)相對平穩(wěn)的走勢。預(yù)計(jì)，國內(nèi)新建住宅價(jià)格平穩(wěn)上漲的趨勢在包括房地產(chǎn)稅、多元化供應(yīng)體系等長效機(jī)制真正落實(shí)前恐難改變。

籠統(tǒng)說商辦紅利消失過于武斷

實(shí)際上，除商品房表現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇發(fā)展勢頭外，今年一線城市商辦市場表現(xiàn)也十分亮眼。不過，業(yè)內(nèi)還是有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為如今萬億規(guī)模的商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)消失，對此，程家龍認(rèn)為，籠統(tǒng)的將市場發(fā)展的階段性變化歸結(jié)為規(guī)模化后的產(chǎn)業(yè)紅利消失，似乎過于武斷。即便是我們常說的某產(chǎn)業(yè)的發(fā)展紅利消失，也至少應(yīng)該是在市場發(fā)展足夠成熟之后。

程家龍觀察分析稱，當(dāng)前不少城市寫字樓市場確實(shí)出現(xiàn)了高空置率情況，但具體原因并不相同，有集中供應(yīng)下空置率的階段性走高，也有因供應(yīng)的產(chǎn)品與市場需求間的錯(cuò)位導(dǎo)致的空置狀況，甚至還有住宅開發(fā)模式影響下重銷售而輕運(yùn)營導(dǎo)致的。但不論是在整體高空置的市場還是在供不于求的市場，都會同時(shí)存在運(yùn)營效果好和不好的項(xiàng)目。

“國內(nèi)的商業(yè)辦公市場并不成熟，還有很多空間、領(lǐng)域可以去做，不僅包括產(chǎn)品本身，更體現(xiàn)在運(yùn)營、管理、服務(wù)等方面，包括在資產(chǎn)證券化、專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)等具體領(lǐng)域。”

而這些也恰好是服務(wù)商的機(jī)會，專業(yè)服務(wù)商的支持一方面推動(dòng)市場邁向成熟，同時(shí)也會在激烈競爭環(huán)境下增強(qiáng)具體項(xiàng)目的競爭力。與此同時(shí)，在信息技術(shù)高速發(fā)展的當(dāng)下，辦公樓宇在產(chǎn)品硬件及服務(wù)中的數(shù)字化應(yīng)用，以及運(yùn)營商、服務(wù)商本身的數(shù)字化管理，都將會大勢所趨。

高空置率與集中供應(yīng)有關(guān)

商辦市場還有另一個(gè)十分矛盾的市場現(xiàn)象，一面是空置率上升、租金下跌，一面是持續(xù)多年的供應(yīng)高峰。程家龍表示，從發(fā)生的先后時(shí)序來看，其實(shí)并不矛盾，我們能夠預(yù)測的供應(yīng)高峰是基于已經(jīng)拿地或者在建的項(xiàng)目信息，正是因?yàn)楣?yīng)集中入市并且可以預(yù)知后續(xù)這種集中供應(yīng)還將持續(xù)，才造成了空置率上升、租金下跌的局面。

他進(jìn)一步分析認(rèn)為，往往出現(xiàn)這種局面后，后續(xù)的供地節(jié)奏也會進(jìn)行一定的調(diào)整，令集中供應(yīng)的壓力在中長期相對減弱一些。結(jié)合歷史表現(xiàn)我們的確也看到一些城市在集中供應(yīng)下空置率甚至達(dá)到五成以上，但近幾年供應(yīng)放緩后伴隨需求的釋放空置率也不斷下降至正常水平。

“追溯到商辦物業(yè)與土地供應(yīng)的關(guān)系，未來供應(yīng)的總量其實(shí)是可控的”，程家龍表示，這意味著集中供應(yīng)乃至持續(xù)集中供應(yīng)的局面實(shí)際上是可以被調(diào)整的，只是由于周期較長，往往需要5年乃至更長時(shí)間才體現(xiàn)到市場上。

市場上常將寫字樓看做是經(jīng)濟(jì)發(fā)展晴雨表，可理解為透過寫字樓需求反映企業(yè)對未來發(fā)展的預(yù)期，也就是寫字樓高吸納量背后所反映出的相關(guān)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)對未來在中國發(fā)展業(yè)務(wù)的信心，也將會持續(xù)支撐商辦市場的發(fā)展。

而疫情使商辦面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)，在國內(nèi)外均復(fù)雜的市場環(huán)境下，今年商辦市場又有何亮點(diǎn)？

程家龍直言，與供應(yīng)不同，需求端往往更難把控也很難準(zhǔn)確預(yù)測，正如今年在如此復(fù)雜的市場環(huán)境下，商辦市場的需求表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。2020年北上廣深甲級寫字樓吸納量分別為30萬、46.3萬、8.3萬和41.7萬平方米，吸納量總和較2019年增加了42.7%，其中深圳和上海分別上漲312%和61.4%。

城市群仍是開發(fā)投資重點(diǎn)

程家龍認(rèn)為，中國商辦市場的發(fā)展雖然起步晚，但建設(shè)發(fā)展的速度似乎很難找到一個(gè)完全可比的類似國家。中國商辦市場的快速發(fā)展也是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景，并且與城市快速發(fā)展建設(shè)的步伐相契合。

在程家龍觀察看來，無論現(xiàn)階段商辦市場發(fā)展節(jié)奏、出現(xiàn)的一些問題，都是中國特色的。比如前面提到的發(fā)展太快、供應(yīng)集中的問題在國際上的成熟市場其實(shí)很難見到，但在中國的市場逐漸由增量市場向存量市場的轉(zhuǎn)變中，借鑒國際上的成熟經(jīng)驗(yàn)，重產(chǎn)品的同時(shí)更加關(guān)注運(yùn)營，結(jié)合資產(chǎn)管理的理念與資本市場對接，是值得我們?nèi)ニ伎己徒梃b的點(diǎn)。

而對于明年有哪些值得開發(fā)商或者投資者重點(diǎn)關(guān)注的城市，程家龍分析稱，就房地產(chǎn)的開發(fā)和投資而言，考慮到國內(nèi)外復(fù)雜且不明朗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，對于開發(fā)商而言還需面臨一直以來的降債壓力，尤其今年“三條紅線”的新規(guī)，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，同時(shí)結(jié)合眼下更具潛力的發(fā)展區(qū)域，建議將關(guān)注重點(diǎn)聚焦于都市圈/城市群規(guī)劃利好下的核心城市，以及直接受到核心城市輻射的非中心城市。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)